Все о коммерческой недвижимости.

Спасибо большое! Так и буду планировать. Благодарю еще раз!

 

Господа рантье, если потенциальному арендатору нужно больше электричества, чем есть. По практике, кто оплачивает увеличение?
УК озвучила 5 тыр. за киловатт. Может получиться сумма 100-125 к. за это удовольствие.

 

оплачивает, тот кому больше надо , имхо :
если арендаторов желающих на это место много- то однозначно платит арендатор , а если никого нет , то можно и самому заплатить, лишь бы сели . Естественно предварительно неплохо попытаться договориться за их счёт или совместно.

 

А разве не прямой договор с Мосэнерго должен быть? УК вообще законно выделяет?

 

УК от застройщика. Думаю, все законно.
На прямой договор переводиться нужно спустя время после ключей. Сначала, говорят, нужен проект по электричеству.

 

По разному бывает. Кто то сам оплачивает, кто то - за свет арендатора. Проще всего (имхо) в рамках предварительного договора. Например сумма в 125 тысяч не такая уж и большая, но если если арендатор гарантирует, что будет сидеть три года, по той ставке, что вас устраивает.

 

Товарищи, такой стратегический вопрос к вам.
Вводные данные:
1) Небольшой городок 20 000 населения.
2) Районный центр + Небольшая (примерно 10к) агломеррация.
3) Большие дискаунтеры (Светофор, Победа, Доброцен и даже небольшой Чижик) на такие населенные пункты открывают только один магазин.
4) Все, кроме Светофора хотят центральную локацию.
5) Есть земельный участок (в центре, как им и надо), на котором уже размещаю одного из Больших дискаунтеров, но на участке еще есть место для второго крупного магазина.
6) После предварительных переговоров дискаунтеры не против быть рядом стена к стене.
7) Все дискаунтеры в качестве АП предлагают процент ТО.

Задача/Вопрос.
А) Разместить в этом населенном пункте, на своём участке, сразу Двух крупных дискаунтеров и тем самым забрать весь их районный трафик Дискаунтеров на себя, получая процент от ТО. А люди пусть сами выбирают, какой им больше нравится? Кто-то идет в один, а кто-то в другой.
Б) Оставить одного дискаунтера, а рядом посадить ТС из другой ценовой категории, или другого сегмента товаров (например бытовая техника/Одежда)?

С одной стороны хорошо забрать весь районный трафик Дискаунтеров на себя (через процент ТО иметь некую монополию на этой территории), но с другой стороны два крупных дискаунтера рядом явно будут делить трафик пополам и соответственно процент ТО будет делиться.
Но, есть мысль, что если не я посажу второго дискаунтера на свой участок и помещение, то это сделает кто-то другой и всё равно разделит трафик и уменьшит получаемый мной процент ТО.

Как бы поступили вы?
А, Б, или другой (свой) вариант?

Благодарю за обратную связь!

 

Сейчас кто сидит?

 

Просто факт. Мировой тренд - переезд людей из маленьких поселков и городков в большие агломерации. Плюс Российская специфика - если города не курорт, не производит ракеты или танки, и не является Сколково - он потихонечку запустеет.

Второе - два сетевика формата у дома, которые работают на жителей в 500 метрах вокруг, подразумевает собой низкую маржинальность. Эти два магазина просто поделят трафик между собой. Поэтому когда проводят реконструкции, сажают рядом дополняющие друг друга бизнесы. Они могут создать центр притяжения и только при куче если.

Какая разница куда вкладывать. В регион - где все потихонечку разваливается и вопрос как быстро надо будет выйти из бизнеса в случае если появится более сладкий вариант. В Москве 120 МАП отстрелится за месяц. А в Регионе?

 

Это продавцы загородки так говорят.
После того как все поняли, что если живешь за городом и тебе экстренно нужна медицинская помощь, то или едешь к себе домой в Москву или ждешь часами скоряк который везет тебя в районную больничку с протекающими потолком. И сын Сечина тому пример к сожалению. Ни жена, ни охрана, ни миллиарды тебе не помогут, если до тебя скоряк быстро добраться не может.
Поэтому загородка в ковид - это как гречка. Все побежали и я побежал. А потом оказалось что это резкое импульсивное бестолковое движение.
У меня есть примеры, где люди продавали коттеджи и перекладывались в коммерцию. И если надо - снимали потом дома на выходные.

У меня Мать из маленького города под Самарой. Тоже 20 тыс населения. Там можно купить легко однушку или двушку за 2 млн руб. Естественно старый фонд. Нового нет. И люди продают, тупо потому что приходится платить по 8-10 за коммуналку.
Они продают эти квартиры и строят себе домики наф-нафа из говна и палок в снт через дорогу от квартиры. Чтобы просто не платить эту коммуналку. Вот да - деурбанизация.

