Все о коммерческой недвижимости.

Уважаемые раньте, подскажите экспертное мнение по объекту.

жк комплекс на 1,5 тысячи квартир, закрытая территория. Есть ли смысл?
Место рассматриваю так как там есть жилые объекты.

на что обратить внимание еще? Арендатор я понял сидит, пока народ ремонты делает. Потом съезжает?

https://www.cian.ru/sale/commercial/302318972/

 

Закрытая территория - плохо.
Можно приехать и по месту посмотреть, что с трафиком у этого помещения. Так же стоит посмотреть на стоимость квадрата свободных площадей там же, на случай, если арендатор съедет.
Стройдвор, кстати, садятся даже в те ЖК, где застройщик сдает квартиры уже с ремонтом. Так что сейчас, это может и не быть показателем.

 

Надо оценивать не арендатора а локацию.
Пятак отстреливаться на раз - два - три.
Предполагаю что целевая выручка у него около 15-20, может и не выехать и быстренько переехать в другое место

 

Насколько быстренько, учитывая, что они вложилились в алк. лицензию и ремонт? Года 2-3 наверно просидят, не?

 

Нет, год просидят, если не выйдут на 5% от оборота - съедут. Думаю письма по снижению уже шлют.

 

странно.
это что ж получается, контора так жестко просчиталась или просто кто-то кому-то забашлял и посадил? второй вариант не ожидал в МО встретить.

 

при всех вводных, которые вам написали выше, я бы очень озаботился что там по юрчистоте
начиная от игрищ типа по другому делу пошла субсидиарочка, до того, что продает племянница вот такого персонажа "У офицера МВД России решили конфисковать имущество на 124 миллиона рублей"
обычно при таких суммах дураков нет, их очень активно ищут в контрагенты

 

Забашлял наверняка, стандартные 1-2 аренды. Но торговля ведь подтвердила оборот.

Может открылся кто рядом, бывает что долго раскручивается. Стоит съездить на место, посмотреть, что не так.
Можно в пятаке узнать мнение почему плохой оборот и какие планы по магу

 

имеется в виду по каким-то своим каналам узнать или это общедоступные сведения?

 

Общедоступных не знаю, по своим

 

по ходу дела выяснилось, что у них не согласованы изменения входной группы (добавили ступени, пандус) и внутри перепланировка не узаконена, хотя алк лицензия получена. И если внутри согласовать теоретически можно, то снаружи получается нужно согласие 2/3 жильцов мкд, что нереально. Никто не в курсе, насколько это рискованно на практике может быть? может сталкивался кто

 

Мне юрист объяснял, что не сложно. Пишешь заявление в Ук, чтоб провели собрание и согласовали, они обычно кладут болт. Ждешь месяц или сколько-то и идёшь в суд. Если изменения не нарушают права собственников, а в случае пандуса и ступеней думаю нет, суд вынесет положительное решение.
Сам не согласовывал, вроде начал, но забил)

 

Говорят, можно еще договориться с жильцами, чтобы какое-то улучшение двора или т.п. оплатить, в обмен на согласование.
А вообще, не пробовали с таким бюджетом пройтись по застройщикам с запросом на помещение под пятак?
Я смотрю, что и на 300 метров садятся в новостройки. В МО ценник 200 к за метр - пока не дефицит.

 

кто вам такое сказал? гнать ссаными тряпками. опять помогалы в сети, которые якобы согласют? Это для отдельного нового входа(Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 18-КГ17-86)
проект текущего ремонта и усе.
даже если это относится к общему имуществу, то жк так-то меняли Федеральный закон от 01.12.2014 N 419-ФЗ (ред. от 29.12.2015)
итого имеем: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_286694/#dst100012
но это умствования для студентов
а для обычной ситуации, главное, чтоб "элементы конструкций устраиваемых входных групп не должны выступать за максимальную линию выступа крайних элементов существующих входных групп, отраженных в документах технической инвентаризации, относительно наружной стены объекта в горизонтальной плоскости фасада данного объекта"

 

Ссылка на консультант по инвалидам

 

ага, готовим документ по текущему ремонту с переустройством под маломобильных, идем в теротдел министерства госжилнадзора МО.
в ситуации соконфетника я с фотами просто метнулся в теротдел(они маленькие, там по 5 человек) и поговорил, представившись собственником на тему "ой, а чего делать"

напоминаю, в обзоре судебной практики ВС четко дал определения перепланировки, реконструкции, переустройства. как понимаю, тут этого нет, значит, ремонт https://www.vsrf.ru/documents/all/33237/

там замечательная логика по балконам, которая можно подтянуть и по крыльцу

тыц (open) тыц (close)

выполнены
собственниками с соблюдением строительных, пожарных норм и правил,
не нарушают прав и законных интересов проживающих в многоквартирном
жилом доме лиц, разрешения уполномоченного органа на проведение данных
работ не требовалось, следовательно, каких-либо правовых оснований для
удовлетворения исковых требований не имелось.

