Все о коммерческой недвижимости.

Вы удивитесь (с), но рост стоимости коммерческой недвиги не гарантирован. У меня знакомый в 2007 году купил помещение в Москве: ~120 м2, в П-44Т от ДСК-1 по 4600 USD за м2. Так оно до сих пор столько не стоит. Я сам точно так же купил помещение в 2012 году, в 2014 оно стоило в два раза дешевле в рублях.

 

Вполне все разумно.
Но почему бы не рассмотреть на часть портфеля облигации?
Вместо жилой недвижимости скорее всего можно.
Есть длинные, есть короткие. Есть валютные.
Можно просто фонд взять - тогда в любой момент можно продать небольшую часть.

Классически считается, что чем ближе пенсия и выше возраст, тем выше доля облигаций в портфеле

 

Запросите у собственника все документы, а так это гадать на кофейной гуще: зависит от региона, чем топят, какая прилегающая территория и тд и тп. Учтите что всё потребленное хорошо бы чтобы компенсировал арендатор, а в идеале и остальное на него/них можно повесить. У вас останется минимальная уборка, септик, отопление моп, для ЛО это ~400-500к в год.

 

На таких временных отрезках я не владею данными) в 2007 и 2012, я тогда в универ поступил и через 5 лет выпустился)
Есть неудачные примеры) я же не беру замороженный портфель акций у форумчанина как пример)
Если взять акции, по которым платятся дивы, и ком недвигу, которая не с КБ или ВБ в *опе, а более менее ликвидную, на последней профит сильно выше.
Топить за ком недвигу не буду, каждый сам себе с усам)

 

У меня есть пара таких объектов, конечно это неудобно. Если по доступу как то быстро решается, то расходы по уборке, теплу, свету остаётся на мне. А зимой в тамбуре бомж уснул, прям проблема была)

 

С недвижкой проще считается, зарабатываешь два раза:
Условно купил помещение за 10млн, сдал за 150тр,
получил 150*12=1.8млн в год, те 18% годовых
Плюс пронимаешь, что оно теперь стоит 150*100 месяцев = 15 млн, которые точно на руки получишь, те ещё 5 млн прилипло

 

Это неудачный кейс) но такое тоже нельзя исключать. У меня ровно наоборот: объект 1200квм, затраты в год 400-450к, арендаторы (4шт) компенсируют остальное.

 

Спасибо за размышления.
Интересно и полезно.

Касательно п.3, даже не задумывался, прикинул что брокер тинька предлагает.

А если в баксе посчитать?

 

В акциях есть вопрос не только доходности но и впринципе сохранения... Они ведь не ток в + но и в - идут. Если бы Тинек ГАРАНТИРОВАЛ, а так просто слова, ближе к разводу. Тинек вообще как банк, мягко говоря, не очень...

 

Кредитнуться у брокера под существующий портфель акций - самое разумное если нужны срочно деньги. Понятно, что управление рисками никто не отменял.

Доходность в долларе можно посчитать, займусь. Для себя давно делаю так: прилетела какая-то сумма (арендные платежи или дивы), например 2кк, тут же покупаю ближайший фьюч на usd/rur на такую же сумму 2кк, потратил 1,2кк - фьюч на 1,2кк - закрыл. Таким образом у меня всегда хедж на валютные риски. На тело акций или недвиги хедж не открываю. По умолчанию для себя определил, что тело акций или тело коммерческой недвиги растет пропорционально инфляции, а вот все что прилетает за год в качестве платежей - хеджирую. На дистанции получается выгодней, так как по сути доход в usd, а процентные ставки рублевые

 

На дистанции топ типа Сбера и прочего все-равно повышательный тренд. Тут речь не про краткосрок 1-3 года, а формирование портфеля 10+ лет. И откупать по DCA желательно. Сейчас на ИИС3 самое оно - дивы разрешили выводить, а тело пусть 5 лет лежит и с дивов и прочих поступлений формировать портфель. За 5 лет что-то да получится. Тинек не рассматриваю в качестве брокера, только Сбер / ВТБ.

