Все о коммерческой недвижимости.

Возможно, я не рассматриваю ЗУ без РНС. Поэтому только знаю что получить РНС не равно условно сходить в магаз за соком) немного сложнее.

 

Ну если рнс выдали, то можно и не углубляться. Да и запилить парковку на 11сот не проблема, там под 600квм надо-то от силы 2-3 места

 

Ну у нас если с рнс продают, то как выше обсуждали, там накрутка уже конская, поэтому я наоборот такого сторонюсь

 

Мне кажется больше должно быть, завтра проверю, в проекте есть данные.

 

Там 7 мест на 100м2 торговой площади (в гпзу или пзз пишут сколько в данном районе, но не менее 5мм на 100м2 торговой), те надо 28 мм, вкл 2 для инвалидов, парковка должна быть в 5 метрах от здания, должен быть заезд для разгрузки. Это как должно быть. Обычно конечно торговую площадь уменьшают по проекту.
Должно быть благоустройство, озеленение

 

Да ну? Мне тут проектировщики на 450квм считали 1 обычное+1 инвалидное. С такими нормативами как вы пишете, никто бы не построился

 

Эти вещи вроде регулируются на региональном уровне. Не знаю, если бы так плохо всё было, мне бы проектировщики сказали. Они считали от максимального расчетного числа посетителей учреждения (49 человек)

 

Вот Питер:

 

В проекте на 100квм 7 мм.
Плюс расчет количетсва парковок для легковых автомобилей МГН выполнен в соотвествии СП
59.13330.2020. Расчетом предусматривается 10% от общего числа расчетного показателя
машино-мест для людей с инвалидностью, в том числе специализированных расширеных
машино-мест для М4 (до 100 включительно 5 %, но не менее одного места.
МГН– 3 м/м;
Таким образом, проектом предусмотрено 3 машино-места, размещенных в зоне сопряженной
территории с существующей парковки.

 

Просто на 11 сотках даже если это идеальный прямоугольник 400м2 с парковкой и заездом не влезает, это как должно быть.
Вообще не должны разрешать пользоваться городскими парковками, они общие, а не для магазина. Вы строите свой объект, это комплекс: здание, парковки, пешеходные зоны, озеленение. Он не должен быть в ущерб другим.
Можно у администрации взять разрешение и на их земле сделать новые парковки.

 

Вы правы, поэтому я пока и не тороплюсь покупать этот ЗУ, потому что:
1. 1.5 за сотку дорого, есть вариант с ценой 1.1, бОльшей площадью, чтобы влезла и парковка, и здание 1000квм.
2. С парковкой от администрации сегодня она есть, а завтра она уже переведена например в ВРИ под автосервис и на ней построят автомойку и тп.

 

ничего не понял, если честно, у вас 7мм на 100квм или всего 3 и те на сопряженной территории?

 

3 для инвалидов.

 

Согласен практически со всеми пунктами. Практически мысли из моей головы!
Все кроме пункта № 3 ну и немного по жилой недвиге.
Пункт №3 - ТАБУ для меня! Никаких плеч больше на Фонде! 2008 и недавний февраль 2022 навсегда отбили желание брать плечи. Жестко тогда портфель бахнуло! Поэтому никому не рекомендую.
По жилой недвиге не так критично, просто не нравится бытовуху разгребать с иногда неадекватными жильцами. Ушел от этого. Хэдж на эпизоды типа Ковида вижу в тех же дивидендных акциях. Ведь есть отрасли, которые продолжали успешно работать в ковид и приносить прибыль акционерам.

А так, всё четко описали, по существу!

 

И не вы один так себя чувствуете!
Тут реально парни есть, для которых 100кк - это так, рабочий капитал туда сюда погонять. Красавцы, есть на кого равняться!

 

За 13 мап, думаете не продать помещение ?
Если арендатор сидит более 10 лет, договор до 30-го года + Новый собственник может расторгнуть если захочет (ага, такой договор)... А сам арендатор, если захочет, - не может расторгнуть без судебных тяжб.
Спальник, остановка, школы и поликлиника прям в шаге...

