Цены на недвижимость (часть 3)

Избавиться от одних какаяшек чтобы покрыть другие!

Так она перекупщица чтоли? или я чет не пойму.

 

Искусство побеждать: Ожидания и возможности

Товаром года в столице в кризис стали квартиры в панельных домах.
24.02.2010, 31 (2549)


Но в будущем девелоперам придется работать для более узких, сегментированных аудиторий, считают участники шестого бизнес-собрания в редакции «Ведомости-Недвижимость», которое прошло 28 января.

Дешево и быстро

Олег Рубин, директор департамента инвестиций «Ведиса»:

— В «Ведисе» правильно оценили ситуацию и [в «Марфино»] сделали ставку на изменение концепции с бизнес-класса на панельные дома [экономкласса]. Что такое 1-комнатная квартира площадью 27 кв. м за 2,7 млн руб. у метро? Это бомба для рынка. Важно, что мы продаем квартиры с хорошей отделкой. И мы быстро строим. Самое главное, что мы получили, — доверие людей. Они несут нам деньги, когда дома еще не построены.

Технология панельного домостроения понятна, отлажена. Мы начали с нее, но сейчас в «Ведисе» смотрят на серии сборно-монолитных домов. Насколько монолит дороже? Надо рассчитывать на увеличение себестоимости на 15-17%, соответственно, настолько выше продажная цена.

Алексей Добашин, гендиректор концерна «Крост»:

— Успех «Марфино» связан с низкой ценой — продажи идут ниже себестоимости. Кроме того, панель пользуется спросом, потому что строится быстро. Сейчас покупатели выбирают похуже, но с гарантированными сроками. Но, на мой взгляд, это преступление — строить одинаковые дома. Монолитные дома надо уметь делать, а обученных подрядчиков мало. Строительная себестоимость — от 40000 до 50000 руб. за 1 кв. м. Остальное — земля, сети, проценты банков и т.д. Стандартная цена для квартиры в монолитном доме не в центре Москвы — 120000-140000 руб. за 1 кв. м.

Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер»:

— Строительная себестоимость панели и монолита не сильно различается, а если подсчитать инвестиционную себестоимость, особенно в Москве с ее нагрузками, то тем более. Основное и принципиальное отличие — скорость строительства. Панельный дом с нуля до полной готовности за год выводят. На монолитный в любом случае уходит 2-3 года. Кроме того, чтобы квартиру в монолитном доме со свободной планировкой довести до финальной отделки — выстроить все перегородки, развести электрику и т.д., — потребуются месяцы, стремящиеся в годы.

Дмитрий Зиканов, вице-президент по жилой недвижимости «Система-Галс»:

— В 2010 г. строить панельные дома в столице — абсурд. Отмечая эйфорию по поводу объемов продаж панели, не стоит забывать, что сложился уже существенный дефицит жилья. Но такой игрок на рынке, как правительство Москвы, сделало все, чтобы обеспечить дефицит жилья на ближайшие годы. Инвестиционные программы по реконструкции кварталов пятиэтажек, где монолит был заложен проектом застройки, сейчас остановлены из-за коллизий с федеральным Земельным кодексом. А в бюджете денег нет, значит, пятиэтажки не отселяют, площадки не освобождают. Тем не менее сейчас девелоперы обратились в сторону жилья.

Евгений Штраух, гендиректор Galaxy Group:

— Сейчас немало людей готово покупать квартиры в панельных домах, тем более с отделкой. Но рано или поздно народ потянется к более качественному жилью. Да, панельный дом строится быстрее, чем монолитный, но не надо забывать про подведение инженерных сетей. Посмотрите в ближайшем Подмосковье на эти замечательные пустые, без света панельные дома без сетей — квартиры в них куплены, но жить в них пока нельзя. Есть масса примеров — коробку построили быстро: за 5-6 месяцев. А сети делали год. В этом смысле проблемы у монолита и панельных домов сопоставимы. Монолит я сделаю за восемь месяцев, почти одновременно с сетями.

