Недвижимость Москвы и МО 2020-2025

Цианом прибило отремонтяченное гнездо для условного ипотечника-недорогого любителя центра…
Какие мысли у уважаемой публики?

 

по ощущениям жилье комплектовалось выставочно-распродажными образцами)))
это если принять про дизайн - для каждого свой


я на авито как-то случайно наткнулся на аккаунт человека, который перебайер б/у лакшери мебели и предметов интерьера (состояние разное, но есть бренды из топ некуда) - у него там сотни отзывов от счастливых покупателей, цены до порядка дешевле, кстати)

 

че с паркетом??

это такой фетиш под старину? выглядит так как будто ему лет 50 и его несколько раз затапливало.

 

кресло с высокой спинкой тоже ничего, а там блок кондиционера в лепнине я не пойму?

 

прикольная и стильная хата, на любителя правда, но реально прикольная) вот только окна в окна это косяк(

 

Проще было окна кирпичем заложить и в проемах фото-обои поклеить. На хрен такие окна-двери?? в стену

 

это из мультика гадкий я

 

Мутный обьект какой то
Ни2 ни полтора, вроде стильно но прям веет недоделанностью какой то
Да и локация спорная очень имхо
По моему это неликвид лютый
https://www.cian.ru/sale/flat/300965049/

 

с точки зрения дизайна интерьера ахтунг, полунарядный притон из вещей которые подобраны не очень. Но если кто то поселится веселый в одно лицо не важно какого пола, то зайдет.

 

@shookeng ты как-то спрашивал что сейчас по моей формуле получается, лень было считать, сегодня решил проверить для нашего инвест чатика, давай продублирую:

ЗП средняя в мосстате есть только за январь 132.000р, допустим сейчас 135.000р, осенью будет 140.000р

Средняя цена метра по Москве по данным irn.ru сейчас 272.000р

Средняя ставка по ипотеке в марте была 9.28%, в апреле 8.41%
Допустим в мае будет 9%, осенью непонятно но предположим что 14% в связи со сворачиванием всех программ кроме адресных, которых на рынке будет не более 20%

Средний метраж беру всегда 54 метра

Итого средняя цена квартиры получается 54х272000р=14.688.000р

В ипотеку на средний срок 25 лет под 14% с минимальным ПВ 20% платеж получается 141.400р, что почти соответствует прогнозируемой средней ЗП на осень

Вывод: при указанных вводных цены будут стоять на текущих уровнях, с не небольшой коррекцией несколько процентов

*если бы программы поддержки не сворачивали и ставка по ипотеке средняя была бы и дальше на уровне 9%, то была бы недооценка и цены продолжили бы расти, а так получается потолочек уже)

 

Мысль одна, когда ты прекратишь колхозоту выкладывать) лофт не актуален 10 лет, лепнина в таком виде с 19 века

 

Да просто поцыфилло троллит всех тут, мня себя князем Огурцовым))

 

вера это у вас с Игорьком)

 

Кто из них Вера, интересно)

 

Понял, не его сильная сторона значит)

 

Теперь осталось посмотреть среднюю зарплату в 2020 году в Москве в размере 100тр при рыночной ставке ипотеки в 6%, и средней стоимости метра в новостройке в 200тр, и посмотреть на 2024 год, где средний оклад 140тр, а средняя цена метра в новостройке 400тр при ставке, ну допустим 9% и понять, что выше написана полная херня.

 

Статистика - такой классный инструмент, при помощи него можно всегда преподнести инфу в нужном свете

 

Рост цены происходит только и исключительно на ожиданиях еще большего роста, пока рынок считает, что через год будет дороже - цена будет расти, а весь будущий рост на самом деле уже заложен в цене сегодня.

В данном же случае, счет капитала сломан, вокруг санкции и пир монетарного бешенства, поэтому для широких слоев нет рецепта лучше как покупать акции Сбербанка и пеналы.