 

Товарищи арендодатели, подскажите, пожалуйста

Есть помещение 580 кв.м. в хорошей локации во втором городе одного региона в Поволжье.
В этой локации у знакомого площади 80-90 кв сдавались по 1000-1200 руб за 1 кв.м.
Магнит и пятерка готовы забрать помещение полностью, остатки ненужной площади сами сдадут в субаренду.

На данный момент до обсуждения цены не дошли, в помещении сейчас мой бизнес продолжает работать.
В этом же доме соседнее помещение это тоже продуктовый ритейл Монетка.

Не очень хочется идти по пути фиксированной ставки, чтобы каждый год не ходить просить повышение аренды, которое могут и не дать.
По какой схеме лучше пойти? Фикс + какой-то %? или просто %? Если %, то какой?

Хочется выжать максимум и не переживать из-за инфляции)

 

Вот вы сами пишете что ктото "разрешил чтото выводить"... а завтра ктото не разрешит и что тогда? и вообще, а почему ктото должен мне разрешать распоряжаться моими финансами?

ps
По Тиньку, как по банку - есть истории близких товарищей (скажем - не слухи у подъезда, а точно знаю истории). Ни кому не советую их для бизнеса В одной из историй челу (знаком с ним с 1998 года) Тинек заблокировал счет на ровном месте (у его ИП), предложил забрать деньги под -15%. Итог - по суду сняли блокировку и вернули все, без усушки. Но суд - это время и затраты.

psps
Я сам поигрался с акциями, на Сбере. Но это все краткосроки, не рассматривал длинных инвестиций впринципе. В каком то плюсе вышел из истории - вот думаю надо ли оно мне впринципе. И основные риски на мой взгляд: "кто нить не разрешит", "экономика акций устроена скорее на эмоциях, нежели на математике".

 

У сетевиков в любом случае свои условия, в основном это фикс + % от товарооборота. Если фикс выше % от ТО, будут фикс, если % от ТО выше фикса, получите % от ТО.

 

Сверху правильно всё написали про фикс и % РТО. Про условия, в принципе тоже, за исключением того, что % РТО может немного плавать, в зависимости от заинтересованности сети к вашей локации.
Если без сюрпризов по локации, в базовых условиях, по регионам , можно говорить о коридорах: Магнит Косметик 5-7%, Магнит Эконом (в тч и малыши, типа Магнит Рядом) 3,5%, Победа Продсклад большая 2% (до 2,5% если им очень нравится место), Доброцен 2,2 - 2,5 %, Магнит и Пятерка классические 4-6% (слышал про больше, но только слышал, без подтверждения от близких), Чижик - 1,5% (раньше было и 1,75%).
Вот примерный ориентир по рынку в регионах.

 

А что мешает кредитнуться под залог коммерческой недвижимости? ЦБ +7% (где-то можно +4%) и дифференцированный платеж.
Также можно взять как физик в той же альфе за 3 дня но аннуитет.

 

В принципе ничего не мешает, но при кредитовании в банке: рассмотрение кредитной истории, ставки выше, весь процесс намного дольше, без гарантии получения, процент минимальный (такой в банке в стоке не найти). В случае маржиналки - платишь только проценты, тело возвращаешь хоть частями, хоть полностью, срок неограничен. Как инструменты не сравнивал бы вообще.

 

Доброго всем дня!

Вопрос, кто имеет опыт в переводе жилого дома ИЖС в коммерцию?
Купил участок с домиком. Часть участка застроил под коммерцию. Вид использования участка перевел под "Магазины". Дом сначала хотел снести и построить новое здание, но потом прикинул экономику и Подумал, что можно не сносить его, а пристроить еще квадратов 50-100 и получить уже приемлемый объект.
Смысл вопроса не просто, как это сделать, тут еще одна мысль.

Как читал, для пристройки к ИЖС проект не нужен и согласовывать в администрации не надо, со всеми разрешениями и тд тп. Соответственно, сначала пристроить как ИЖС, без заморочек, потом сделать новый план и техпаспорт в БТИ, внести изменения в кадастровом учете и уже потом спокойно перевести назначение строения с "Жилой дом" на "Магазин".

Никто не делал из знакомых? Правильно строю последовательность действий?