итого: главное, чтоб нормы и правила были соблюдены.

вот вам пример колхоза 2018 и 2021
https://yandex.ru/maps/-/CDr5qMpA
никакого собрания собственников, просто уведомили местные власти о текущем ремонте с заменой подъемника на пандус

вот переустройство пандуса как раз в Пятаке
https://yandex.ru/maps/-/CDr5qLmk посмотрите по годам - они тупо его удлинили и привели в соответствие с нормами

 

Если с фронтальной части крыльца устроили ступени (раньше были только по торцам), это подпадает под п. 4.1. Ст 36 жк ?

 

для начала нужно решить этот вопрос
"элементы конструкций устраиваемых входных групп не должны выступать за максимальную линию выступа крайних элементов существующих входных групп, отраженных в документах технической инвентаризации, относительно наружной стены объекта в горизонтальной плоскости фасада данного объекта"
это с юридической части.
НО
присмотритесь внимательно к крыльцу Пятака, который сел после Верного.
ему так важен вечерний траф, что они это общее правило явно нарушили.
а как они его нарушили? явочный порядком? подсунув бумагу об изменении допустимого угла наклона на марш с 1:20 до 1:33 и о текущем ремонте(а текущий ремонт не может нарушать новые нормативы, если не оговорено иное, а там нужно еще бортики 5 см ставить, а раньше можно было вроде и без них). Кстати, по закону можно и 1:12, но я бы не советовал - натянут( и вообще, не мой профиль - один раз сталкивался - думал мозг сломаю)

еще раз. сходите в теротдел и поговорите ртом. многие люди недооценивают открывающиеся возможности.

 

Можно 2/3 набрать) вопрос во что встанет тебе и не будут ли опротестовывать в первые полгода после сдачи Осс

Дом большой? Сколько квартир? Сколько м2 жилой?

 

Можно набрать или "набрать"?)
Жилой там наверно тысячи 3

 

А площадь жилых, а коммерция сколько от площади занимает?

Скажите параметры я вам плюс минус скажу во что встанет)

За 1 лям с жителями напрямую вопрос решите, постройте им что то в обмен на Осс) или ремонт парадной сделайте. Копейки будет

 

Коллеги вопрос.
МКД, первый этаж не жилой. 150 квартир, площадь жилых 8к, нежилых 10к метров.
Много разных собственников.
Первый этаж попилили на кадастры, распродали куче разных покупашек.
Физически сделали входные группы.
И потеряли интерес к объекту и оформлению.
Нужна оценка бюджета, сколько будет стоить оформить все входа, решить задачу под ключ. Кто этим занимается и может все сделать сам.

Мопед не мой, я просто спрашиваю.

 

это что-то на фантастическом или сейчас что-то похожее работает? давно не вдавался в подробности, перечисляют пенсию и хорошо
вообще почем сейчас цена продажи средняя?
и как вообще продавать, чтобы не всю стоимость? в ячейку закладывать как раньше?

 

Узнал, оказалось, что с сентября планируют в два раза сократить мап. Вот такие вот дела

 

Тогда стоит чуть подождать с покупкой)
Вообще 5млн это оооочень мало, могут и закрыть в итоге

 

Решился я на авантюру со сменой прописки ради льготы по усн - покупаем с товарищем однушку в кургане и там пропишусь. Фнс местная подтвердила 1% по усн. Патенты уже расторг

 

Коряво. Патенты прекращаются не по желанию левой пятки, а по прекращению деятельности на которую выдан патент.

 

И что? Подал заявление, все фнс расторгли, значит пятка решает

 

Это где так написано?

 

Отнюдь. Срок проверки 3 года. Вот потом можно будет выдохнуть.

Ну видимо в НК РФ. Где-то в районе 346.45