Все о коммерческой недвижимости.

Что вы со своей Москвой все? Там еще осталась интересная доходность? Пора в регионы, товарищи!!!

 

в новые регионы?

 

Вполне возможно, что 8 лет назад у данного человека было изъятие не по программе реновации.
И стороной были не ДГИ и Правительство Москвы, а какие нибудь ГУБ Автомобильные дороги.
А сейчас ДГИ не имеет даже обменного фонда для предоставления коммерческих объектов. Ибо, как я понимаю, вся коммерция остается у застройщика. Поэтому долго и муторно приходится судиться. Что как обычно бесит )

Я вот сейчас благодаря ДГИ выйду по одному объекту в кэш, и покупать уж точно ничего не стану пока. Доход по депозитам 15-16%, нафиг нужна эта недвига? ))) Ну если лезть в готовые АБ. Покупка ГАБ нагрета сейчас до 130 МАП. Доходность по объектам стремиться к 9%. И в реалиях 2024 это не совсем стабильный бизнес. По моему очень скромному мнению.

 

Прошу прощения, можно узнать ваше мнение - разве депозиты с такой доходностью гарантируют компенсацию роста цен хотя бы?
Извините, я начинающий инвестор. Просто кажется - недвижимость это более надежно всё таки. Из соображений, что она все равно останется. А деньги покупательскую способность могут терять. Скажем так - что деньги с большей вероятностью превратятся в пустоту, чем недвижимость.
Это только мнение.

П.С. Новые регионы это хорошо, только очень отличается от привычной жизни. Кстати - цены на продукты там как в Москве, серьезно.

 

Слова "новые" в тексте не было.

 

Слова "новые" в тексте не было.

 

Слушай ну обменный фонд это все те помещения которые выставлены на торгах. Почему не заявить о притязаниях по обмену на одно из них?

 

За последние 12 месяцев увидел следующий тренд :
Сначала 2023 в Москву полились деньги инвесторов из регионов, которые начали хавать все подряд по 140-160 МАП. Покупают в слепую, не разбираясь что продают.
Где-то с сентября 2023 Резко бизнес из регионов ломанулся в Москву открывать точки, разгоняя аренду, с 2,5 до 3,5к за квадрат в спальниках. Мясомолчка Дагестана, Детские бассейны из Краснодара, Китайский стрифуд, Кондитерка, выпечка. Турки какие-то, Косметика.
Если в начале года экспозиция была 4-6 месяцев по рынку. То в ноябре уже очередь арендаторов стояла.
Но прикол в том, что после старта выручка не оправдывается. В среднем по всем арендаторам год к году прирост от 10 до 25% (у кого то эффект низкой базы). Поэтому текущий вариант : Новостройка + 150 МАП + на 30-40% завышенная ставка аренды от нормы Ебитды. Это уже +50 -100% к старому рыночному балансу.
Я думаю что тоже самое как с квартирами.
Сначала сама по себе инфляция разгоняла цены, потом льготная ипотека, потом инерция мышления.
Сейчас цены на вторичку активно валятся.
Мое мнение - нахаваются, хайп пройдет, появится куча разочарованных в этом бизнесе народу и цены слегка скорректируются.

 

Слегка?
Это на треть или больше??

 

Одним рептилойдам известно.
Сразу после начала СВО квартиры сначала выросли на 40% потом когда евро рухнул - поделили за ними вниз. Мне кажется рост цены бетонометра также с этим связан. Как только валюта начнет активнее расти, народ побежит за железными бумажками.
Мое мнение - что инфляция у нас не потому что произошел органический рост спроса и за ним не успевает предложение. А потому что произошел аномальный выплеск доходов отдельных групп населения а затем тот объем доходов что раньше выводили за границу, стали парковать у нас. Но в целом доходы населения выросли не настолько чтобы обеспечить такой объем увеличения товаров в штуках.

 

Предложение для собственников коммерческой недвижимости в Москве и Московской области: установка зарядных станций для электромобилей - без оплаты с Вашей стороны (в том числе расходы по увеличению мощности при необходимости). Кому интересно пишите в л.с.

 

не могу найти ничего приличного в Москве с окупаемостью до 12 лет из коммерции..

