Цены на недвижимость в Москве в 2009 году (часть 2)

я не знаю про райф, зато я знаю про два банка входящих в первую десятку. В обоих случаях денег мОре. В обоих случаях четкая задача не раздавать, а осуществить возврат ранее выданного.


При этом естественно эти деньги для банков не бесплатные

Вот такая вот загогулина

 

Если тока очень сложную пластическую операцию сделал с изменением роста

 

по данным сайта индекса http://winner-index.ru/ (смотрите за месяц) с начала апреля идет очень резкое падение объема предложения.

в ЦАО (я мониторю) хорошие квартиры продали еще месяц назад, а вот в прочих районах хорошие квартиры СЕЙЧАС уходят понемногу, звоню по хорошему варианту - всегда "продано".

Нормальное жилье чуть дороже за метр, когда оно уходит из базы - остаются квартиры подешевле, что отражается на средней цене (цена должна ползти вниз).

Но графику цена вниз не ползет, значит на оставшиеся квартиры немного поднимают цену, так как предложение уменьшается. Это же видно, если смотреть историю цены по каждой квартире в виннере.

Наступил балланс, когда цена устраивает и продавцов и покупателей.

Таким образом прогноз: цена почти не будет меняться до осени, но купить хорошую квартиру будет все сложнее, рынок пустой, все хорошее продано, оставшиеся новостройки, например в Магистрате и дон-строе, продают сейчас на докризисных оборотах, у кого есть инсайд - проверяйте.

Осенью цены пойдут вверх, продавцы тут же снимут свои предложения до лучших времен и будут ждать момента, пока рост цен на закончится. При отсутствии новостроек и огромном числе тех, кто продал и ждет, цена уйдет в стратосферу.

Если у вас плохая квартира - ее лучше сейчас продать и тут же купить квартиру без недостатков, лучше в центре. На этом можно будет неплохо заработать

 

для тех, кто ответит на мой прогноз тем, что нет доходов у населения и не будет: для взлета цен и не надо никаких доходов получать. Того, что заработано вполне хватит

а может и лишнего будет, так как ячеек в банках не хватает

 

УАУУ!!!

 

я завидую Вашему оптимизму,честно,но мне так не кажется,хотя недвижимости у меня не мало.

 

Лемур про Москву, а не про Ростов, видимо. Так?

 

Не будем понтаваться и мериться у кого знакомые круче
Те кто действительно оперировал большими суммами и вкладывал их в подавляющем большенстве сейчас в проблемах. А всякая шелупонь с заначками (пока) погоды на рынке долго делать не сможет

 

а у меня нет ничего, кроме одной квартиры. В августе по-максимуму продал 1-к в Жулебино, 37м2 на 2 этаже за 5150000 р. (доллар был 24,5), до этого в июле продал ЮБутово, 128м2, очень хорошая 4х ком квартира была с суперклассным ремонтом, заплатили немало.И даже бизнес продал, купил баксы, которые резко пошли вверх к евро и рублю.

Остался непроданный недострой, которые продать не успел, но продал (без убытка в рублях ) в марте. Теперь я почти бомж, получу льготу по квартплате за единственное жилье. Осталось две маленькие квартиры у жены, она их продавать не хочет, так как купить уже нечего, а скупать гнилухи с бомжами в подьездах нет смысла. Сидим и ругаемся, продавать или нет. Я не сомневаюсь, что подорожает, только проценты по вкладу больше, чем арендная плата. Для себя покупать надо, как инвестиция - это геморой без прибыли

 

да, это точно, рост будет только в москве.

регионам вообще попа настанет очень скоро, в казахстане квартиру на холодильник меняли. жить в регионах будет просто не на что, корпаративные долги большинства фирм значительно превышают их капитализацию. когда они рухнут, а всем замкадным топам повставляют паяльники - кто будет зарабатывать бюджет в регионах? шереметьево-2 это выход для большинства замкадных руководителей. В москве ситуация похожая, но тут есть где взять взаймы, у государства.

