Все о коммерческой недвижимости.

Я бы к этому добавил еще - ступеньки снаружи и внутри, место под вывеску, сам вход и видимость от трафика.
Ну и возможности транформации планировки - какие несущие стены, проходы и тд.
Угловые помещения обычно лучше чем в середине.

 

Как сейчас с арендой ?

у меня сосед "выгнал" Вкусвилл - объявление о вакантности места висит уже с месяц...
и просмотров 133 за мес

(видимо не пошел на снижение пока ремонтировали Поликлинику.... Там реальный спад трафика был )

 

Если архитектурная концепция приемлет двухскатную крышу, то однозначно сендвич. Если нужна плоская или минимальный уклон, то сендвич не пройдет, однозначно мембрана. Она должна быть с длинной гарантией и желательно укрыта керамзитом.

 

мы, сделали часть эксплуатируемой, закатали резиновой крошкой и иск.травой)

 

Подскажите, а патенты кто то применяет на сдачу коммерции в аренду?
1. Оборот до 60 млн ГАП - это много даже для нескольких объектов, вполне хватит для такой деятельности.
2. Один патент можно и на несколько объектов применять? Например, все объекты в Москве. Но патенты, вроде, даже по округам могут стоить по разному.
3. Имущественный налог же не платится за объекты, если платится патент?
4. Если в базе у ИП УСН и применялся ПСН для сдачи объекта в аренду. Срока давности по владению нет для коммерции, насколько я понимаю. Но при продаже неужели никак не учитывается, что, к примеру, купил за 50, а продаешь за 55? Тупо с полной суммы НДФЛ или по УСН платишь, как будто все 55 - это чистый доход? Это какой то сюр, если честно.
5. В Москве есть какие то ограничения по площади/площадям объектов для одного патента? Или по суммам МАП/ГАП? Какие то еще нюансы? А то и поиском попробовал в теме, но за последний год только как то вскользь про патенты.

 

Могу ответить только на некоторые вопросы. Остальные не знаю.
1. Вопрос не понятен.
2. Нет. Каждый объект рассчитывается отдельно и платится отдельным патентом, по адресу. В зависимости от локации могут быть разные стоимости патента.
3. Платится. Патент - это замена налога на прибыль. Остальные налоги платим, в тч имущественный.
4. Правильно. Срок давности не для коммерции, все равно заставят платить. Стоимость покупки можно учесть, если УСН "Доходы-расходы" 15%. Но, тоже с нюансами. Писать много. Если кратко, то недвигу на расходы надо поставить в том году, в котором вы начали её эксплуатировать (получать доход с аренды). Вот купили её в 2023, сделали ремонт и начали сдавать в 2024. Значит, уже в 2024 у вас должен быть режим 15%. Вы ставите недвигу к расходам, сокращая налог на прибыль. А вот продать решаете в 2030. Тут уже лучше перейти на УСН 6%, продать её и заплатить меньше, при этом возместив в 2024-м 15% с неё. Удобно=выгодно.

Чем смог, помог.

 

1. 60 это предел годового дохода ИП по всем видам деятельности. И если превысишь 60 к примеру при продаже то слетишь с патента с пересчетом. И из-за превышения потом следующий год не сможешь его применять. Но можно брать патенты не на целый год, если сделка предстоит.
2. Патент считается по каждому объекту, но можно в одном заявление все объекты, или на каждый отдельное. Налоговая в принципе сама все посчитает, но можно попроверять на https://patent.nalog.ru/info/ хотя иногда криво работает.
3. Как и на УСН налог на имущество не платится.
4. С полной суммы УСН, так как продажа коммерческого считается предпринимательской деятельностью. Можно попробовать имущество на жену, а сдавать от себя и тогда в принципе можно попробовать по ндфл проскочить. Но есть письма где говорят что и такое не катит.
5. Считать надо - иногда УСН выгодней. Хотя некоторые отдельные объекты на патент переходят, чтобы данное имущество не участвовало в расчете остаточной стоимости основных средств на УСН.

 

Пункт 3 точно? Я мог ошибиться, что платим имущество...

 

Точно не платится. Кроме имущества, которое попало в "перечень..."

