Все о коммерческой недвижимости.

Потому что цоколь

 

А почему бы не продать цоколь за такие деньги?))
Берешь в руки эти 70кк, покупаешь сильно упавшие голубые фишки на Фонде, с доходностью 15% годовых и возможностью up side от 50 до 100% (по некоторым акциям) на горизонте 2-3 года и сидишь в шоколаде!

70кк при ДД 15% (а есть и больше) дают 760к (уже чистыми) в месяц. Восстановление рынка даст еще минимум 50% за два года.
В итоге, "цоколь" вырос в цене до 100кк+, даёт див доходность сильно выше чем сейчас от аренды и не надо вообще ни с кем ни о чем тереть и решать проблемы. Просто сиди на диване и получай купон!

 

... а они еще ниже падают. У рынка нет дна.

"Черный лебедь" в виде СВО и рынок не восстановился....

...не вырос, а просел сильно и дает не доходность, а убытки...

... и думай - нахрена я не купил полуподвал

 

Правильно! На рынке всегда есть тот кто продаёт (боится) и тот кто покупает (верит).
И на долгосрочном горизонте всегда побеждает тот, кто покупает качественных эмитентов, без долга, но использует при этом грамотный мани менеджмент.

Не является инвест рекомендацией!

 

Нельзя быть полу.идором. Так и с полуподвалом. Или подвал или 1-й этаж . Надо называть вещи своими именами

 

1) Всё считается и выбирается оптимальный вариант. Возможно этот НДФЛ не сильно испортит картину. В то же время, держи акции 3 года не продавая и потом НДФЛ 0%. А коммерч помещение без срока владения облагается налогом (ОСН, или УСН + НДС, если больше определенной суммы) при продаже. Так что тут 1-1 можно сказать.
2) Абсолютно согласен. Это рынок. 20 декабря будет заседание ЦБ, там тётя Эля поднимет ставку еще выше и фондовый рынок еще просядет. Это как одно из таких негативных событий. Но, некоторые уже и так внизу исторически, так что не сильно больно будет.
3) Для этого покупайте акции экспортеров, которые продают за валюту и платят потом повышенный дивиденд внутри России, как раз из-за этой девальвации. Бетон девал быстро не отыграет.

А вообще, всё хорошо и нужно, если качественные активы. И бетон, и производство и финансовые инструменты. Диверсификацию не дураки придумали.

 

Потому что Купить/Сменить Арендтора/Продать дает 30-50% годовых + аренда.
Купить и держать это для слабаков.
Мопед не мой. Я просто привел сравнение Чижиков в заданном бюджете и заданном МАПе.
Других вариантов масса. Если нужно - пишите в личку дам контакты и тех кто сажает и тех кто покупает/сажает/продает.

 

Господа, поделитесь пожалуйста опытом, пока не понятны ключевые точки контроля.
В коммерческой недвижимости мне все ясно и понятно куда смотреть и как действовать, тут другая вообще картина.
Есть дом недострой 200кв. Стены, кровля, окна. Коробка одним словом. Достался условно за долги. Продать как есть сейчас не получается. Вложить денег и в продажу - еще хуже.
Рассматриваю вариант сделать косметику и вывести под сдачу.
Плюс минус понимаю что делать если строишь для себя. А что и как делать чтобы сделать подешевле и сдать подороже. Не понятно. За что платит клиент и как делает выбор? Какие дизайнерские тренды, чтобы выглядело современно и богато? Но при этом не помпезно. Какие требования у объекта в долгосрок а какой под выходные? Есть ли операторы которые забирают объекты полностью под себя и сами решают эти задачи? Какие обычно сроки амортизации отдельных позиций?

 

Отделка + инженерка сейчас стоит дороже коробки .
Подумай 10 раз

 

Думать исходя из чего?
Собственных мыслей или советов третьих лиц?
Мы взрослые люди и уже давно выросли из принятий решений на основе домыслов.

Я хочу четкую картину ключевых показателей с точностью 80% для формирования бизнес кейса.
И тех кто понимает точно что считать и как считать.

