Все о коммерческой недвижимости.

депозит этот 2019 года, сейчас это 70% арендного платежа..

 

Вариант 2 выбираю.
Кстати, Svetik всё грамотно описала. Поддерживаю её точку зрения.

 

Читаю ваши размышления и вижу себя!
С одной только разницей, я необходимый портфель недвиги еще не собрал.
Но, стратегия в организации дохода для жизни у меня именно такая, как у вас описана.
Для меня тоже важен именно равномерный денежный поток.
Исходя из этого, мысли такие.
Формирую пул из нескольких хороших объектов коммерческой недвижимости, которые будут формировать этот денежный поток, из расчета 40% на жизнь семьи и 60% на инвестиции.
Но, инвестиции эти уже не в недвигу, а именно в инструменты, где не надо администрировать и операционно управлять. В основном это надежные дивидендные акции. Все что приносят дивиденды - реинвестируется, или тратится на хотелки (в виде лодок, машин, мотоциклов, путешествий и прочего).
В итоге, небольшого пула недвиги хватает, чтобы семья могла жить, часть инвестируется и пополняется уже через сложный процент от инвестиций. Если форс-мажор на биржах, то спасает недвига. Но, в какой-то момент, ближе к пенсии, поток от инвестиций будет таким, что заморачиваться деду с недвигой уже не захочется ввиду возраста. Недвига будет передана детям в управление, а я буду тупо на дивиденды жить. Молодежь пусть заморачивается
Собирать огромную массу недвиги, потом создавать управляющую компанию с сотрудниками, контролировать этих сотрудников и все заморочки даже не рассматриваю. ЖИТЬ ХОЧЕТСЯ! Мир видеть. На рыбалку ездить с друзьями, а не до старости над деньгами трястись!

И по поводу отжима активов, пару слов.
Да, сейчас есть неприятные кейсы для фондовых инвесторов, где их акции могут быть заблокированы и отобраны из-за неправильной приватизации в 90-е.
Защита в этом случае - выбирайте акции компаний с Госучастием в капитале (сами у себя они же не отнимут ) и акции компаний, которые были созданы с нуля, активы которых не участвовали в приватизации (Х5, Магнит, все IT компании, строители и прочее).

Удачи вам в "реконструкции" вашей жизни и бизнеса!

 

Все вклады в российские банки = игра в кошки мышки с гос-ом.
То же самое про акции.
Сегодня дивы есть, завтра нет.
Меня ни под 25%, ни под 35% по депозиту в банки наши не загонишь.
Если сидеть как говорится на попе ровно и получать только аренду, тогда и будет ~10% от вложений.
Но это 10% без учета увеличения стоимости объекта.
А котлета в банке увядает от инфляции.
Плюс если заниматься перепродажей, ох, вы походу даже не понимаете какие это могут быть бабки. Дивиденды со вкладами тихо плачут в сторонке, даже с учетом 5% ндс.

 

Если стоимость ремонта зашить в обеспечительный, норм и самому сделать, у меня по такой схеме один из арендаторов сидит.

 

А как увеличивать портфель недвижимости если весь арендный поток тратить на себя и фин подушку?

 

Пишу о том, что надо сформировать портфель и более не увеличивать.
Пока идет стадия формирования, естественно инвестиций в другие финансовые инструменты не провожу.
Всё идет на недвигу. Денежную массу на реализацию этого плана создают уже имеющиеся активы и заёмные/кредитные средства.
Как сформирую необходимый пул, выплачиваю кредиты и начинается второй этап, о котором написал выше.
Такой не хитрый план

 

А раньше это было 100% от месячной аренды?
Я начала брать 1,5 - 2 мес депозит

И желательно увеличивать депозит с каждой индексацией (я сама не увеличиваю, но меньше 100% от месячной аренды он у меня не опустился нигде точно)

 

Чуток не поняла. Берем по минимуму:
микропомещение 35м2
Ремонт например на 200т сделали вы? И аренда 90, например. И какой депозит тут будет?
И когда вы делали ремонт, вы уже понимали, кто будет арендатор?
Всем нужно разное: парикмахерской, мясу, грумингу, аптеке, озону - у всех свои требования

И какая у вас договоренность с арендатором на этот обеспечительный? Он обязан сколько-то отсидеть? Или просто не испортить и вернуть как было при выезде?

 

У меня 60 квм, петшоп, 400к ремонт, они же в депозит, если съедет раньше, не верну, ремонт под него делал, вернет как было при заезде, каникул не было.

 

А естественный износ вообще никак не фигурирует?