 

очень полезная информация для присутствующих

 

Сегодня 12 это завтра 14, а послезавтра 16.
За счет инфляции, окупаемость также быстро снижается. Сегодняшние 16 это уже 10, в пересчете на МАП уже через 5 лет.
Хайп на коммерцию более инерционен чем Крипта.
В Крипте надо было как то в технике разбираться.
А в бетоне - право собственности есть, завтра Вкусвилл посажу, у меня сосед там продавцом работает.
В конце концов на апарты напилю и продам.
Большинство покупашек ГАБов сейчас это далекие регионы. Ничего плохого сказать не хочу. Но раньше представителей кавказских республик было меньше.
Недавно рассказали реальную историю у Самоката. Новый покупатель ГАБ Самокат через месяц вышел с требованием увеличить МАП на 30%. После отказа заварил ворота на территорию загрузки. В чем смысл, где логика, я так и не понял.

 

чем дело кончилось? добился?

 

Зарплату тоже так часто не повышают ))))
вообще высокая инфляция сравнительно недавно началась.
А бетон - сдал и ок.
Если договор составлен грамотно (спасибо, Вея! - его наука), то помещение сдано - считаем прибыль.
Нет арендатора - ждем. Риск ниже, соответственно и премия ниже.
Еще есть такой момент - арендатор сделал ремонт за свой счет, это его держит. (к прошлому сообщению)
У меня такая история была, тут её как то даже обсуждали.
Спустя некоторое время точно считаю бетон - лучшим вариантом для инвестирования, если нет желания работать самому или есть чем еще заниматься.....

 

Ну собственно поэтому мы здесь сегодня и собрались. Но одно дело купил и сдал.
А другое дело купил 3 этажа, реконструировал, понизил кадастр, правильно поделил (сетевика вглубь а перед ним галлерея, коворкинги, апарты, склады, кухни и так далее)
На выходе х3 за 3 года.

 

отличие в том, что первое это ГАБ, а второе девелопмент

 

Не очень понял Вашу мысль. Почему окупаемость должна увеличиваться со временем? ПО идее же наоборот. ( Если конечно арендатор сидит и никуда не уезжает)
Допустим, купили объект за 100 млн руб , посидили арендатора по ставке окупаемости 120 МАП тоесть - 833 тысячи в месяц.
Это уже чистая окупаемость за 10 лет ( ну понятно, не учитывает налоги, и прочие расходы , допустим на них сейчас закрываем глаза.) А дальше прописываем индексацию ( допустим 5 процентов ) и на второй год МАП уже 874 тысячи, и тем самым окупаемость еще меньше...
Или я что-то не так понимаю?)
Кстати, а есть ли такая практика привязывать индексацию к официальной статистической инфляции? Это вообще снижает еще сильнее риски ( понятно, что она не отражает реальную, но это лучше, чем ничего)

 

практика основная в том, что хотеть прописать безусловную индексацию то можно, но на деле редко кто из качественных и серьёзныйх арендаторов на это идёт.

 

Все верно.
МАП условно растет с инфляцией.
Срок окупаемости в МАП падает.
На это есть определение - дисконтируемый поток.
Уже давно ушлые риэлторы указывают окупаемость не к текущему МАП, а с учетом индексации.
Я до 22 года указывал в договоре - индексация на индекс потребительских цен. Но после начала СВО, проходит обычно согласование на Индекс но не более 5-6%.
Обычно договора 3-5 лет. Время пройдет, будет видно какой будет рынок. Может быть все рухнет и даже текущие ставки будут для нас манной небесной. Как было в середине 20 ого года. Когда было что если арендатор сидит и что то платит, уже хорошо.
У меня текущие договора отстают на 10-15% от идеальных рыночных ставок в локациях. Но это сетевики с индексацией. Когда разрыв достигнет 30%, когда у меня будет точное понимание на что заменить, и если текущие арендаторы откажутся. Тогда возможно и поменяю.

 

А разве МАП гарантирует? Индексация не реальна в нынешних условиях. Сетевик никогда не подпишет безусловную индексацию. Вот и получаем фиксированный МАП на 3-5-7 лет.

Там все сложно. Ибо участники процесса разные. И как я понял, в данном случае "Имущественная казна", которая есть у ДГИ под закон о реновации не подходит.

 

Так всё индивидуально - если у вас площади большие, то они будут интересны только сетевикам.
Если площади 50-150, то они интересны не сетевикам, а с ними проще.

 

Сдавай +80% от прежней ставки.

 

Такое оно, Счастье на Ломоносовском

 

Где куча счастья побольше , слева или справа ?

 

Меня бы больше напрягали кондиционеры

 

Да, но тут тема о коммерческой недвижимости , меня больше смутили такие арендаторы в совсем не экономе.

Условные Симпл и Азбука смотрелись бы гармоничнее, но место очко, дублёр и без парковки


И у жильцов теперь классное соседство))

 

Ну какая азбука ? Там помещения до 100м2.