 

Продать, но долго или зависит можно ли посадить другого по более высокой ставке. Пример: купил за 156мап, арендатор сидит ниже рынка, поднял со 150к до 180к и продал за 144 мап. По времени месяц займет продать, если это Питер.
Но я бы Вам за такой объект предложил 150мап

 

я всё мечтаю разогнать всех, увеличить киловатты и открыть пиццерию )))
три - четыре школы в шаге от помещения. Там молодежь будет толпой ходить на картошку Фри и пиццу.

но лень...

 

так то у школьников не особо денег, они же мелкие, если конечно у вас не топовые школы какие-то

 

И вытяжку согласовать на крышу

 

C учетом пандемий, СВО и прочих дампов - доходность 19,3% по портфелю (доходность включает дивы). это чистая доходность за минусом налогов. По сути противопоставляю 5ГАП (дивидендные акции) и 12 ГАП (хорошая ликвидная коммерция). Вывод как-бы очевиден, но лучше наличие:

1. дивидендные акции (5ГАП)
2. хорошая ликвидная коммерция (12ГАП)
3. жилая (16ГАП)

Думаю, исходя из этих цифр и сделать ребаланс частичный. Но оставлю точно все 3 направления, просто поменяю процентовки в портфеле.

 

В свое время инетересная мысль пришла.
Можно было купить коммерцию сходную по локациям, денежному потоку от арендаторов за 10 ГАП с рынка или за 8 ГАП вымучивая или придумывая что-то. Разница в 2 года. Вначале терзался и мучился что был юн и мал в чековую приватизацию и не успел забрать какие-то супердешевые вещи от государства, а потом понял, что надо оценивать по-другому: если не можешь за разницу ГАП (то есть, 10 ГАП-8ГАП) 2 года приобрасти тот навык/ресурс/связи и т.п., то не надо и мучиться, потому что риск ошибки намного больше. И разницей ГАП стал оценивать могу или нет, если нет - что-то брал по рынку за много ГАП и уже все давно окупилось и подобного особо не продают даже в кризисные периоды.

 

19.3% это средняя в год с акций? Это дивы и рост?
Просто что это за бумаги которые платят 20% каждый год 5 лет подряд ?

 

Мне не очевиден, так как Вы не учли рост стоимости ком недвиги, а взяли окупаемость в ГАПах, вместо того что к ГАПам добавить рост стоимости квм. И удивитесь, как поменяются цифры)

 

Как я понял это смесь из акций, ком и жил недвиги.

 

По п3 с жилой тоже ошибочно брать окупаемость в ГАПах, тем более на отрезке 5 лет, потому что 5 лет назад квм стоил в 2 раза дешевле, и включив к ГАПам рост квм, будет еще слаще чем дивы, с которыми вообще все у нас в стране мутно.
И не забывайте, что прибыль Вы фиксируете при продаже актива)
Как выросли ваши акции за 5 лет?) те что забугорные, дали минус так как они заблокированы, а наши - там всё печально и грустно.

 

Дивиденды и рост. Секретов нет, основу портфеля : сбер прев, газпромнефть, татнефть прев. Это срез за 15 лет по портфелю дивидендных акций. Покупки были тоже хаотично, не сказал чтобы по системе DCA, но усреднение играло роль, конечно, тоже. Все дивы реинвестил.

 

Коллеги, срез за 15 лет. За 5 даже не знаю как высчитывать. Согласен, что фиксируется цена при продаже и если сейчас посчитать сколько коммерция стоит в продаже, то возможно и цифры могут быть в сторону коммерции, незначительно, но могут.

Сейчас подумал. что надо для себя статистику поправить с учетом роста м.кв и фиксации коммерции в текущих ценах.

 

По недвиге есть еще вопрос:
Если в качестве комм недвиги покупается здание с арендаторами. Понятно продаван скажет что за аренду платят Х руб, налоги У руб ну и чтото остается (не буду писать букву ))) ). Допустим это некий мини-ТЦ, скажем на 1000-1500 квадратов - а есть ли опыт сколько уходит на содержание этого здания-ТЦ?