 

раньше какого срока?
пока вы ремонт делали, они аренду платили? месяц?
Интересны детали
Они что-то конкретное под себя просили? помещение было в общем пригодно к использованию?

 

Мысли к которым пришел со временем:

Если все отмотать в начало, то сначала бы формировал именно портфель дивидендных акций. Объясню почему.

1) за всю историю портфеля процент получился выше чем коммерческая недвига и тем более жилая.
2) рост тела акций по умолчанию перекрывает инфляцию, на тело не ориентируюсь (что справедливо и для коммерции)
3) под акции можно всегда взять кредит в два щелчка мышкой, переведя часть в маржинальную. То есть, портфель, например 100кк, сформирован, появился интересный вариант с недвигой (кто-то срочно продает, внесли задаток на аукционе и забрали по стартовой и т.п.), короче, нужны срочно деньги - 50кк вытащить в течении 5 минут можно. при этом плечо возникнет 1:2, процент минимальный. Далее крутнулись, перепродались или закредитовались - вернули на брокерский. Хотя в случае с кредитованием лучше самого себя прокредитовать с помощью ситуации выше. При этом дивы платятся на 100кк, то есть на полную сумму.
4) формироваться лучше в период сливов, то есть, когда хорошие дивидендные акции укатались вниз логично их подбирать, рассчитывая и на рост самого тела в десятки процентов или кратно. На протяжении года-двух кратно недвига не отрастает.
5) существует непонимание что акции менее защищены, чем недвига, на мой взгляд - это ложное утверждение. Депозитарий / Реестр по степени риска приравнен к картотеке Росреестра. Право собственности на акции по умолчанию в депозитарии (государственной структуре), такой же как и картотека Росреестра. От брокера тут ничего не зависит. Главное самому не напортачить и не давать акции брокеру на овернайт, галочки все снять. Ну и юридическое сопровождение от брокера - все выписки из депозитария с синими печатями брокера, как и в случае недвиги все правоустанавливающие и правоудостоверяющие.
6) из указанных Вами акций нет ничего, держу только акции с госучастием или квази государственные по которым платят хороший дивиденд на истории. Даже Лукойла в портфеле нет. Например, есть Татнефть, понимаю, что основной акционер правительство Татарстана и компания 100% дочка Правительства, скорее всего дивиденды будут платить хорошие потому что как раз за счет дивов закрываются многие дыры в бюджете Татарстана. Не держал и держу никаких заграничных бумаг, поэтому на риски Интерактива не попадал. Для себя определил что только российская дивидендная история, так как гражданство - это не пустой звук.

Жилая недвижка нужна мне для того, чтобы в кризисные моменты типа пандемий были деньги на оплату сборов УК и коммуналок по коммерческой недвиге. Прошел это в пандемию, когда просто все закрылись на клюшку, а сборы УК и прочее платить надо было, если портфель недвиги большой, то это может быть критично и можно дефолтнутся.

Поэтому жилая недвига, коммерческая недвига, портфель дивидендных акций - это тот пакет с которым есть желание приходить к пенсии, снижая часть сложноадминистрируемых активов и повышая часть легкоадминистрируемых.

Только оценочное суждение, ногами не пинать))

 

Про вклады согласен. Дивидендные акции немного другое.
Перепродажа - это уже не про пассив, в моем понимании и должна быть компетенция в этом.
ПУТЬ ПРОСТ: сначала раскачиваешь компетенцию, затем компетенция зарабатывает капитал, затем, управляя капиталом получаешь свои проценты с ПАССИВНОГО дохода. Перепродажу рассматриваю для себя только как ребалансировку, ну не моя компетенция, не смогу я противопоставить ничего на аукционе аффилиату из Росимущества, не в этом моя компетенция.

 

Откровенно рад за Вас и подобных ребят, которые реально в моменте могут такими суммами крутить, иксы делать на такие суммы. Я иногда читаю и понимаю, что Москва не просто так столица)) и по умам людей и по капиталам) Через 10ть прочитанных страниц начинаю чувствовать себя ущербно)))))

 

Не фигурирует.

 

У нас короткий дог 11 мес.
50% пока шел ремонт платили) за первый месяц. За месяц уложился.
Да нет, просто место хорошее, как тут говорят, красная линия)
Помещение было норм, но стало краше) стены с покраской, положил керамогранит на пол.