 

Да, так делают. На участке ижс оформляют нежилое здание, по техплану сарай. Потом меняют назначение зу на магазины, дом убирают. На выходе участок под торговлю , с расположенным на нем нежилым зданием. Сети садятся в такое, но думаю в договорах прописывают какие то условия

 

Спасибо!
Сеть посадил в новое построенное здание и они формируют трафик. А сюда думаю, без заморочек просто частника посадить, пивняков например. Им как раз и трафик сформирован, и по зданию они явно вопросов задавать не будут. Просто совсем под "черным флагом" ходить не хочется, хочется нормально перевести назначение и узаконить, чтобы "доброжелатели" не обнаружились))

 

Друзья, на что смотреть при покупке коммерческих помещений в строящихся ЖК. Локация понятна, трафик тоже.
Коммуналка? Эл. мощности? Высота потолков ?

 

В двух словах не рассказать)
Ку платит арендатор, зачем на нее смотреть.
Мощность - зависит кого вы сможете посадить в помещение по максимальной ставке. Зачем 50квт если сядет аптека или пвз.
Берете авито, смотрите ставку в вашей локации, стоимость похожих объектов в ней же, плотность ком помещений для понимания кто может сесть.
Я когда брал большой объект, смотрел чтобы в округе не было свободных таких же больших площадей, сильно увеличивает шансы сделать на максимальных условиях.
Удачи.

 

Цена покупки / возможный арендный платеж

 

Сегодня аптека села - завтра съехала (среди аптек маловероятно, но все же).
А мощность была и есть....

Покупайте помещение, а не арендатора.

 

Я пытался переводить это ппц как сложно.
Правда у вас что-то много всего планируется и уже есть на одном ЗУ.
У вас был участок ИЖС с домом. Вы внутри этого участка построили нежилое здание, перевели ЗУ с ИЖС на Магазин, теперь у вас на одном ЗУ ИЖС и нежилое, тут уже что-то странное, обычно по судебной практике расположение здания на не отведённом под это здание ЗУ - снос. То есть, в вашем случае ИЖС под снос, но скорее всего сначала станет вопрос кто выдал разрешение на строительство, хотя если вы перевели ЗУ и смогли соблюсти все градостроительные нормы хотя бы в плане % застройки, отступов....(если что-то нарушили, например минимальное расстояние между зданий - снос). То может и выдали бы, но если нет, то я думаю, что к сносу нежилое и приведение ЗУ в первостепенный вид(я вижу это так)
Пристройка к ИЖС, я точно тут не подскажу, но в моем понимании пристройка - это что-то типа кладовой, сарая... То есть, не очень большая, а если у вас дом 100м2 и пристройка 100м2, то могут возникнуть вопросы. Допустим все ок и никто не посмотрит на вашу пристройку в 100500м2. Нормативного документа о переводе из ИЖС в нежилое не существует, нужны основания перевода, как я понимаю - это реконструкция вашего ИЖС. Рисуете проект о реконструкции ИЖС в нежилое с уже нарисованной пристройкой и это у вас получается по проекту одно здание. Подаете заявление в администрацию "разрешение на строительство" и ждете, и начинаете молиться, что бы они не заметили, что у вас на ЗУ 2 здания с разными назначениями. Вы сами пока прикиньте на соблюдение градостроительных норм. Просто если что-то не так, то это будет очень печально, что-то да снесут.
PS надеюсь, что вы все коммуникации подключили так скажем официально, а не тупо врезались или берете от уже существующего технологического подключения вашего ИЖС

Это если вы с 0 строите, а не уже что-то существующее и оформленное.

 

Если вы с 0 строите, то идёте по обычной процедуре. Тут же нежилое здание оформлялось декларацией, по ней ставилось на учёт в егрн. Учитывая аппетиты Росреестра в мо, наверняка с заносом.
Никакие разрешения не нужны, обычные нормы стоит учесть, чтоб дальше узаконить.

 

Да к нежилому вопросов нету, оформлено "по схеме", но опять же, если мы смотрим только на здание, то тогда да. А у него еще и ИЖС на этом же ЗУ к которому он хочет что-то пристроить и как-то оформить в нежилое, законодательно такой процедуры не существует. Через занос в данном случае тоже как-то сомнительно(но все наверное возможно)

 

Есть варианты, причём разными путями можно идти.

 

Мощность не бесплатно дают.