Как будет выглядеть этот сюжет дальше общеизвестно, расплата за увеличение ничем не обеспеченной денежной массы всегда одна. Как только ставка пойдет вниз и/или случится рецессия на западе, рубль и бахнет, посидит там, а потом продолжит путь турецкого гамбита.

Для беглой оценки адекватной стоимости недвижимости, куда важнее рентный доход с нее, он даже в теории не может быть в 4 раза меньше чем ставка ЦБ, это абсурд. Буквально это означает, что либо рента сильно недооценена, либо недвижимость сильно переоценена.

 

Буду краток, грядет глобальный трындец и у таких как инди места в первом ряду)

Конкретно в Москве сейчас начались процессы которые на западе идут уже как минимум полгода, на языке трейдеров это называется период распределения, когда грузят в товарняк самых последних лохов. Сколько он продлится и может ли вылиться в новый рост вопрос хороший, я считаю, что нет, но для однозначного ответа пока мало данных. Обождать на заборе надо.

 

Меняю ковер-самолет на кусок сала такого же размера (с)))

 

ты смотришь бизнес, в эконом-комфорте цены подрастают бодрей и 10 процентов грязными я вижу по ряду жк, где живут знакомые
косит именно обедневший средний класс, молодежь легко отваливает 100+ за 1к(е2) при доходах около 300 (есть живые примеры)
причем то, что стоило в аренду еще прошлым летом 80, сейчас 120
про среднюю температуру все понятно, но Москва - это одни нюансы и оговорки)

 

Давай эконом, купить говнюшник стоит 26,5 млн:

https://www.cian.ru/sale/flat/301180432/

Сдать говнюшник 85тр:

https://www.cian.ru/rent/flat/301108803/


Профит 3,85% грязными. Заплатить коммуналку, купить страховку, уборка, амортизация, мелкий ремонт, уплата налога. Ты как и куда не двигай цифры, для широкого рынка 4% это реальность в моменте.

 

Никит, я тебе завтра пару примеров сброшу, закрыл мак уже, с тел неудобно, но в целом про широкий рынок согласен, я скорее про частности (понятно, что старое дерьмище не рассматривается под инвест аренду)

 

Собственно я к чему, на здоровом рынке рекомендованном к покупке, ситуация когда рентный новострой сдается ниже ставки цб невозможна, это абсурд. Он сдается дороже, иначе зачем это все? Краткие перекосы бывают, но так чтобы годами - нет.
На сломанном рынке Ирана или Китая возможны любые перекосы, на то он и сломанный. Такая ситуация может сохраняться и 20 лет, и даже больше, но как пенсия - стратегия полное говнище, так мир устроен, что рынок побеждает.

 

ппппппф, да где такое?
тут узнал, что мне полагается "семейная" (хотя в разводе) ипотека 12М под 6%, соответственно идея взять ченить под сдачу на всю заемную котлету с мин ПВ, учитывая что ближайшие годы инфляция лютая будет скорее всего.
Считал, прикидывал - ну максимум 4.2% арендный доход, грязный, без амортизации, ремонта, налогов всяких коммунаток и т.д...
Но так сравнивать влоб некорректно конечно, основной вопрос - что с ценой "тела", т.е. самого объекта будет, какая динамика.

 

Не оказываю консалтинговых услуг. Ни бесплатно ни платно. Есть примеры, кто заинтересованно поищет - тот найдет.

 

В чем именно ты увидел противоречие?
Здесь не твой канал без обратной связи, тут аргументировать нужно

Я писал здесь 1.5 года назад, что цены низкие и никогда недвижимость в Москве не была такой доступной - всё подтвердилось.

Моя формула не про цену в моменте, а про тренд и оценку недооцененности/переоцененности.

Всё работает на данных с 2017 года, проверено

Ну вот в Турции ставка ЦБ 50+%, по твоему здесь аренда должна давать не меньше 15% при падающей экономике и пузыре на рынке?