Цены на недвижимость (часть 3)

Во-во, не понимают, а потом пишут страшные сценарии про несчастных ипотечников

 

Лола, учет "страшных" сценариев это и есть риск-менеджмент. На твоем мещанско-потребительском примере могу обьяснить тебе причину более высокой сегментации. О которой ты же и говорила, что ликвид сильно не падает, а неликвид будет и дальше дешеветь.

Потому что у человека более успешного и более результативного заработавшего многа денег чтобы купить хорошую дорогую квартиру, в большей вероятности есть также "жировая" прослойка из дополнительных финансов. Бывают конечно нерадивые приобретатели которые покупали актив на последние или даже на заемные, а всвязи с пошатнувшимся фин положением им срочно пондобились деньги и актив приходиться продавать на много дешевле рынка. И тогда появляются такие как Лемур, выгодно купивные этот актив.
Среди покупателей вонючего хрюща такая ситуация более часто встречаема, именно поэтому неликвид и просел сильней. Потому что его стало на много больше чем хорошего ликвида.

 

Теория гласит, что всегда

 

я их не осуждаю
я не хочу наступать на их грабли

сидя последний год в 3-х валютах
я наблюдаю, как мои деньги обесцениваются относительно того квадратного метра, в котором живу и того который бы купил

 

Павел!

Простой пример,

У тебя есть 10-ка, мио своих. И еще у тебя есть возможность взять 10-ку заемнях под 30% годовых.
Рентабельность твоего бизнеса приносит тебе только 20% годовых. Таким образом приращая свои 10-ть ты в итоге поимеешь 12. А приращая заемные 10, ты поимеешь так же 12, а вот банку должен будешь отдать 13. т.е. -1 в итоге.

На сколько выгодно использовать свои или заемные в данном случае?

 

Осмелюсь предположить что никакой Маржин Коля не приходит по ипотеке - банку все пофиг пока ты платишь.

Ну и еще мысль - в принципе ипотека в рублях это хороший способ зашортить рубль для тех у кого доход в валютё.

 

Я говорю не об этом. Ссаный хрущ это недвижимость, а Марфино это право ее получить со своими рисками и т.д. Поэтому некорректно сравнивать цену на долю в проекте с ценой имущества.

 

Павел! Не надо самообманом заниматься. С февраля 2009 по февраль 2010 любая, абсолютно вся недвижимость подешевела!!! ВСЯ и во ВСЕХ сегментах. Возможно не так сильно как того хотелось бы, не в 3 раза, а всего на 30%. Но подешевела. Деньги стали "дорогими"! Т.е. положить их на депозит в 10-14 % они пренесут хороший диведент, за 2009-ой год недвижка не подорожала на 10-14%. Так что никакого обесценивания по сравнению с твоими метрами нет. Согласен??

Эфективное финансовое управление, это наука! Павел, если коли уж самому некогда этим заниматься, найми манагера. Какой нить приват банкинг средней руки, к примеру. У тебяж мается 1-2 единицы свободные, а?? А ну колись...

 

Многие так и делают. А еще это хороший способ взять кредит под бизнес на низкий процент.

К примеру, есть у тебя загородная недвижимость, ну скажем дача стоимостью в 1 еденицу. Ты продаешь её своему куму, брату сестры жены, мужу зятя снохи и т.д. Родсвеннику вообщем. Родственник покупает его по ипотеке в 11% к примеру. Ты живя в своей же даче (пусть даже залоговой) имеет дешовые деньги под 11%. Такой процент для бизнеса счас даже газпрому не взять. А по ипотечному варианту можно!

Очень выгодное положение. Если Дача сильно обесценивается, отавляешь дачу банку, если деньги сильно дорогими становяться, (к примеру рыночная ставка по ипотеке опускается до 6) делаешь рефенонсирование.

Не верны твои предположения! Ты там у себя в америке не ведаешь что тут происходит.

http://iporeka.ru/rosevrobanka-otbiraet-kvartiry-u-ipotechnikov/

Росевробанк попросил своих заемщиков досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога, пишет 10 октября газета “Коммерсант”. У большинства заемщиков банков денег на досрочное погашение нет, считают эксперты.
По данным издания, Росевробанк инициировал рассылку и обзвон клиентов из числа физлиц с просьбой досрочно погасить часть задолженности по кредитным договорам. “Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного вами по кредитному договору, — говорится в письме Росевробанка, которое предоставили “Коммерсанту” клиенты банка. — При дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение ваших обязательств по кредитному договору”.

Просят погасить, даже добропорядочных заемщиков с положительной кредитной историей и не одного дня просрочки!

 

Это абсолютно не так: вся недвижимость подешевела в конце 2008 январе 2009 года. Причем подешевела примерно на 50 % в долларах США. Я говорю про реальные сделки, а не на бумаге. С февраля 2009 года по реальным сделкам в среднем по рынку идет рост. Просто статистика иногда обманчива, она считает хотелки продавцов, а когда сделок нет от этой статистики толку мало.

