Цены на недвижимость (часть 3)

покупать квартиру для себя сейчас не просто, в конце года. нет никаких подходящих вариантов. иногда случаются сделки, суммы в которых очень близки к докризисным. Не факт, что после нового года, покупатели не пожалеют об уплаченных (переплаченных) суммах. Я ничего не покупаю сейчас, деньги потратил еще в августе-сентябре, только наблюдаю. Но то, что купил, значительно подорожало, типа заработал на хлеб с маслом.. и с пивом. Зато если попрет вверх в январе - то очень быстро попрет.

 

недостаточно падало чтобы "попереть" имхо, при любом раскладе, мания на недвигу как вечнорастущий актив уже закончилась.
разве что гипер бакса, тогда да, в нём "попрёт"

 

Для того, чтобы что-то куда-то "поперло", необходимо, как мимнимум, выполнение одного из двух условий:
1. или выросло количество денег в экономике (денежные агрегаты)
2. или выросла оборачиваемость денег.
По первому пункту цбрф (Игнатьев) ясно дал понять - не ждите, главный ориентир цб - задушить инфляцию. денежные аргегаты с 2000 года по 2007 год (включительно) приростали на 35%-65%. Т.е. денежная масса весьма шустро приростала. Уже больше года, этого и близко нет.
По второму пункту. Если глянуть на экономику РФ, то она крепко увязла в неплатежах. Дебиторка у всех растет, прострочка по ипотечным кредитам растет (уже составляет более 16%), просрочка по потребкредитам тоже не уменьшается. Как в этой связи увеличить оборачиваемость денег - ума не приложу.
Гипер. Необходимым условием гипера является то, что у населения должна быть на руках масса наличных денег. Не наблюдаю. И не ожидаю.

все те сделки, которые совершаются на рынке, это все расход тех "кубышек", которые были накоплены до 2008 года. у многих сдают нервы и не хватает выдержки. для многих покупка квартиры - осуществление давней мечты, вот и показалось, оболваненным, что мечта "уплывает" или может вот-вот "уплыть".

 

в чем то Лемур прав...
даже по участкам было много шикарных вариантов по весне. в данный момент ценники конечно не выросли до докризисного уровня, но по сравнению с весной - подросли процентов на 10-20...

 

А что в Москве на рынке коммерческой аренды творится, интересно? У нас наблюдаю такую ситуацию - год вообще не было никакой активности аренаторов, не снимали ни по какой цене, ну кроме самых сладких кусков. Сейчас внезапно все разошлось, правда по ставкам -25 -30% от докризисных в рублях. Спрос ожил, непонятно почему, правда, повторюсь, торг жесткий и не в пользу собственников площадей.

 

кубышки тратят или деньги, схваченные на последнем росте акций? кубышки имхо еще лежат до лучших времен, ждуны попрут за покупками весной .

я прогнозирую рост только на основании того, что рынок недвижимости пуст. новостройки это риск, а вторичка как жилье почти отсутствует, один отстой рядом с вокзалами, ж/д и окнами на проспекты. денег вообще то хватает свободных, от кризиса пострадал бизнес, а не частные лица со вкладами в банках.

 

Лямур, у тебя много знакомых, "схвативших денег на последнем росте акций"? Много ли из них, тех кто "схватил", метнулось покупать недвигу?
Предоложу, что это кол-во знакомых = 0.

Весной, ждуны(и не только), скорее всего будут весьма неплохо напуганы, в очередной раз. И попрут они не за покупками, а выдирать и перекладывать свои деньги из мелких банков в банки трелитровые.

Пуст рынок или наполнен - для цен на недвижку это вторично. Первично - покупательная способность граждан. Вы ожидаете здесь рост?

 

магазинчик у меня на м.Бауманская, сдавал под Оптику до кризиса, сьехали, летом сдал под Аптеку. но уже в 2 раза дешевле. Сьехали месяц назад. Тут же сдал под магазин цветов по докризисной в долларах цене . Кому нужны цветы зимой не знаю, вероятно сьедет, потеряв кучу денег на вывеску и прочее, но уже на очереди два риелтора с реальными вариантами по цене на 20% больше, чем сдал под цветы. даже хочу чтобы арендатор сьехала. Будет магазин "Мясо", тульские сетевые предприниматели. А уж под живое пиво выпрашивали сколько раз, ужос, всем надо магазинчик в ЦАО.

 

Я не отношу себя к "растишкам", но это уж вы совсем ненаучные вещи пишете Цена определяется балансом платежеспособного спроса и предложения, а не чем-то одним. Если спрос (подкрепленный деньгами) упал за год, скажем, втрое, но при этом предложение упадет вчетверо - будет рост цены, и никак иначе. Другое дело, что падение предложения не настолько велико, как падение темпов ввода объектов, т.к. много инвестиционки есть на рынке.

 

что вижу по реальной ситуации то и пишу. Нет квартир. Для роста в такой ситуации денег много не надо.

Эксперты советуют покупать квартиры сейчас а я не советую покупать сейчас, цены завышены, все пытаются под новых год впихнуть невпихуемое. Но возможен рост, кто не купит - может и пожалеть потом.


и еще http://sob.ru/news-8-20052.html
В девелоперах проснулся оптимизм. AFI Development в отчете неожиданно сообщила, что на рынке недвижимости наблюдается стабилизация, а в некоторых секторах — подъем. Девелоперы с этим согласны, банкиры — нет.

