Цены на недвижимость (часть 3)

Если сейчас начнут давать в кредит под 1про, считай в рассрочку, все поползет обратно
это конечно сугубо мое мнение

 

и как он себя на 1500 в Германии чистыми ощущает? круто? сомневаюсь... никто в кэш ничего не покупает, потому что гос-во заинтересовано чтоб человек какие-то % платил. мне кажется когда такая страна как Швейцария или Германия стимулирует всех брать кредиты на жилье, авто и др., то и 4% годовых это нормал. чувак в Цюрихе ездит на ламбо, купил в кредит, я спрашиваю "а че не за нал?", он: "ты что?! налоговая мозг разрушит за каждую копейку, я лучше в кредит возьму, так спокойней". в принципе, если в россии станет сложно обосновать появление шальных (и не очень) денег при возможности взять кредит 4%, я тоже как рядовой европеец поступлю.

 

нет оптимизма
нет пессимизма
ест неопределнность по поводу будущего

сейчас сделал 2 выборки на апрель 2008 и январь 2010
критерии:
ЗАО
3ккв
панель от 16этажей
кроме крайних этажей

за янв2010 вышло 250 предложений, средняя цена 5518долл за кв.м.
за апр2008 вышло 417 предложений, средняя цена 7204долл за кв.м.
умножаем на курс тогда и сейчас и получаем ровно 165.000руб/кв.м в обоих случаях

и какие выводы? с учетом того что здесь приводил про рост депозитов на 25% за прошедший год?с
посчитайте мне, когда наступит голод

 

ипотечные ставки в Штатах традиционно зависят от 30-Treasures и пока имеют скорее тенденцию к росту

у нас кредиты под 1% я практически ни при каком раскладе представить не могу
да и смысл? поддержать рынок?

 

дык, еще раз, не было жопы, так, попугались слегка

по мне - разумными будут уровни 2004-2006 примерно, т.е. ~$2500 за irn
с бОльшим расслоением на хорошее/плохое жилье (планировки, месторасположение, соц окружение итд)

 

классическая биржевая фигура "голова с двумя плечами" даже симметричная

 

по логике должно быть падение минимум на треть предыдущего плеча роста
то бишь район 3 по этой методике - вполне
или еще минус 25% от текущих уровней

 

пипец,
с учетом активности темы,
мне кажется, что цена точно не будет постоянна в этом году,
или рост или падение, причем возможно немалое,
хотя конечно всё зависит от внешних факторов,
но меня надеюсь это в покупке не остановит

 

графики бывают разные

четко видно отсутствие второго дна за всю историю и явные признаки дальнейшего движения вверх

 

А графиком по количеству сделок кто-нить распологает???

 

я прекрасно это все знаю, но просто гипотетически представь, что трежеря имеют доходности в сотых процентов, а спрэды измеряются в десятых/ Зарабатывают все на возросших объемах

 

Ты наверное 2008 имел ввиду?

 

конечно, там апр2008
сча и там исправлю

 

для того чтобы к этой "голове" приросло второе "плечо"
достаточно структурного изменения предложения
например, выброс значительного количества низколиквидного квм
в частности, 5- и 9-этажек
и/или сокращение в бизнес и премиум сегментах

2 приведенных мной примера по ЗАО (непродающийся но стоящий намертво ЖК Олимп и неизменная ст-ть панельной 3хи в 16-24этажках П3М, КОПЭ, П44Т) это лишь подтверждают

 

с чего оно вдруг возникнуть должно?

 

сорри, есть еще один вариант - доллар будет стоить 40-45р

 

это уже другой вопрос

 

это, имхо, главный вопрос

мизерные спрэды = мизерная разница в рисках
а так не бывает

 

сегментация вырастет безусловно, но не в разы
было 15%, станет 30%

 

Фигура пока что не подтверждена - пробой уровня плеч = failed

 

не факт
IRN - это цены предложения

 

По графику- до падения, как до ишачей Пасхи.


П.С. Недвижуха - все ж небиржевой товар, лаг баааальшой.

 

в 2008 лага практически не было

 

ну какой график ты сам дал - на тот я и смотрю

 

другого, увы, нет

 

Да не было. И туда, и обратно.

У нас во всем собственный путь.

 

рынок просто еще не совсем рынок

 

гиродинамические системы (спросите Дма ) бывают агрегирующие (паровой котел, водохранилища) и направляющие (трубы, реки). Трубы\реки - нормальный рынок. котел\водохранилще - то, что у нас. При нарастании или спуске давления - в трубах процесс прогнозируем и отражается сразу, а в котлах нарастает или спадает внутреннее напряжение и сопротивление перепускных клапанов, а скорость стока регулируется масонами оператором. преимущества - управляемость. недостатки - гипердинамика при прорыве или переполнении. в долгосрочном прогнозе обе системы дадут одинаковый сток не зависящий от самих систем, а только от граничных условий. в кркткосрочном - реки поддаются анализу, а котлы - только если знаком с оператором. т.о. все эти графки в нашей реальности имеет смыл рассматривать только что бы не давать лемурам почву для манипуляций (sorry lemur, но ты пытаешься манипулировать причем ложными данными) или для long term прогнозированя в принципе не зависящего от рынка жилья, а только от макрофакторов. Но такие прогнозасты еще не родились в конфе.

 

вообщем ждем снижения цен еще процентов на 20)))