Владимир Отекин, директор по развитию ГК «Мортон»:

— Сейчас в экономклассе альтернатив комплексному панельному жилью в Подмосковье нет. В начале 2010 г. мы наблюдаем рост продаж в панельном экономклассе. К лету-осени этого года ожидаем выход на докризисные показатели и по ценам, и по спросу. Другое дело, что сейчас дефицит готового жилья даже в экономклассе. Те, что на высокой стадии готовности, уже распроданы, а новые проекты у многих компаний закладываются с трудом.

Будет расти спрос на малоэтажное жилье как на альтернативу городским квартирам. В этом году мы выведем один микрорайон, посмотрим.

Марина Резвова, замгендиректора концерна «Крост»:

— Если обобщить факторы успеха «Марфино» на рынке, то, во-первых, это поддержка правительства Москвы. Во-вторых, в таком месте «Ведис» вышел с ценой, равной практически цене квартир в области. И, в-третьих, та панель, которая была предложена, от нескольких домостроительных комбинатов, — это известный всем продукт, понятный, многолетний. Его нельзя ни ругать, ни восхвалять — он просто актуален в данный момент времени. Но есть одно «но» — это то, что для себя я называю «памятник жадности». Отсутствие дорог, дворов, нормальных парковочных мест скажется через несколько лет обязательно. В таком продукте вы бы не жили.

Дмитрий Ковальчук, гендиректор «Пробизнес-девелопмента»:

— Квартиры в «Марфино», на мой взгляд, покупали, чтобы вложить деньги. Может, и поживут, но потом будут избавляться от этой ерунды и покупать себе нормальное жилье. И не в Москве. Квартиры малой площади (21-25 кв. м) в малоэтажных монолитных домах за 1,3-1,5 млн руб. в Подмосковье — востребованный продукт, даже в кризис они продавались.

Мы строим таунхаусы и 5-6-этажные монолитно-кирпичные дома бизнес-класса. Это альтернатива даче, бюджет покупки — от 6 млн до 12 млн руб. Продукт для обеспеченных покупателей, у них есть деньги. Но они по 1,5 года проверяют, как идет стройка, и только потом идут на сделку.

Переделать или отложить

Николай Климов, замгендиректора по строительству «Пересвет-Региона»:

— В августе 2008 г. мы поняли, что объект бизнес-класса в Волгограде, на который уже получено разрешение на строительство, нереально продать. Хотя это первая линия у Волги и т.д. Мы остановили проектирование и полностью переделали проект под экономкласс. Было 204 квартиры общей площадью 24000 кв. м, стало 402. Строить пока не начали, но в Волгограде колоссальный отложенный спрос. Если бы дом был доведен до 5-го этажа, сейчас можно было бы продавать по 45000 руб. за 1 кв. м. До кризиса квартиры с видом на Волгу стоили по $6500 за 1 кв. м.

Проекты малоэтажной застройки в этом отношении более гибкие. Там реконцепцию следующего дома сделать — две секунды. Я сделал четыре дома, они у меня зависли, я тут же все поменял и пошел дальше.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — Загородная недвижимость»:

— Что было проще всего сделать девелоперу, чтобы получить денежный поток? Уйти в более широкий сегмент. Сделать реконцепцию и перейти из бизнеса в экономкласс или на продажу продукта более дешевого. Это временная, кризисная ситуация. Но рынок сейчас восстанавливается. Мы столкнулись с тем, что продавать нечего. На рынке квартир мы столкнулись с тем, что к сентябрю не осталось однушек-двушек, а на рынке загородной недвижимости нет готового продукта бизнес-класса вообще. Есть земельные участки, и есть элитка.

В 2011-2012 гг. упор в экономклассе будет сделан именно на малоэтажной застройке. Мы это видели уже в начале 2008 г., когда начали формироваться поселки экономкласса, когда за 3-5 млн руб. можно было купить готовый дом с земельным участком.

