Все о коммерческой недвижимости.

Поскольку общаемся лично, то нам(и остальным чуть ниже) можно сказать: Вам лучше не будет. Пока план таков, но могут притормозить. В текущей сессии гд все узнаем - будут объявлены рамки по ндфл - он этого будет плясать судьба ИП вообще и усн в частности

Ага, догадливы вы, об этом уже в открытую говорят, Белоусовская "экономика предложения" именно об этом. и АУСН именно в тот дивный мир показывает направление.
_____________
Проблема ИП в их восприятии населением. Ширнармассы знают, что жирные коты и просто бобры платят 6% с вала или 15% с прибыли - это недопустимо, тем более когда государство напрямую спонсирует социалистические напевы типа гоблача и прочих. Этот вопрос очень хочется закрыть, но страшно уходом экономики в тень. Поэтому есть мнение, что можно не дать уйти в тень со стороны спроса.
Так или иначе. Принятые в 29 году решения вступают в силу налоговым периодом 2030, а основной эффект по ним - 2031.
*звучит припев песни группы Звери Районы-кварталы"

 

Свобода договора. Я б прописал не совместное, а поочередное(например, по месяцам) чтоб не обременять себя - по умолчанию - таки вы, если не прописано иное.

Убирать. потому что это прекрасный пункт для помахать перед вами досудебкой, когда у них планы по понижению АП будут гореть.

Будут проблемы. В крайнеспециализированном чатике все пришли к согласию - много чего работает первые три года. А потом приходится объяснятся. Но там, конечно, другая деятельность, до бетона пока видно руки не доходят.

 

Чо это гоблач?

 

гоблин

понимаю, что немного офф-топ, но просто сегодня составляли прокламацию, вот цитатки оттуда

Предстоит донастройка налоговой системы - об этом в стенах Государственной Думы речь пойдет 20 мая.
Наряду с формированием социально справедливой налоговой политики в....
Будем вместе продолжать эту работу, которая обеспечит дополнительные триллионы бюджетных денег для реализации национальных целей.

Напоминаю, федбюджет всего 35 трл.
А НДФЛ 85% в регбюджет, остальное в местный - и всего 5 трл/год

 

Добрый вечер коллеги, как сейчас обстоит ситуация с арендатором КБ? Хотят арендовать помещение, смущает договор на 10 лет, по которому индексация только по согласованию сторон. Какие еще подводные камни могут быть?

 

коммуналку УК не платят (СиР), только по счетчикам. Просят демонтировать отделку, а в договоре, что возвращают в таком же состоянии. Платежи идут с даты окончания ремонта помещения, а его срок не прописывают - хоть год.

По согласованию сторон = индексации нет.

 

а кому-нибудь удавалось внести изменения в договор ?

 

Кто тогда все эти люди, которые сдают им помещения с таким договором аренды ?)

 

Часто (и успешно) продают как ГАБ (готовый арендный бизнес), покупатель получает просто денежный поток.
Де-факто: 10летняя облигация с фиксированным купоном, индексацией тела в конце срока на рост стоимости помещения и высокой надежностью эмитента...

 

Часть из них - люди, паркующие лишние деньги. Чиновники всякие и тп. Им пофиг на эффективность вложения, купили какие-то условно-нормальные помещения, распихали деньги, получают денежный поток.

 

Всем привет
Пришло письмо из мосэнергосбыта.Предлагают наш договор приостановить и чтобы они заключили напрямую договор с Магнитом
Кто нибудь сталкивался с таким?Соглашаться или лучше самому так же платить и перевыставлять счет?

 

А почему нет? Вам меньше бумажек делать. Магниту выгода небольшая-у них скидка за кВт, как у крупного плательщика.

 

в основном, мне это в другом месте сказали,
это имело смысл в 2015-2019 годах, когда такое помещение уходило в залог.
хотелось бы поинтересоваться здесь - а правда ли, что банки под залог именно таких договоров кредитовали охотнее?

 

Лохи, которые не понимают что делают.
Сдал (то есть - подписал договор с КиБ), потом когда понял, что сделал - за голову схватился,
Так КиБ мне еще начал какие то требования выставлять (после регистрации договора) - типа перенесите стены.
Пару месяцев подождал - ничего не происходило - отправил им претензию, что договор подписан, принимайте помещение в разумные сроки. Они согласились расторгнутся. При этом -в процессе подсовывали какие то бумажки типа помещение они как бы приняли, но только для них.
Вообщем вот такая бизнес модель - раньше называлась "мелкий шрифт в договоре".
Причем - всё это было несколько лет назад, еще до такой дикой инфляции.
Что интересно - им совершенно все равно на результат. В итоге в том ЖК, где я им сдавал помещение, они появились только через пару лет. И то - в очень плохом месте.
Менеджеры ведут себя как мелкоуголовная плотва - машины прячут за пол квартала ну и так далее.

 

Если Вы ИП на УСН 6%, то сможете экономить их на сумму ком.платежей. Магнит экономит 20% на НДС.

 

Здравствуйте, уважаемые лендлорды

На одном дыхании прочитала форум, лучше еще ничего не видела в сети на тему коммерческой недвижимости.
С вашего позволения хотелось бы задать несколько вопросов опытным товарищам на форуме вместо представителей застройщика.

Есть на примете ЖК в Новой Москве от застройщика А101 (планируется 17 000 жителей) и сумма в пределах 10 000 000 + возможность взять в кредит максимум еще 3-4 миллиона (но хотелось бы избежать)
Коммерческое помещение ни разу не покупала, присматриваю площадь 31-50 м2, на большее не хватит средств.

