Все о коммерческой недвижимости.

Конечно Винлаб, зачем с КиБ связываться с их договором.

 

Я слышал, у КиБ бывают договоры и с индексацией безусловной. Зависит от локации. Киб конечно в любую дыру готов сесть, но и норм объекты тоже у них есть наверняка, так что надо смотреть в каждом конкретном случае.

 

Хуже договора чем у КБ нет ни у кого, поэтому на их фоне даже ВинЛаб кажется не плохим арендатором.

 

Выставили в аренду помещение в аренду 130 метров в центре Саратова без отделки, до этого много лет сидела страховая компания РЕСО. Сейчас просится КБ, мап предложили неплохую, но пугают кабальные условия договора . Собираюсь сделать универсальный ремонт без перегородок , затем нарезать по желанию арендаторов. Хотелось бы конечно сдать кому-то одному, подойдет под множество видов деятельности (аптека,салон красоты,стоматология,мед кабинеты,юристы,представительство,магазин, отделение банка или страховой компании).
Может есть какие-то специальные агентства недвижимости, кто мог бы предложить наше помещение различным сетям или организациям, может кто ищет объект такого типа (расположено по соседству с филармонией, областным МЧС, администрацией и прокуратурой Волжского района Саратова)?
PS У меня лет восемь в этом районе был офис, локация устраивала на все 100%

 

Спецы подскажите если прописаться в регионе где усн 1%, а сдавать недвижимость в регионе с обычной ставкой, то я буду платить по месту прописки?Годная схема?

 

Щас Олег расскажет

 

Вроде три года надо прожить в новом регионе, чтоб получать такую ставку

 

Надеюсь годная) как декларацию примут за этот год с 1%, тогда точнее напишу.

 

Это ещё не приняли, там куча нюансов

 

Нет, у меня друзья грузоперевозками занимаются все прописались в Калмыкии и сразу с этой ставкой

 

Какой регион выбрать?)
И есть понимание что с новым налогообложение там будет когда перешагнем за 60млн?

 

Курган, у меня до 60 млн)

 

Сдавать чвстями ставка выше и арендаторы попроще, но правильно подобрать нужно. Наружку повесить и объявление на авито.

 

Склоняемся к этому, так и хотели

 

могут доначислить

 

и делайте сами. саратов город небольшой на хорошее помещение как пчелы на мед прилетят. юриста тока своего надо. агенство не нужно

 

Всем, здравствуйте!

Если есть у кого то в телефоне контакты развивальщиков прод сетей в СПб, поделитесь пжл.

Есть два помещения 233 + 97, в хорошем развивающемся районе, 233 специально спроектировано под магазин. Подъезд, фасад, шестиполостная дорога с плотным трафиком перед домом. Сдается через несколько месяцев. Взял с прицелом на пенсию, с агентами пока не хочу говорить, для опыта пока сам хочу.

 

Добрый день! Есть помещение в новом жк, хорошая локация, хочет зайти Самокат и готов платить высокую аренду, насколько вероятно что будут конфликты с жителями дома и соседнего дома. Если есть кто сдаёт Самокату, пожалуйста скажите есть ли у вас проблемы с жильцами. Заранее спасибо!

 

Конфликты будут, но они решаемы. В основном проблемы с Бабушатиной. Плавали, знаем, сдаем двум самокатам.
Первое - наличие достаточно большой площадки для разгрузки погрузки с грузовика , так чтобы транспорт не мешал жителям. Потому что сразу будут жаловаться на то что постоянно стоит транспорт с работающим двигателем, или перекрывает проезд выезд.
Второе - Наличие рядом мусорного контейнера. Уровень курьеров объяснять не нужно, но и кто на складе работает тоже. В остальном все четко и все траблы быстро решаются с менеджментом.

 

Господа рантье, хотел бы у вас услышать сценарии развития ситуации в горизонте 3-5 лет в направлении стоимости аренды, стоимости объектов в МАП, вакантности и востребованности площадей и так далее.
У себя вижу следующее : Самокат, пекарни, ВБ, вкус вилл набирают обороты по выручке около 100% за два года. Анализы и мед центр утроился. Аптека еле еле нагоняет инфляцию.

 

По аптекам похоже на то . Согласен. У остальных ваших эффект низкой базы .

 

ВБ и Пекарня 18 мес, остальные от 4 до 6 лет.

 

Плотность населения в локации растет

 

В связи с налоговой реформой те кто на УСН (и ПСН) получил в 2024 году более 60 млн в 2025 будут платить НДС. Еще оставался вариант взять патент на след год, но их тоже запретили применять тем, у кого было более 60 млн. То что будут такие новшества никто не предполагал, поэтому в договорах по этому поводу четко не прописано, за чей счет этот банкет - в составе арендной платы или сверху нее.
В связи с этим вопрос - предлагал или обсуждал ли кто-то из арендаторов-сетевиков уже изменения в договор аренды, размеры оплаты, набор выставляемых документов с учетом новшеств по НДС на УСН и если да то какие? Может быть уже есть новые шаблоны договоров с учетом налоговой реформы?

 

Будет видно кто был без трусов

 

Например у пятака и магнита обычно в договорах прописано про ндс, «если арендодатель становится плательщиком ндс, то арендная плата не меняется, а вкл ндс», тут у них главный вопрос смогут ли они возмещать или нет. А так всегда по любому помещению мог поменять собственник с ндсника на уснщика и наоборот.

 

Как я понимаю, как это работает :
- Чтобы доходность была 3-4% нужно чтобы доходность более ликвидных вариантов, таких как депозит, была 1% (в Европе ключ был между отрицательным и слабо положительным)
- Чтобы собственник бизнеса был собственником помещения, нужно с одной стороны иметь сначала большой доход, в с другой стороны иметь супер стабильный бизнес. С четким пониманием что у тебя перспектив кратного роста нет, так и быть уверенным что тебе никуда уезжать не надо будет. У меня есть следующий опыт : У меня была сеть пекарен. Запуск каждой стоил в 30% от стоимости помещения. (Оборудование, ремонт, и прочее). При этом, если точка не выходила на нужные параметры окупаемости в течении 6 месяцев, мы принимали убытки и съезжали в другую локацию. Нам было выгоднее принять этот убыток, чем иметь плохую отдачу от вложенного капитала. При этом, тебе ничего не запрещает заключить договор на срок 5 или 7 лет. Становясь собственником помещения, ты связываешь себя по рукам и ногам и при этом еще имеешь ввиду крайне низкую рентабельность.
- Налогообложение, и его особенности. тебе вот этот капекс себе на балансе тащить ну такое. Ну может если только раздробить. Выручку по виду деятельности на одно ИП а собственность на другое ИП. В ООО и темболее на ОСНО уже не торт.


А малый и средний бизнес это как микробы. Да, мобилизацией обработал, ставкой стерилизовал, градиентной НДФЛ облучил. Вроде бы все сдохли. А потом бац, кто то на ногах занес, кто то руки не помыл. И это уже устойчивый ко всему пиздецу микробиом в момент снова все поверхности рынка заполнил.
На то он и отечественный малый бизнес. Даже при коммунизме под полой работал.

 

Приняли уже

 

Есть ссылка?