Екатерина Румянцева, гендиректор «Калинка-Риэлти»:

— Один из проектов [элитной недвижимости] — «Итальянский квартал» на ул. Долгоруковской был заявлен к реализации 3,5 года назад, там было продано 15-20% квартир в тот период. Квартиры были чудовищные, с огромной потерей полезной площади. Но на растущем рынке их покупали, потому что «потом будет еще дороже». По разным причинам объект был остановлен, и девелопер долго принимал решение, выводить ли его на рынок сейчас, во время кризиса. Была сделана реконцепция проекта, а параметры квартир оптимизировали. И эта стратегия себя оправдала.

Ирина Могилатова, гендиректор АН Tweed:

— То, что было сделано в «Итальянском квартале», — это перепроектирование. А вот в «Марфино» — я видела первоначальный проект — проведена именно реконцепия с бизнес-класса на эконом. И если квартиры продаются так успешно, значит, они успешно заняли эту нишу и поставили правильную цену.

В элитном сегменте мы всплеск покупательской активности наблюдали в сентябре. Было ощущение, что у меня компания торгует не элитным жильем, а экономклассом: больше 10 сделок в месяц. А весной должен выйти на рынок отложенный спрос в элитном сегменте. И предложить-то им по большому счету нечего — всего два новых крупных проекта вышли на рынок: «Четыре солнца» и «Итальянский квартал».

Олег Самойлов, гендиректор АН «Релайт»:

— На все «трущобное» спрос гигантский, и я не вижу предпосылок к тому, чтобы этот спрос куда-то делся. Объектов, замещающих выбывающее со вторичного рынка дешевое предложение, не поступает. Нижняя группа населения не обладает достаточными средствами для покупки жилья хорошего качества. Поэтому районы панельной застройки, может быть, будут грустно выглядеть, и, может быть, это будет грустно с точки зрения качества и т.д. и т.п. Но спрос такое предложение находит.

 

место обалденное,сосны,санаторий,река и все практически под окном!а вот ездить каждый день напряжно,так что будем продавать

 

незнаю....*дорого*

 

znk, думаю именно эти люди (из вашей цитаты) всместе с еще не менее известными риэлторами и гонят сейчас эту *волну покупательского спроса*

 

Панель на самом деле это жуть, ничему не учит история - будут через 20-30 лет сносить как сейчас хрущевки((((
почему нельзя сразу нормально строить?
неоднобразно, удобно для жилья

 

Вот правдивое мнение!


Дешево и быстро

Олег Рубин, директор департамента инвестиций «Ведиса»:

— В «Ведисе» правильно оценили ситуацию и [в «Марфино»] сделали ставку на изменение концепции с бизнес-класса на панельные дома [экономкласса]. Что такое 1-комнатная квартира площадью 27 кв. м за 2,7 млн руб. у метро? Это бомба для рынка. Важно, что мы продаем квартиры с хорошей отделкой. И мы быстро строим. Самое главное, что мы получили, — доверие людей. Они несут нам деньги, когда дома еще не построены.


Остальное это зависливые реплики неумелых горе-управленцев!

 

у человека это и была как-бы замена дому там же, так как на дом не было достаточно денег, а жить хотелось именно там, но заменой полноценной не стало

 

+1 покупатели в очередь выстраились! Но только не к ним, а к Ведису!


Алексей Добашин, гендиректор концерна «Крост»:

А не та ли эта тварь которая киданула своих покупателей со сроками и счас большенство строек заморожены?

Как такие скаты еще умудряются что-то шипеть, земля таких носит! Вот же гад... место ему в канаве.

 

т.е. все-таки по стольничку за квм у метро
и это за панельную конуру в 27квм
да, Игорёк?

 

Меня больше всего заинтересовала последняя фраза, про то, что трущебы (неликвид в терминах нашей посиделки) раскупаются, а все нормальное нет.

zhk

 

за кв. 27 метров может и да. А вот треха - 88 метров выходит по 79. Если ремон откинуть то будет примерно 60. И это не у МКАДья а возле метро. у Мкадья как я вчера уже писал 53.


Павел, процесс идет! Отрицать его бессмысленно. Он не избежен.

