Все о коммерческой недвижимости.

А если на 2 ип разделить?
Долевую собственность)

 

Цена на сегодня. В мо

 

Коллеги, а что вы думаете на счет повышения арендной ставки на коммерческую недвижимость в стритритейле? При каких обстоятельствах и когда она начнет повышаться? взять к примеру новые ЖК в Новой москве, средняя ставка 2000-2500р/кв.м. уже на протяжении более 5 лет... и это не смотря на сумасшедшую инфляцию за это время, если посмотреть на аренду жилой недвижимости, то там цены выросли в два раза...

 

Добрый) тут все зависит от локации, от договора, если локация востребованная, ставка растет со стоимостью за квм и инфляцией, по крайней мере в Питере так.
Брать среднее по больницы имхо не верно. Тот же КБ и ВБ берут нелеквид и конечно о повышении арены можно забыть на долгие годы.
У меня например есть в центре объект, ставка за год выросла с 5000р до 6000. Тут короткий дог на 11 мес.
А например на окраине ставка уже год не менялась, но я со след месяца планирую поднять на 15-20%, объяснив это инфляцией. Условия дог позволяют, ну и ставка в районе уже выросла за год.
Странно что в Мск ставка за год не поменялась, наверно объекты так себе, потому что уж за 5 лет ставка точно выросла по всей стране.

 

Согласен, норм варианты, не ИП, известные сети, связка тоже будет генерить трафик обоим арендаторам.
Знаю что у АМ хорошие договоры для собственников. По крайней мере в Питере.
Аптеки тоже норм, только не Апрель, это как КБ, знаю что у них есть дог аренды на 100лет с кем то))) без индексации. У Апрель нет её.

 

любой суд признает этот договор кабальным и ущемляющим права собственника. расторгнут на раз два. на бумажке можно прописать что угодно, но это не должно противоречить ГК и ущемлять права сторон

p.s. горздрав (аве) тоже раньше любили на 10 лет с фиксированной выплатой без индексации подписываться. пару раз сводили их в суд. доводы их юриста судья признала ничтожными и ущемляющими права собственника. договоры расторгнуты по решению суда. сейчас они обычно дольше 11 месяцев не подписываются, говорят что так экономят на регистрационных сборах))

 

Ну в ГК есть пункт о свободе выборе и волеизъявления сторон. Суд может и на это сослаться
А рег сборы действительно для юриков большие - около 20 тыс за одно действие

 

У Вас личный опыт судов с арендатором из-за длительного дог аренды без индексации? Какой был срок договора?
Мне кажется не все так просто.
КБ не зря же все свои договоры заключает без индексации и на 10-15 лет.

 

Уточните пожалуйста по первому абзацу - что это значит?

 

Поизучал ГК, по закону всё обстоит совсем не так как Вы пишите:
1. Ст 614 относит вопросы аренды исключительно к условиям в договоре.
2. В одностороннем порядке поднять аренды нельзя (ст 310).

 

Ст 421 ГК РФ

 

Откуда НДФЛ 22%? Если срок владения, то 0%.

 

Писалось про продажу доли.

А вычет по сроку владения для физиков при продаже нежилого, которое использовалось, не действует. Поэтому лучше на усн продать.

 

мой месседж был про то, что практика судов дает возможность собственнику выйти из этой кабалы, если он лоханулся и подписался на 10 лет без индексации. самое страшное, что ждет собственника в таком случае, для расторжения договора суд может обязать компенсировать все расходы арендатора, например за неотделимые улучшения. при большом желании и наличии хорошего юриста, можно "найти" нарушения со стороны арендатора, которые также могут стать причиной расторжения договора через суд.

 

у меня есть доступ к архиву всех судебных дел одной федеральной аптечной сети, юристы которой думали что они неприкосновенны и у них кабальный договор в их пользу. так вот практика показывает, что если у собственника есть в наличии грамотный юрист и желание отстаивать свои права, то можно, иногда не без потерь конечно, но выходить из этой кабалы. но по хорошему, у соба, у которого есть хоть какой нибудь юрист, никогда не подписался бы с изначальной рыбой договора от того же КБ.

 

Ну формально индексация у них ведь есть, другое дело, что фактически она исключена формулировкой "по соглашению сторон", и я не видел ни одного дела, где бы суд встал на сторону собственника в вопросе индексации при такой формулировке, здесь что-то похожее скидывали, но там нюанс был в том, что "по соглашению сторон" в договоре не прописано, а указывалось лишь, что индексация оформляется допником.
Ну а так, как вы выше и указали, выйти из кабального договора можно через нарушения со стороны арендаторов, сам так не делал, но истории слышал.
Если покажете судебное дело хоть одно из того архива, было бы здорово вообще конечно

 

Если ты в 2024 продаешь - то 6% или 8% если будет больше 199 но меньше 265. Больше 265 - слет на ОСНО.

В 2025 - если ты в 2024 превысил 60, то будет 6% + 5% ндс. Если в 2024 не превысил, то до того месяца включительно в котором в 2025 превысишь 60 будет 6%, а со следующего месяца 6% + 5% ндс.

 

Может быть и +5%, а 7%:

• 5% — можно использовать, если совокупный доход упрощенца с начала года не превысил 250 млн руб.;
• 7% — возможна для использования, если суммарный доход не превысил 450 млн руб.

 

В рынке ли ставка аренды и цена продажи? https://www.cian.ru/rent/commercial/306979150/
Также продаётся за 28+,

 

Фантазия

 

А какие мысли по справедливой ставке аренды и цене продажи?

 

Смешно, я этот гараж в торгах видел, под шиномонтаж другу думали, ушел за 16 насколько помню

Там небольшое несоответствие техпланам, за коричневыми воротами глухая стена

 

Все верно, старт 6 был.... Считаю 16, за сколько ушёл - дороговато.

 

У меня предположения были только что кто-то условно сыну студию детейлинга/пленок рядом с домом купил, ну или dark kitchen, но никак не спекулятивно, а оно вон оно как

 

Я в закладки объявление положил, риэлтера запомнил, если продадут-наберу.

 

В первом приближении можно на отчеты сервисов и ориентироваться. Прямо по этой же ссылке можно заказать отчет о ставках рядом.

 

Это будет средняя температура по больнице.

 

Там смотреть надо на месте. Заявлено, что у входа в парк находится, если там оживленно, то кафе по такой ставке какое-то, может, и сядет. А так по карте можно сказать, что находится далеко от первой линии, за домами. На такую площадь аптеку теоретически можно посадить, овощи-фрукты, табак и тп. За 4тыс/квм, возможно, получится сдать. Вряд ли больше 5тыс кто-то даст. Но заранее не угадать, потому и повесили объявление, где цена взята с ближайшего аналогичного объекта без учёта трафика вокруг.

 

Подобные объекты выкупают как правило для последующей доработки под коммерцию и сдачи в аренду/перепродажи. А как доработать под коммерцию - вот тут уже опыт и знания играют роль, не все всё видят одинаково, "глаза" у всех разные, искусство своего рода, я бы сказал