Подскажите, пожалуйста:

1) Как скоро начинают приходить в ЖК после сдачи домов потенциальные арендаторы? Может у кого был практический опыт.
2) Стоит ли покупать такую площадь помещения? Кому ее можно сдать? На примете аптеки, Инвитро, салоны красоты, мини-пекарни, пункты выдачи (можно и самому открыть), возможно стоматология.
3) Возможно кто-то на форуму покупал от А101 коммерцию. Что можете сказать? В ставки аренды 2500-3000 р за м2 не верю на сайте, явно можно смело в два раза резать.
4) Не совсем поняла по налогу на коммерцию. Вроде 2%, но с ИП на УСН 6% нет никаких поблажек? Как можно уменьшить налог?
Знаю только по жилой)

Буду благодарна за любые советы (в том числе купить облигаций и акций (уже есть) и положить на вклад)

 

А101, ЖК Белые ночи. 150 кв метров
Покупал под свой бизнес, потом ковид и ограничения, потом стало лень что то делать.
Купил - схватился за голову, ликвидность очень спорная.
Разместил объявление - первый год ставка 50 тыр (да, да по 300 руб за кв метр)
Второй год - ставка 100 тыр, третий год - 150
Через две недели сдал - стоматология заехала. Сделали хороший ремонт
Первый год платили, половину второго тоже, потом внезапно оказалось, что бизнесом надо заниматься (работали они по факту меньше года, первые 8-9 месяцев это ремонты, лицензии и так далее)
Вообщем - продали они свой ремонт другим стоматологам.
В нашем ЖК считаю до открытия метро ставки более 1500 не будет.
А то и позже.
Наверное в ЖК бОльшего размера можно получить 2 кило рубля, но сильно не факт.
Но вцелом, локации перспективные, считаю - строить там будут и будут.
Но вот кредит я бы не рассматривал.

 

Спасибо огромное за такой развернутый ответ. ЖК Бунинские кварталы на примете) Тот же район, метро Потапово осенью откроют, но полчаса туда топать точно придется. Один плюс - ЖК по размеру как соседние Бунинские луга примерно будет. ЖК четко между Потапово и Бунинской Аллеей.

Застройщик рисует по 3000 за м2) Но помещений там немало, сдача в 2026 году половины комплекса. Довольно дорого, с другой стороны - а будет ли дешевле. Когда-то в ЖК Одинцово-1 40 м2 можно было до 5000 000 купить, теперь вот такие цены.

А с момента сдачи много помещений пустует? Или худо-бедно везде заехали?

 

Огромная благодарность за ответ Очередь вторая, ЖК строится с нуля и в целом район, как уже сказали выше, перспективный (что тоже заложено в цену). Есть развитые ЖК, рядом много строится и целую ветку еще до Троицка будут вести. Новую Москву, как я поняла, хотят плотно заселить. Помню еще в лохматом 2008 пустыри там, а теперь вот 10 000 000 просят за 31 м2 со сдачей через два года +3 года на раскрутку района.

По помещению: витрины, потолки под 5 метров, входы на уровне земли, входов со дворов нет. Линии есть разные, под кошелек индивидуально. В целом хочется взять, инфляции низкую еще не скоро увидим, а помещений нормальных по вменяемым ценам все меньше и меньше.

Вот комплекс, если интересно https://commercial.a101.ru/map/project/buninskiye-kvartaly/properties/7068

 

Я полагаю, что реально будет сдать рублей по 800 -1000.
Когда то и на Ботаническом Саду у метро за 5 млн можно было купить 50 кв метров. Надо срочно изобретать машину времени.

 

Я реально не понимаю для чего сейчас нужно в это вот залезать ??? Ставка на полгода по депозиту 16 есть легко … на 3 года есть 11-12 в госбанках с выплатами ежемесячно… или вы думаете что этот камень через 3 года взлетит в космос в рупле ?

 

Утешаюсь тем, что на дистанции 5+ лет, если район нормальный, то жалеть не придется В 2016 году покупала 42м2 квартиру в Одинцово-1 за 3000 000, сейчас за такие деньги даже студию 20 квадратов там же не купишь.
Переживания за локацию, не сильно ли те же 10 000 000 дорого за 31м2, например. И кому его потом можно сдать, кроме себя.

Тем более застройщик, конечно, поэтому большое спасибо, что делитесь реальным опытом с новичками.

У ПИКа даже не рассматриваю из-за цены (необоснованно задранной) и личного опыта получения повестки в суд от их УК ПИК-Комфорт по долгам ЖКХ, спустя 3 года после того, как я эту квартиру продала. Там давно другие собственники, которую эту коммуналку и не платили последние три года, но УК все равно и по моему запросу менять или закрывать ЛК отказались.

 

Покупка планируется с целью не перепродажи, а работать самим и диверсифироваться (модное слово для солидности). 16%? Ну как будет снижение, точно также массово побегут из депозитов в акции и что-то другое с более высокой доходностью, тем самым разгоняя цены (как в 2020).

Ставку снизят рано или поздно, что в США, что у нас. И цены не прут так сильно как раз из-за высоких ставок. Но это мнение обывателя, который хочет пристроить свои 3 копейки как можно лучше и надежнее на дистанции в 10 лет. Не навязываюсь

 

Если под свой биз то это другое, а так кажется что А101 реклама какая-то) сори

 

Ну вообще, на такие вопросы вряд ли кто то ответит с гарантией, особенно сейчас.
Проще всё прогулять ))))
Я бы тоже разок поиграл в 16%.
Не думаю, что спрос на недвижимость растёт - цены то конские.
По ПИК-Комфорту в понедельник уточню, что можно сделать, их директор мой товарищ хороший.