 

Я прекрасно понимаю, что осенью рур еще сильнее просядет, и мой прогноз долл 45, евро 55. Придет еще одна волна кризиса, НО, новые проекты никто не начинает, соотв. вымываются нормальные предложения, цена в рурах взлетит, в валюте скорее всего так и останется. А вот количество людей, которые вытащили оборотку, купили валюту, положили в ячейку - уже зашкаливает, и они блин на месте не сидят, а все мониторят-мониторят чего бы такого интересного купить)

 

Cпутник)))
Я тоже отношусь к пророчествам и оценкам Лемура скептически...)Хуже скажу - вот только сейчас прочитал вслух один из его последних постов в этой ветке своей девушке,смеясь...Говорю - автора-Лемура знаешь?
Она мне:Знаю,знаю..Это который несколько раз в неделю меняет мнение о перспективах...
Но тем не менее,к теме твоего поста.
Объективно говоря,правильно,что кто сильно вкладывался,те действительно в моменте имеют проблемы бОльшие,чем "ждуны"..Вот ты говоришь (не знаю,на кого намекая))),что "шелупонь"(мелкие частники) не формируют рынок.Может и так.Но сейчас рынка как такового,признаком которого(по любой книжке) является наличие тренда,ИМХА нету.И,соответственно,сделки происходят или "для себя"("шелупонь") или бессистемные...То есть по сути своей - не спекулятивные,а реальные.Как и должно быть в большинстве своем на нормально действующем рынке.На котором нету угарного перегрева или стремительного обвала.
Так что хотя рынка как бы особо и нет,рынок никто не "формирует",но сделки,проводимые "шелупонью" - они в этом смысле вполне реперезентативные на нынешний момент.

 

????Купить - чтобы что потом с этим делать?)))
Я вот не понимаю зачем сейчас инвестиционно покупать..В диапазоне до осени - вообще никак не понимаю...)
Что бы что?!Выйти из кэша?)))

 

Народ никак не хочет смириться с новыми реалиями.
Или по-прежнему полагает, что эти "болячки в экономике" на пару-тройку кварталов
Я вот здесь пытался объяснить это Манчини
http://www.bmwclub.ru/vb/showpost.php?p=6605210&postcount=94

 

нет, сделки "нынешнего момента" ни о чем не говорят.
Образно выражаясь, пациент перенес инфаркт/инсульт. С того света его вытянули, откачали. Вот-вот переведут из реанимации в палату общей терапии.
Вот только бегать/прыгать, как раньше, "пациент" уже никогда не сможет. А если попробует также побегать/попрыгать - очень быстро "сыграет в ящик".

 

Прогнозы падения пока что не совпадают с реальным трендом. Красиво можно говорить и сравнивать с пациентами. А если ничего не болит, кроме головы у тех, кто взял кредит?

Итак, открываем http://cian.ru -> Продажа квартир -> отмечаем 2х комнатные и метро "Маяковская". Я покупал квартиру на Маяковской в феврале. Циан выдавал две страницы предложений по ценам на 2х ком от 320 тыс до 520 тыс. Самая дорогая двушка 67м2 была в доме Тверская-Ямская дом 7 (дом ЦК). Она была продана ровно за 500 тыс плюс инкому 20 тыс.

Смотрите что сейчас. Цены выше летних 2008 года.

44 м2 в хрущевке 5эт без лифта - 330 тыс
46м2 1этаж 14 млн
57м2 ужастный бомжацкий дом с видом на садовое кольцо - 570 тыс долл
70м2 2 этаж старого гнилого дома с навесным лифтом - 1070000 долл.

и пожалуй все. помойки за бешенные деньги.

Вот вам реальные предложения. А все, что дешево заявлено в виннере - это чтобы рынок раскачать. Реально начнете покупать - продавец, прежде чем взять деньги, начнет искать реальный вариант для себя и сделка не пройдет по причине "нечего купить". Аванс у вас возьмут, а вот задаток брать никто не хочет. Вот как то так.

Спорить не обязательно. Открывайте cian и смотрите сами.