 

Ошибка многих когда думают что коробка это почти дом , а это только самое начало

 

Расчитывай на ремонт исходя из 100т.р/м2
Потом посмотри за сколько сдают дома в округе
Думаю удивишься окупаемости

 

Это примерно 30% от расходов на полный проект под ключ

 

Ну под сдачу наверное можно поскромнее 100 за квадрат , но это не точно )

 

Ну да . Постелишь ламинат,его оторвут через год. Поставишь китайскую сантехнику и арматуру ,она потечет через месяц.
Можно еще на рабочих скроить. Вызывать с Авито . Только после расчета , они телефон выключат и ремонт осыпется

 

На сантехнике и электрике нельзя экономить дороже выйдет , а под сдачу ламинат почти везде )

 

Я сейчас делаю * для себя * 190 квадратов.
И месте с благоустройством, площадкой 200 метров и прочим на такую сумму не выхожу.

Понимаю что под сдачу такое не нужно.
И можно скостить в половину и добавить управление рисками.
И отделка это пол дела. Можно и золото в бетон закопать. Я ищу людей с опытом, кто делает на этом бизнес.

 

Раньше, грубо, было 40/60 коробка/внутрянка

а по вопросу :трезво оценивать местоположение

 

Ну да,а благоустройство/забор/беседка/автополив и многое других мелочей

 

Вопрос стоит иначе. Готов ли арендатор в нужной ценовой категории платить за автополив? Или уличный подогреваемый бассейн за 3 млн в случае посуточной сдачи дает +30% к цене и 30% к заггрузке?
За 100к квадрат и девочка построить может. Но это не бизнес.

 

Подозрительно легко как-то. Почему сам продавец не может сменить арендатора? Или сменить и продать исходя из окупаемости с новым арендатором?

 

Предположу, что в крайне редких случаях первичный продавец может действительно быть не в курсе возможностей по оптимизации мап, т.е. может не иметь представления о ставке, которую готов предложить крупный сетевик в данной локации.
Но в большинстве случаев, как мне представляется, перекупы просто имеют особые отношения с отделом развития в той или иной крупной конторе и за определённый "откат" получают несколько раздатую ставку, которая по истечении определённого времени "сдуется" до рыночной

 

Подскажите, а когда им последний раз поднимали, если краткосрок значит 11 мес назад, если да, то насколько поднимали в 23 году?
Тоже думаю сейчас поднять на 10% с НГ, в 23 поднимал также на 10%

 

Тут надо каждый кейс рассматривать индивидуально, в зависимости от рыночных ставок в текущем месте. У меня большинство сидят по верхней рыночной планке. Поэтому в 23 году поднимал всем в пределах 5%.
Мое мнение - Аренда - это не самая большая статья расходов в текущей ситуации. Если интересно - заплатят. Сейчас время арендодателя. Когда еще такое наступит?

 

Спасибо за мнение!
Я тоже сейчас буду поднимать, так как в 23 поднял всем на 10%, до этого 2 года не поднимал из за пандемии и начала СВО.
В 23 году когда на 10 поднял, думал дальше по 5% индексировать, но 24 год с такой инфляцией, вот и думаю отправить письма о повышении на 10%.
Посмотрим как отреагируют, есть некоторые точки которые тоже по верхней планки сидят.

 

Приветствую!
Два вопроса по написанному.
1) Почему сейчас время арендодателя? (по вашему мнению)
2) Как долго оно продлится? (факторы, которые этому способствуют)

Спасибо!

 

Если бы всё было так легко, все бы так и делали)
По факту чтобы найти ликвидный объект, убрать текущего арендатора, посадить нового с бОльшей ставкой, и потом продать дороже чем купил (с профитом конечно, с учетом налогов и прочих расходов), это время, знания какие действия надо провести для всех этапов, которые я описал выше, и опыт. Если первые два пункта более менее понятны, то опыт Вы получите только с годами, которые потратили в этом направлении, и скорее всего на своих шишках.

 

Время арендодателя? Сомнительно