 

1. 1-й пункт не вопрос, а именно утверждение, которое вызывает следствие. Нахрена тогда нужен УСН, если есть патенты и они могут быть настолько выгодней? Касается объектов с МАП от 300 тыс уж точно.
2. Вообще, сказано, что можно несколько объектов в один патент подать. Но если в отчетном периоде появится у тебя еще один, то на него только новый. Если так, то какое ограничение? А то если можно пару объектов с тем же МАП от 300 тыс повесить на один патент, то там налог менее 2% получается вообще.
3. Сам не пойму! Написано, что не платится. Но если у объекта кадастровая стоимость, то вроде бы платится. «Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость.» Меня интересует по коммерции на первых этажах новостроек, а у них то точно кадастр, хоть сначала и очень сильно отличающийся вниз от рынка.
4. Имущество на жену, а сдаешь от себя. Так по патенту вряд ли покатит. Безвозмездное нельзя под патент. А оформлять аренду и субаренду - это бессмысленно. Плюс, сейчас на этих оптимизациях подтягивают как им нужно, доначислят на этом при продаже, скорее всего. Как и 1% УСН региональные делать уже слишком рискованно, если не живешь там реально. Шанс попасть под фиктивность прописки и доначисление все выше.
5. Тоже важный вопрос! Сдаваемое по патенту, получается, не считается в общую кадастровую стоимость объектов, как по УСН? Если так, то это хорошо.

 

1. В регионах усн6 выгодней патента как правило.
2. Патент считается по каждому помещению отдельно. От того что ты два объекта включишь в одно заявление стоимость патента по ним не изменится.
3. С кадастровой да платится, но по НК спецрежимы заменяют обычный налог на имущество.
4. Это не безвозмездно, а совместное имущество приобретенное в браке. усн 1% уже все - нужно три года пожить.
5. По патенту пока нет ограничений в остаточной стоимости.

 

Патент считается с площади помещения. Соответственно если цена аренды за метр относительно высокая для региона - патент выгодно. Если Вы сдаете огромные площади за мелкий прайс - УСН часто будет намного лучше патента.

 

1. Из за того, что аренда дешевле? Ну так там и патенты дешевле должны быть.
Условно, если взять стоимость патента по калькулятору ФНС для определенного района Москвы (не самый центр, но и не поискал, близ ТТК), патент показывает 137 тыс в год. С УСН 6% это равно, если МАП около 190 тыс. Ну а если сильно больше, как я и писал про 300 тыс+, то патент явно выгоднее.
А в регионах? Для интереса глянул: Питер дешевле патент, Сочи дороже, а во многих не выдает такого оквэда под патент, только жилое в наем.
Поэтому да, чисто индивидуально. Но прям живые примеры: покупались два объекта в районе 31-32 млн, МАП 320-330, по 92-93 квадрата (не вижу влияния на стоимость патента, хоть 50, хоть 100!) - выгодней в 1.7 раз патент при таких вводных.
2. То есть, за два объекта сумма удвоится, если они в одном городе и округе? Даже так выгодней на цифрах.
3. Так платится или нет, если это помещение на первом этаже в жилом доме и есть кадастровая стоимость?
4. По УСН 1% я все знаю))).
5. Это тоже в пользу патента. А то как поиграются в подтягивании кадастра к рынку и доначислят потом по ОСН.

 

https://patent.nalog.ru/info/ Вот тут можно вбить район, вид деятельности легко ищется по слову "аренда", а потом повбивайте разные площади, калькулятор покажет разницу в стоимости. Условно говоря, сдавать подвалы в промзонах выгоднее на усн, сдавать табачки у метро однозначно на патенте.