Процесс урбанизации - глобальный многолетний тренд. Он имеет колебания, но никуда не денется.
20% населения будут владельцами 80% потребления.
80% из этих 20% будут находиться в Москве и остальные в остальных миллионниках.

 

Интересн

Интересная новость. Спасибо. Значит двигают всё же развитие своё. Но, почему сразу 300 квадратов? Хотят в одном месте и склад и ПВЗ? Если склад, то так себе идея переплачивать на аренде за Стрит. Или они взяли модель условного Самоката, где такой мини-склад обслуживает один микрорайон? В любом случае хорошо, что появляются новые игроки на рынке.

Кстати, вопрос. Спрашивают локации первого этажа и первой линии, или рассматривают вторую?
Для дарк-стора/склада вторая линия экономически выгоднее и логичнее.

 

Сейчас никто не сидит. Исключительно участок, но с договором под стройку для одного из Дискаунтеров.

Через дорогу Пятерка, рядом хозяйственные, ПВЗ всякие, Бристоль.
Вот и думаю, под кого вторую часть участка отдать? Еще один Дискаунтер интересуется. Поэтому и спросил ваше коллективное мнение.

Мне, почему-то, казалось, что идеально двух рядом посадить, создать такой мощный пятак торговый, к которому будет ехать весь район. Ведь больше одного магазина на это население эти сети не откроют. Вот и будет у меня весь трафик клиентов из этой ценовой категории.

Но, мнение большинства здесь говорит об обратном. Опыта у вас всех явно больше, чем у меня. Видимо я заблуждаюсь. Надо хорошо подумать, с опорой на ваши советы.
Спасибо!

 

На тему переезда людей и загибающихся городков я не гоняю особо. Да, тенденция есть, но не такая уж активная. Городки выбираю точечно, те, которые исторически долго живут и где есть точки притяжения людей (например плодородная земля). Это некая гарантия, что люди будут здесь жить и дальше. Да, может сократиться население, но не критично. Рынок умный, он отрегулирует.
А второе, выбираю исключительно центральные локации. Центр на 95% и дальше останется центром и люди будут жить в центре. Если и будут уезжать, то с окраин.
Про 120 МАП не уверен, это всё же не миллионники. Но, за 100 МАП уйдут достаточно быстро.

 

Те вашего магазина пока там нет, а вы хотите сразу два? Пятак как торгует?

 

Да. Есть только участок на два. Один сейчас на этапе проектирования, но с подписанным договором с ТС. Они считали все продажи, продажи всей улицы и им понравился потенциал. Центральная улица городка. С первыми всё предельно ясно, они уже в работе. А вот под кого строить второе помещение, вот в чем мой основной вопрос?
Вышел второй дискаунтер и им в принципе тоже нравится локация, но я не уверен, как они рядом стоять будут? Поэтому спросил совет.
Пятак норм торгует, локация позволяет.

 

Оборот у пятака в месяц какой в деньгах?
"Норм" это очень субъективный показатель )

 

Логичнее один арендатор - якорный, формирует траффик, на остальных зарабатываются деньги. Если это конечно реально. С другой стороны - всё упирается в себестоимость проекта и МАПы. Вы тоже можете говорить на требование снизить аренду - съезжайте, всё достанется конкуренту

 

Согласен. Но, я могу ориентироваться только визуально на количество машин и покупателей в магазине. Цифр я не знаю. А как их можно узнать? Опять же примерно, по количеству чеков? Знаю, что крупные Сети имеют такую инфу от сервисов, но это стоит достаточно дорого, как я понимаю.

 

WB и ставка выше (сами, не франшиза)
Киб и ставка ниже
Идея: посадить и продать. Кто в приоритете с тч продажи дальнейшей?

разница 15%

 

А что с индексацией?

 

Пока до этого не добрались)
Тут да

 

Но с тч зрения будущего покупашки вопрос
Что он - покупашка- выберет?
При прочих равных

 

Ну и соседи по объекту (в рамках объекта)
Там и там: аптека и/или я.маркет
Какая комбинация выигрышная?)
Аптека напрягает «мокрой» точкой. Решаемо, но…)

 

Че там по лимитам промиботеки так все и тихо ?

 

Не факт. Мне в прошлом году менеджер КБ звонил по помещению, говорил, что стали обсуждать вопрос с индексацией. Видимо, от интересности места зависит и от навеса других предложений вокруг.
Ну и если смотреть на запросы ГАБов в той же телеге по вне рекламы, то искатели ГАБов с КБ там регулярно встречаются, а вот желающих купить что-то с WB не наблюдал там.
Так же в доходных ГАБах встречал недавно вот такой отзыв:
"Вб, если это именно они, а не просто какое то ип их пвз открыло, сначала открывают а потом думают сравнивают и начинают упорно требовать скидку. А съехать им ничего не стоит за 1 день."