 

Если говорить чтобы ВООБЩЕ ничего не делать, то тут только если у Вас куры денег не клюют, потому что наследство осталось от родственников олигархов)
Даже с акциями надо делать тело движения.
По времени у меня получатся пол дня на продажу и пол дня на покупку через нотариальные сделки, всё остальное в руках и времени управляющего, который получает % от сделки.
Я ни разу с аукциона ничего не покупал. И без него есть где купить так чтобы продать с хорошим профитом.

 

Вообще очень любопытно, можете уточнить за последние 5 лет какая доходность по дивидендным бумагам получилась?
Все так 15 лет назад времена были совсем другие, там лопатой гребли на коробках под сетевиков.

 

Спасибо) Там не то чтобы иксы, но сильно интересней чем предлагаемые % по депозитам и дивиденды по акциям)
Я из Питера)
Я стараюсь учиться на успехе других.
Меня вдохновляют люди, которые умеют строить под сетевиков магазины по областям, вот там можно сделать х2 при продаже за пол года. Я в это направление смотрю.

 

Сейчас тоже хорошо идет, просто стало сильно меньше хорошей земли и крепко больше энтузиастов с деньгами)
Но всё равно есть интересные варианты. В ЛО точно. Да и в Питере бывают, но вход от ~200млн.

 

Эти времена уже ушли) рассвет был 2008-2018 примерно, потом сильно на спад пошло.
Мой первый проект был в 2012 году - купил здание типографии за 700 тр, сдал в пятак за 190 тр и через пол года продал за 11 млн)

 

Согласен, что тот период был пиковым. Но и сейчас есть варианты чтобы сделать х2.

 

Очень дорогая стройка, очень много магов. Это в области должно повезти с зу, чтоб место качало.
Кстати, уточнял по магниту в Аносино у кладбища - 7% с то и 1800 р/м2, арендоход странную выручку пишет по магу, август 15 млн, сентябрь - 6 млн.

 

У нас в ЛО попадаются варианты по 1.2-1.5 млн за сотку (с РНС и сетями), то есть 17-20 за ЗУ, построить ~30, гап 9, продажа 90.
По магниту предположу что скорее всего качает только летом, поэтому такие цифры. Честно не смотрел локацию.

 

Такое сложно найти, скорее всего это будет село или деревня на развилке или у какого то посёлка. Те кроме продуктового сетевика помещение никому не сдать.
Не уверен, что в этом году на постройку 600м2 с благоустройством хватит 30, может хватит может нет, это если сам все делаешь. По сроку год.
Те если себестоимость 55-60, срок год, продажа с торгом за 85, Налоги какие -то надо заплатить, остаётся 20-25 млн, обычно с кем-то в проекте, те по чирику на нос. Если магнит начнёт торговать 5-6 с арендой 750 в месяц и прилетит письмо о снижении - с продажей может быть сложно. Ещё бонусом какой нить военный кабель связи может на участке найтись, они нигде не обозначены, или с газом проблемы. А может у кого то предвар есть перед этим участком с правильной стороны.
Но можем и все отлично получиться, тут как повезёт)

 

Сложно но можно)
30ка хватит на 600кв, срок - 3-4 мес, сажаешь аптеку и пвз, если без напряга, то по 1500квм, если поднажать, то 650к за магаз плюс 350 за двух других, единичка.
Чтобы не ждать писем, построил и продаешь, за 90 с руками оторвут.
Вы верно подметили, что главное - ЗУ, чтобы было место достойное. Но покатавшись по области, куча мест где не хватает магаза и есть 400-500 семей, готовых отовариваться в этом магазе. Это минимум РТО 10млн.

 

Вы за 3-4 месяца получите рс, ту на съезд, согласовать проект, подведёте газ, электричество, построите , заасфальтируете, введётесь и поставите на кадастр? Круто у вас в ло.
По нынешним временам Аптека без выручки сетевика врядли сядет. Все будут ждать выручку сетевика и количество чеков. Сейчас не заметно ажиотажного развития у всех.
Покупатель за 90 млн мага в посёлке где в радиусе пары км 500 семей тоже думаю захочет посмотреть как маг торгует.

 

Из того, что я вижу по МО, на продажу строят в поселках, землю забирают с аукционов в основном. Накручивают х2 и.... продают очень долго, больше года большинство объектов висят. Потому что кому оно нужно за 50-70-90 мультов в деревне?
Периодически попадаются какие-то подозрительные объявления, мол зу за 30млн в поселке с согласованным и подписанным магнитом с космической арендой. Никак не пойму, каком образом магнит под конскую аренду подписывается в откровенной дыре. Там реально трафика такого нет

 

Есть у вас реализованные проекты такие или вы теоретически рассуждаете?