 

да чего спорить, вчера дали цену за треху на университетском дом 60 цену в 13 млн рублей, думаю еще подождать год назад при баксе 23 меньше 17 млн небыло.
ВСЕ риелторы, строители и.т.д в один голос говорят про полную жопу. О каких докризисных оборотах идет речь, если за сезон февраль, март, апрель, в одном очень известном поселке продан один дом, тогда как год назад было продано за этот период 7, а два года назад 12.
Я сам строитель и имею дружеские отношения со всеми участниками рынка.

 

рынок недвижимости ранее никогда не демонстрировал второе дно

читаем тут http://www.rb.ru/orsn/story/5768957.html

 

Никто не отрицает что цены упали, сейчас обсуждаетя будут ли падать дальше

 

Верните фотку в черных очках
А Вы не задумывались почему для системы страхования вкладов была использована цифра 700 тыс.?

Еще раз разберем покупательские сегменты, а Вы меня поправите:

Исходное допущение: основные условия существовавшего массового инвестиционного спроса: 1. недвижимость ВСЕГДА можно было продать быстро 2. И ВСЕГДА ДОРОЖЕ.

Ситуация сейчас - дороже продать под большим вопросом и долго ждать.

Далее собственно кто покупатели:

1. Крупный бизнес - в з.... плюс инвестировать в возможно подешевеющий актив рационально не будет. Все члены семьи (включая дальних родственников) обеспечены жильем, вероятнее всего при смене жилья на рынок выйдет предыдущая квартира.

2. Мелкий и средний бизнес - в з... и все аналогично, но есть некий отложенный спрос (видимо исходя из суммы 700 тыс. ), ну ладно - побольше. Вероятнее всего им нужна ипотека, вероятнее всего - испытывают сложности в оценке стабильности и объемах будущих доходов (1-2 года) = будут играть на понижение пока цифра за квадрат не достигнет значения в возможности зарабатывания которой они уверены.

3. Чиновники - испытывают проблемы с получением доходов от стрижки 1. и 2. Плюс Медвед публично погрозил пальчиком со своими активами. Лучше угнать бабло за границу, я бы так поступила.


4. Зарубежные фонды итп - ушли с рынка давно, см допущения.

Все предыдущие пункты: а) скупают жилье для себя в бизнес и элитном сегменте (массово не будут т.к. см. обоснование по п.1); б) поиграли бы на эконом сегменте, но не будут т.к. возможности заработать сейчас на нем связаны с высокими рисками.

5. Население, наш главный покупатель - 700 тыс.... Сформируют массовый все_сметающий_спрос, когда согласятся жить в одной квартире по 3-5 семей судя по всему

Лемур?

 

основной покупатель сейчас - это семья москвичей или замкадышей, продавшая свою квартиру в сентябре-декабре и ожидающая падения цены.

много таких или мало - никто не знает. известно только одно - существует огромная денежная масса, размер которой, включая все деривативы, приближается к охулиону баксов (точнее 680 трл долл)

если 1% этих денег перевести в что-то реальное - золото и недвижимость закончатся на 0,5%, остальные деньги останутся в акциях и трежарисах. так что не надо остатки московской недвижимости, всего 30-40 квартир в которых можно жить и остальные 25000 предложений, ставить на самую нижнюю полку нашего огромного супермаркета под названием Раша. Спрос на них огромный, только жаба держит большинство покупателей за яйки.

 

Прошу участников дискуссии ответить мне на несколько вопросов:

1. Сколько приблизительно в Москве жителей?
2. Сколько среднее количество метров на человека необходимо для среднекомфортного проживания?
3. Сколько составляет средний остаточный срок службы жилья в г. Москве (приблизительно)?

 

так они и падают, потихоньку, начиная с торга и спец предложений , падают. О росте даже речи нет.

 

ты просишь ИМХО или точную инфу?
если имхо:
1. 12-14 лямов тех кто претендует на жильё (таджиков работающих и отсылающих всё бабло семьям в расчет не берём).
2. Думаю около 35 минимум.
3. 25

 

Ой дорого дам посмотреть человека,кто в состоянии компетентно ответить хотя бы на один из двух последних...)))
И не понимаю,что дает сам по себе ответ на третий вопрос....