 

Лучше "трущеба" но построенная и с ремонтом, в которой можно въежать и жить или сразу же сдавать. Чем бетонный недострой, пикеты у Белого Дома и пустые обещания (в лучшем случае). Народ стал прагматичен и стал ценить и считать бабки. Построенная квартира в Марфино - леквид! А вот виртуальная квартира по инвестиционному договору в каком нибудь Велл-Хаусе на Дубровке или какой нибудь другом мегасупер ЖК стоящему 3 года без движения, не ликвид.

Вот счас миракс принял решение федерацию достраивать не 94 а всего 64 этажа, а вот те инветоры-покупатели которые с 65-по 94-й этаж вложились, как ты думаешь они очень ликвидными квартирами обладают??

Возможно им конечно деньги вернут, но спустя года как сильно эти деньги потеряли в цене??? Я не только про инфляционные факторы, а еще и упущеная выгода.

 

Добашин активно застраивает СЗАО и 75-й квартал Хорошево-Мневники. Вроде никого не кидал, хотя сам по себе чел так себе. Киданет, если позволят

 

Лень рытся по инету... но много встречал форумов и отзывов где на его объектах сдача затягивается на 1 год или 2.

Все дело в формцлировках, если в 90-х задержка и перенос сроков означали "кидок". То сейчас об этом не принято так говорить...

Технический дефолт, Или перенос сроков всвязи с изменившейся ситуацией, и т.д...

Когда же людям начнут яйца отрезать за не соблюдения обязательств??? Собрать бабки с народа а потом динамить это не кидалово?

 

Добашин один из застройщиков кто хоть как-то пытается работать, а не тупо проедать выведенные деньги, а с компанией пусть будет, что будет

 

Лень искать в инете форумы обманутых дольщиков. Добашин, лучше бы строил молча, а не варюшку свою раскрывать в сторону более успешных своих коллег. Не красиво это!

 

Дык он вроде и строит без проблем. Нормал хрущи ломает и чета возводит

 

никто случайно не знает застройщика(а главное инфу о нем) улиц ельнинская,ярцевская,истринская,рубл.ш.90-97.это по слому 5-этажек

 

тебе уже доказали, что "процесс" с такими ценами не идет, а стоит
с исками к застройщику

 

рядом с нами есть домик. загорского дом 11. квартиры по 5 мио... самые дешевые от 1.7... вот вам и падение...
за 5 мио можно купить домика три в европе, а у нас в москве только квартирку на западе.
москва город контрастов, хотя домик очень симпатичный

 

Манчини, валюту указывай, а то Игорёк ща ломанется

 

Не удивлюсь если за 5мио площадь метров 180-200

 

побольше. но домик клевый

Павел доллары - прикинул силы и мечты, думал там более реально купить квартирку... оказывается нет

 

Сегодня ради интереса глянул виннер, по объектам которые присматривал - ценники уже практически докризисные. Вопрос конечно если есть по этим ценам объемы.

 

под 300 будет, за эту цену.

Дом и район знаю, когда на Багрицкого в гости к подруге заезжаю то иногда через эту улицу тоже. За такие деньги дом - отстой! Куда лучше взять Покровско-Глебово из элитки. Совсем другой уровень. По деньгам того же ценового сегмента.

 

ну зато думаю там не 1кевро в месяц обслуга.
домик прикольный...

у родителей дом - http://www.apartment.ru/MosFlats/1518841.html
неужель так и стоит???

 

зачем?напротив,через кутузовский,за би пи на звенигородской очень хорошо

 

Фима, я с вас балдею




Только ушла поотдыхать на выходные, выхожу - а бабушки на лавочке меня тут вовсю обсуждают! Вау, сколько интереса! А главное, скока слухов Айм интересная персона оказывается...


Вы прелесть, бабки-сплетницы, жгите дальше
С Наступающим 8 МАРТА вас!






Интересно всеж, а что я продала? И чо, у меня ипотека? Самой даже интересно стало
Надо у собаки спросить, а то, мож, мухлюет за моей спиной с моими деньгами, пока я тут себе двуху присматриваю?

Я в шоке, бабы
Во вы тут нагнали

 

лола ....
ну вы же знаете бывших кгб не бывает !
Мы все знаем....и если надо выдадим ипотеку еще одну !