Кадастровая стоимость у объекта недвижимости есть всегда. ИП на УСН и на патенте налог на имущество не платят, кроме случаев, когда объект недвижимости включен в региональный "Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости." Что это такое и как туда попадают объекты в Москве, можно прочитать здесь: https://www.mos.ru/depr/function/na...utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/
Критерии включения в "Перечень..." и ставка налога в каждом регионе свои, определяются региональными властями. Поэтому каждый год надо проверять, попал ли каждый конкретный объект туда. В Москве есть четкие критерии по площадям, а в каких-то других регионах нет. Поэтому в Москве можно уверенно подаваться на освобождение, а вот где-то еще, если какого-то объекта в "Перечне..." нет, но он вполне может там оказаться, иногда выгодно "затаиться" и не подавать уведомление об освобождении от налога на имущество по объекту. Например, есть помещение стоимостью 20 млн по кадастру, в перечне отсутствует, хотя аналогичные объекты в нем давно есть. Если тихо платить 0,5% стоимости, можно продолжать их платить годами, а если податься на освобождение, в один год его получить, то потом региональная налоговая заинтересуется, а что это там за помещение такое и чей-то там за освобождение. Раньше налог платился какой-то, а теперь че-то нет, непорядок. В результате в адрес будет направлен налоговик, который через год объект в "Перечень..." включит и будет каждый год платиться с него уже 2%.

 

Раньше не платился, было классно, но потом они почти все добавили в эти списки и везде начисляют. Можно по каждому объекту написать в лк фнс запросы: прошу не начислять налог на имущество за такой то год, в связи с тем, что он был на патенте. И они по каждому ответят, будет ссылка на эти списки, а если найдётся такое помещение - налог на имущество уберут, у меня так было.

 

Херасе кадастровую стоимость опять задрали ! В 9 раз !

 

Подскажите какие минусы сдачи помещения под пвз?

Навскидку приходит на ум только быстрая изнашиваемость дверей / входной группы, срач в помещении..

Разместил объяву об аренде, по карте покрытия озон / вб мое помещение как раз в хорошем районе для этого.
И только одно мое объявление в этом районе.
Большинство откликов от владельцев пвз...

 

Если место раскрутится то отлично, договор короткий, повышать можно каждый год, если встанет в позу, другой с пвз на раскрученное место запрыгнет

 

Апну тему. Какие предельные % от оборота и % индексации дает Пятерочка в последнее время?

 

2. По каждому объекту которой ты переводишь на патент сумма считается индивидуально в зависимости от площади. Будет он в общем заявлении или в отдельном - это не принципиально.
5. Кадастр тут не при чем. Считается по остаточной стоимости, которая от суммы покупки зависит, ну и если модернизация к примеру была.

 

Смотря где, в мск может быть больше 5%, в регионах думаю даже 4% на новый договор не дадут.
Мне вчера прислали письмо , хотят продлить договор, у меня там 4%, буду пытаться их на 4.4-4.5% поднять, но думаю пошлют пока

 

Норм история с ПВЗ. Мне нравится. Олег выше всё правильно отметил из плюсов. ПВЗ генерируют хороший трафик (если район выбран грамотно) и можно на этот трафик рядом кого-то жирнее посадить. Очень важно, что сейчас есть защитные зоны и второй ВБ/Озон рядом не откроют, а это некая гарантия долгосрочного сотрудничества. Как только я посадил ВБ, ко мне сразу выстроилась очередь из Озонщиков. Но, надо понимать, что они на ПВЗ не особо жируют (комиссии у них не высокие) и большую аренду не потянут (за редкими исключениями). Поэтому и написал, что надо сажать ПВЗ и на их трафик что-то платежеспособное. Износ не больше, чем в магазине. Про беспорядок - каждый случай индивидуален и зависит от хозяина ПВЗ. Если он уважает клиента и хочет больше оборот, у него всегда будет чисто!

Всё так, но ремарка по поводу места и позы. Есть ПВЗшники, которые хорошо ладят с манагерами маркетплейсов "на земле". Если такой захочет перейти в соседнее помещение (дешевле, или чуть ближе к тротуару/улице) внутри занимаемой им зоны (которую он уже застолбил и конкурентов не будет), то он сможет договориться и легко перескочит к соседу. Знаю такие истории. Да, может на ремонт попасть, а может и хозяин помещения сделать, если оно простаивает у него долго. В общем есть нюансы. Совсем на них болт не положишь в переговорах по аренде.

 

Какой регион? У меня поволжье, центр миллионника. Мне на пролонгацию предложили 4% (был фикс + 4.5% безусловная индексация) от оборота и 5% индексация, но По СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН. Манагер говорит, что Макрорегион Волга теперь продлевает только "по соглашению". Бред, на мой взгляд, так они все площади растеряют. По моей информации 4.,5 % от оборота подписывают.

 

Так в итоге как договорились?

 

Пока говорим. Время есть.