ты видимо банкир

и вот: В Петербурге резко выросло число сделок с жильем
http://sob.ru/news20028.html Вранье конечно, выросло не резко. Но все же выросло. А еще выросла взятка в ФРС по г.Москве чтобы сдать документы на регистрацию сделки вне очереди.

 

Вы все верно написали, за исключением одного НО.
Есть понятие "'эластичность спроса". Так вот, спрос на квартиры (как на товар непервой необходимости) - неэластичен.
Можно в десятки раз уменьшать объем предложения квартир, но если у вас в кармане 100руб (а количество денег в экономике не увеличивается), то заплатить более этой суммы вы не сможете.
Разве что начать гробить бизнес и перебрасывать вырученные деньги в медвижку

Опять же, денежная масса в стране примерно неизменна с середины 2008 года (кстати, и дальше будет сокращаться). На сколько увеличилось кол-во бетонометров за это время?

 

Весь этот рост финансируется "докризисными" деньгами, т.е. заработанными до кризиса. Они конечны.
Нового сверхпритока нефтедолларов, а сл-но и соот-щего роста ден.агрегатов я не жду.

Читать обзоры клоунов-риэлторов - без меня

 

Ну тут вроде утверждают, что не увеличилось, а наоборот уменьшилось количество свободных бетонометров. Хотя вообще ваш аргумент кажется мне убедительным, с поправкой на то, что какая-то часть этой денежной массы - это вклады с целью накопления на жилье.
Я не компетентен судить о московской недвижимости. По Ростовской области я писал про аренду, можно тоже сказать и про продажу - небольшое оживление спроса при уровне рублевых цен -30 % от прошлогодних. И роста в ближайший год не будет точно

 

Вся неадекватность цен на недвижку в Москве становится очевидной когда пытаешься снять жилье.

Только что снял 3-комнатную квартиру 120 метров с очень хорошим ремонтом и мебелью в монолитном доме 2005 года постройки в тихом переулке в ЦАО.

Стоимость аренды - 100 тыс. руб. в месяц, т.е. чуть более 40 тыс. долл. в год.

В этом же доме сейчас продаются 3 таких же по площади и расположению квартиры:
- одна без ремонта за 1.3 млн. долл.
- две с ремонтом - за 1.5 и 1.6 млн. долл.

Если считать эти цены рыночными, то собственник снимаемой мной квартиры получает в моменте доходность со своей квартиры в размере 2.8% годовых (в рублях!)

 

80$ за баррель не так мало

 

в результате сделок расходуется одна кубышка...
и наполняется другая
т.е. величина возможности следующего расхода как минимум не уменьшается

 

недвижка тоже построена до кризиса, новых строек я тоже не жду и сверхпритока недвижки тоже не будет, а купленную можно сдавать в аренду, на фоне роста стабилизации цен это совсем не худший вариант. А вот смотреть на работу денежных печатных станков, на рост золота, на обесценивание сбережений уже не так весело.

 

оффтоп: да ну? щас девчонки сумму заценят.. даже можно в евро не переводить, много, очень круто.

но если купить небольшую двушку у метро за 4-5 млн и сдать ее за 35-40 тыс, а это точно возможно, процент будет уже в разы выше..

 

Лемур, за тобой все равно не угнаться

Сдал другую квартиру - двушку в панельном доме в ЦАО - за 50 тыс руб в месяц. Доходность получилась 6-7% (опять таки в рублях). УпИсаться можно от таких доходов

 

Для этого, вероятно. понадобится команда некромантов, чтоб оживить деятеля с вашей (твоей?) аватарки От часов за полляма евро чинуши стройкомплекса откажутся только под угрозой расстрела, а из расчета 30 тыс.за кв.м. такую взятку застройщик не даст.

 

согласен, но только если есть рынок недвижимости. В России многие проверенные рыночные алгоритмы не работают.

Рынок московской недвижимости подобен легкому одномоторному самолету в шторм. Никакой логики в движении. Лучший вариант (чтобы выглядеть умной бабкой вангой) просто наблюдать и писать как есть

 

Кстати зря - куча обьектов и земли,от которых отказываются в пользу города
Так что застой если будет - то на долго не задержится,но это из области "просто не договариваю"..

 

У застройщиков полно свободных площадей, от которых стараются избавлятся - скупят другие мега инвесторы,которые готовы ждать..Сломать следующую пирамиду способны только высокие налоги на недвижку,если не произойдет - то будет вброс бумажек
Это вижу как топ менеджеры китайских компаний скупаю недвижку В ЗАО..
Тобишь по 30к вполне будут варианты,имхо нужно будет создать новый топ сегмент c которого делать малину - даже при условии что нижний сегмент будет частично в убыток.

 

Связь прямая.
Лукойл продал на запад свежевыкачанную нефть. Лукойл, продав цб доллары, получил соответсвующий эквивалент свеженапечатанных рублей. разместил на счетах в своем банке. банк промультиплицировал.
вот и рост наличных денег и мультипликаторов.

опять "экзаменуешь"?

нефть может и стоит как в 2006-2007, а вот на сколько увеличились тарифы монополий, взятки-откаты за разрешения, зарплаты-бонусы и т.д.? на сколько с того времени упала рентабельность экономики?

 

ну мож ты и начнешь?