 

Ок. По п. 1 я думаю около 14 млн, по п.2 консервативно так 20 м., по п.3 думаю все-таки 50 лет. Исходя из этого средний объем строительства жилья в Москве д.б. 5600000 м2 в год. (14000000*20:50). Сейчас объем строительства 3-4 млн. м2 в год. Из них коммерческие (выходящие на свободный рынок не более 50%= 2млн.м2. 2млн.м.2 даже по 5000за метр, это 10 млрд.долларов в год. Думаю Москва легко переваривает такой стоимостной объем жилья в год. Думаю объем продаж автомобилей в Москве в год, в стоимостном выражении значительно превышает эту цифру.

 

чтобы жилье подешевело недостаточно красиво истерить о падении, это падение будет временным, пока не начнут много строить.

на самом то деле не сильно подешевело с начала кризиса, в любом случае осталось недоступным для большинства населения.

по районам удешевление выглядит так
http://www.irn.ru/articles/18442.html

будет или нет вторая волна падения? Репченко, дабы не потерять авторитет, очень осторожен в оценках. То ли будет, то ли не будет. С порядком падения он уже ошибся, весна заканчивается, а жилье по прежнему очень дорогое, да еще и купить стало нечего.

Полонскому галстук жрать или не жрать? Думаю нет, говорили что весной он банкрот и жилье весной будет по 1000 за метр. Нет такого.

 

не совсем уверен в правильности оценок. думаю надо вычесть то жильё что уже имеется. т.к оно переходит по наследству, а в случае сноса раздается бесплатно. в данной оценке надо использовать реальное кол-во людей претендующих на квартиры. а это около 6 млн человек. (т.к 8 млн - коренные москвичи с жильем и у них уже по умолчанию есть/на очереди жил площадь), 14-8=6..
далее имеем: 6*20/50 = 2,4 млн кв.м в год надо строить для них... учитывая то, что половине из них не светят квартиры даже по ипотеке по текущим ценам, остается 3 млн... 1,2 млн кв.м в год - объём коммерческого жилья, которое готовы скушать нуждающиеся.

Откуда такие оценки? ну сейчас имея доход менее 60-80 тыр на человека в семье с моей точки зрения о жилье в Москве и думать не стоит. Да и с 60-ю то очень с натугом думается.

Т.е у Полиграфа вижу 2 ошибки:
1) принебрег огромным кол-вом жилого фонда который по умолчанию считаем имеющимся и возобновляющимся бесплатно.
2) не учел то, что его объемы жилья едят не нуждающиеся в нём, а инвесторы, которые сегодня есть завтра нет. Да и деньги сегодня есть в стране, завтра нет. Стоит только уйти инвесторам и рынок ООООЧЕнь преобразится.

Я лично несмотря на то, что в ближайшее время планирую обзавестись заветными 20-ю квадратами Ж/П на человека, очень сильно хочу что бы цены упали, пофиг на то, что сейчас я вложусь и потеряю, т.к 20 кв.м - мало, да и местоположение доступного мне жилья оставляет желать лучшего.

 

Теперь аналогичные вопросы по..эээ.. Бомбею(или как он там сейчас) и сделать выводы. Все эти вопросы помогут вам в понимании рыночного спроса, но не платежеспособного далеко.

 

Нелогично. Коренные москвичи не имеют 20м2 на человека в среднем. То что раздают бесплатно надо вычитать из общего баланса строительства. Вы абстрагируйтесь от цен на квартиры и ответьте на вопрос, может ли средний москвич покупать в среднем 0,4 м2 жилья в год по цене 5000 долларов за метр? 166 долларов на человека в месяц. Я утверждаю, что может и даже хочет, и готов даже дороже. А как конкретные метры дойдут до конкретного гражданина, будет отрегулировано рынком, за это не беспокойтесь.