 

Правильно, а лошка этого надо грохнуть чтоб права не предъявил на недвижимость

 

Как обыватель-прикидочник попробывал поменять местами цифры рентабельность/стоимость привлеченных средств, чуствую, что какие то другие выводы напрашиваются Гуру фин. менеджмента, помогите

 

Это абсолютно не так: вся недвижимость подешевела в конце 2008 январе 2009 года. Причем подешевела примерно на 50 % в долларах США. Я говорю про реальные сделки, а не на бумаге. С февраля 2009 года по реальным сделкам в среднем по рынку идет рост. Просто статистика иногда обманчива, она считает хотелки продавцов, а когда сделок нет от этой статистики толку мало.

 

Прошу извинить, задублировалось.

 

А Марфино не по 214-ФЗ?

 

Ну ты попробуй нолики еще подописывать, ваще удивишся! Я же тебе говорю о реальных цифрах, а не о твоих вымышленных. 20-30% рентабильности от бизнеса в кризисный год это вполне ожидаемо, но бывает и хуже! Посмотри финансовые отчеты крупнейших корпораций тогда поймешь.

Кредит выгоден только тогда когда он эффективен!

 

Игорек, ну не враги тут твои собрались, никто не хотел тебя обидеть, а обидел, готов извиниться. Мы тут дискутируем, мнения свои высказываем, стараемся делать это цивилизованно, а не ярлыки навешивать и ники коверкать...
Обосновывать ни перед кем свои решения не буду, но в рамках дискуссии приведу еще один обывателский пример:
Допустим у кого-то есть свободные средства + активы, генерирующие пост.доход, не требующие ближайших инвестиций. Вдруг на горизонте появляется интересный объект недвижимости по очень привлекательной цене. Ну почему бы не купить его срочно, даже в ипотеку, если соотношение постоянный доход/ стоимость привлеченных средств сильно в твою пользу. Причем объект нужен тебе лично, а не в инвестиционных целях...
Объясни обывателю, где засада...

 

теория гласит, что
в этом случае, нужно избавляться от бизнеса по цене активов (гудвилл это тебе фора в этом споре) и размещать их как заемные под 25-30% годовых
т.к.
нет смысла заниматься чем-то под ставку меньше чем стоимость заемных средств

 

Научи как взять кредит в 30%, если на рынке есть предложения за 13% ....

 

конечно нет
я ж противоположное пишу
Игорёк, давай на конкретных вариантах фехтованием займемся

ты тут про 1-2 ед упомянул
одну в сторону, не на последнее ж покупать такую гадость как жилье
остается единица под это дело
время - март2009
2 варианта: депозит в 3-х валютах или улучшение жилищных условий

считай, только найди в базе живой вариант на март2009

 

Игорёк просто манипулирует данными
мне он предложил под 30%
а кому-то ипотеку под 11%

 

А как 214 фз возмещает риски строителей?

 

опять ты за свое

 

Засада в том что "объект нужен тебе лично, а не в инвестиционных целях" это такой параметр, субьективный, который циферьками не измерить, на бумажке не отобразить. Теория Карла Маркса раскрывала этот момент, точнее описывала ту ситуацию когда на первый взгляд стоимостные блага не отражали своей сущности. Ведь ходить в Макдональдс и есть гамбургеры это ведь дешевле чем кушать в ресторане свеже выловленную рыбу привезенную на самолете с камчатских берегов... однако в рестораны люди ходить не перестают.
Купить пельмени и разогреть их в микроволновке дешевле чем в ресторане поужинать, но у меня даже микроволновки нет. От этого я не считаю себя менее эффективным управленцем.

Т.е. Гена-Кр, если мы говорим о таких вещах как бизнес или инвестирование или влаение имуществом, которые подразумевают только финансовые диведенты это одно, а если же как в приведенном твоем случае присудствую ИНЫЕ диведенты выраженные не в денежной форме, это другое. Радость полученную от владения тем или иным объектом имучества можно оценить разве что относительно той упущенной выгоды которую ты бы приобрел в результате иного распоряжения теми же деньгами.

 

Идешь к примеру в банк (из первой десятки), и берешь микро-кредит до 3-х млн рублей, на развитие малого бизнеса с нуля, без обеспечения и залога. Посмотрим как тебе 13% дадут!

 

214-ФЗ защищает риски инвесторов! Разговор был о них!

 

Нам мещанам-обывателям такие объемы недоступны, как дураки себя в кабалу к Сберу под 13 загоняем...

 

Большое ХА-ХА-ХА.

А цену активов на момент предполагаемого избавление как будешь определять?? Что-то О. Дерепаска, когда к нему Маржин Коля пришел не поспешил сливать Русал по демпинговым ценам, который на бирже торговался раз в надцать дешевле своей реальной стоимости. Потанин, который прикупил за дорого часть норникеля у прохорова тоже не поспешил их сливать.

Финансовый менеджмент как раз таки и подразумевает эффективное управление денежными средствами. Т.е. нужно руку на пульсе держать, покупать за дешего-продовать за дорого! Как это сделал Прохоров! Когда нужны кредитные бабки и процент по кредиту слихвой покрывает маржа от сделки, то почему бы и не взять кредит???

 

Каким образом?

 

Раскрывай давай условия кредита! Все!

Может у тебя залоговое обеспечение, в там в золоте, 3 раза превышающее тело кредита!