Цены на загородную недвижимость в кризис

Решил открыть такую тему, т.к. по первичке и вторичке общие темы есть, а по загордке - нет.

Очень хотелось бы услышать соображения форумчан вот по какому поводу - есть желание купить что-то типа этого
http://www.cian.ru/sale/suburban/2670127/
http://www.cian.ru/sale/suburban/2702838/
http://www.cian.ru/sale/suburban/2440848/
но особой срочности нет, поэтому хочу разобраться, чего и как долго ждать в условиях кризиса. Я бы даже сказал больше - если бы кризиса не было, то и мыслей о покупке чего-то подобного по рыночной стоимости у меня бы не возникло. Возникли они только потому, что ситуация располагает. Но если уж и покупать, то хочется пораньше начать пользоваться, а не тянуть год, если это не скажется на стоимости. С другой стороны, если вдруг придётся продавать дом в той же кризисной ситуации, то хочется купить его за такую цену, которую не придётся сильно уменьшать для продажи.

Насколько я понимаю, продажи загородки во время кризиса падают самыми первыми, а восстанавливаются самыми последними, если сравнить их с квартирами, т.к. загородка является бОльшей роскошью. Тем не менее, есть же какая-то цена, ниже которой конкретное предложение не опустится даже на самом пике кризиса. Почему бы не предлагать её продавцам при просмотре дома? Может, кому-то срочно нужны деньги и эта цена устроит его и до достижения пика? Ну а если нет, то можно подождать, пока этот пик настанет, либо ситуация к нему приблизится. Сделав предложение нескольким продавцам, по-моему, есть возможность купить дом по наиболее низкой цене ещё до того, как кризис дойдёт до максимальной точки. Собственно, вопрос в том, как эту цену рассчитать. В связи с этим у меня есть несколько вопросов:

1. Как примерно прикинуть себестоимость подобных домов? Насколько я понимаю, можно оттолкнуться от стоимости квадратного метра. Наверняка на форуме есть специалисты в строительстве. Проконсультируйте, пожалуйста. Может, кто-то сможет оценить дома из трёх предложений, ссылки на которые я дал выше? Пока я примерно ориентируюсь на то, что дом из бруса 150*150, с подобным утеплением, отделкой и сантехникой, стоит примерно 10 т.р. за квадратный метр, а из бревна - 12-14, в зависимости от диаметра (это именно себестоимость, если строить дом на свои деньги с помощью бригады из Беларуси, например). Речь идёт именно о самом доме, т.к. стоимость участка оценить не так сложно, да и не так она велика, чтобы погрешность сильно влияла на цену. Подведение газа в тех местах стоит около 300-400 т.р. Забор из металлопрофиля или штакетника для участка в 15-20 соток - тысяч 100-150, хотя может и побольше.

2. Полагаю, что цена зависит от глубины просадки рубля, однако, как эта просадка влияет на цену - не совсем понимаю. Что будет с рублёвыми ценами 2014 года, если курс доллара будет 70? А если 100? С одной стороны, чем выше курс, тем меньше люди будут хотеть продавать по старым рублёвым ценам. С другой - чем выше курс, тем сильнее кризис и тем меньше спрос на подобные объекты, т.к. это не предмет первой необходимости.

3. Как примерно прикинуть минимальную адекватную цену, которую стоит предлагать продавцам? Слышал, что при подобном застое её считают, вычитая 20% от себестоимости в рублях. Но в нынешнем случае на всё это накладывает отпечаток ещё и сильное падение рубля. С другой стороны, поездив в районе большой бетонки между Ярославкой и Щелчком, увидел, что новых домов на продажу довольно много и даже сейчас некоторые из них достраивают, а то и новые строят. Говорит ли это о том, что продажи идут даже сейчас и застройщики умудряются зарабатывать на этом даже в кризис?

Ну и если у кого-то из форумчан интересы схожи с моими, то можно скооперироваться и, покупая дома у одного застройщика, выбить дополнительную скидку за опт) В принципе, в рыночных ценах на дома в районе Струнино я уже разобрался довольно неплохо и предложения в пределах 4 млн. знаю почти все - могу просто что-то посоветовать, если есть вопросы.

 

Подниму тему, а то опустилась, пока проходила модерацию.
Давайте обсудим перспективы цен на загородную недвижимость, у кого какой опыт, что творится с ценами на дачи и подмосковные дома? Конкретно меня интересуют участки и дома по Ярославке, 80-100 км от МКАД, район Струнино, но интересна ситуация и по другим направлениям, т.к. многое схоже. Интересно то, как на спрос и цены повлияет кризис, зима (несезон), весна (сезон), расширение Ярославки и т.п., как изменились продажи в коттеджных посёлках и у частных застройщиков в деревнях и СНТ, насколько можно постараться опустить цену, как рассчитать адекватную цену, зная себестоимость, и т.п.

 

То, что однушка ликвиднее - я понимаю, но однушку я могу использовать только как инвестицию, а дачей я могу ещё и для жизни попользоваться.
Я просто никак не могу понять - строят в тех краях много, домов на продажу много и люди строят ещё. Неужели всё это висит мёртвым грузом и, несмотря на это, застройщики дальше вкладываются?

 

А что это за бизнес такой тогда? Ведь куча домов построены на продажу и далеко не один человек этим занимается. Вот выборка, которую просматриваю - предложений тьма и большинство домов - новые, построенные на продажу с целью заработка.

Понимаю, что дорого, поэтому и решил посоветоваться. Как Вы определяете, где безумие, где дорого, а где нормально?

Я не рассматриваю это, как стопроцентную инвестицию. Я на это смотрю, как на возможность попользоваться купленным и, в случае необходимости (которая может и не возникнуть), вернуть сумму, близкую к потраченной, не занимаясь продажей год или два. Именно такую цену, за которую дом будет не особо сложно продать, я и хочу предлагать продавцам. Не согласятся - ничего страшного, обойдусь. А может кто-то и согласится, т.к. деньги нужны. С другой стороны, сумма должна быть адекватной, т.к., например, 1 млн. предлагать нет смысла.

Да мне ближе не нужно. Наоборот, хочу подальше уезжать, т.к. основные пробки всё равно на протяжении первых 30-50-ти километров. Ещё полтинник потом проезжается за полчаса, а воздух чище и тихо. Тишины хочется)
Да и дороже не особо надо. Наоборот, хотелось бы уложиться миллиона в 3-3,5.

А вот про это можно поподробнее? Какие у Вас ожидания по просадке и на чём они основаны?

 

Вот такого найти вообще не смог. За 3,5-4 млн можно купить однушку, которую сдать получится тысяч за 20, ну 25, если повезёт. Так вот за эти 25 тысяч я не нашёл ни одного дома подобного уровня, который можно было бы снять.

 

Тоже интересно, т.к. рассматриваю вариант "купить участок и построиться", хоть пока и нехотя.

И всё же хочется понять, что же это за бизнес такой, в котором объекты зависают мёртвым грузом...

 

Пересмотрел вживую домов 40-50. Согласен, что нравятся единицы.

Вот как раз три в шапке и перечислил.

Насчёт 1-го процента интересный вариант. Слышал про такое)
А как Вы определяете размер изначального дисконта в 25%? Почему не 20 или 30-40?

 

А те три варианта, на которые я дал ссылки в шапке, Вы бы к какой группе отнесли?

 

Я так понял, что речь про перегретость.
Вообще, цифра очень правильная. У меня, в результате прикидок и расчётов, получилось ровно столько же. Напишу эти прикидки, может, кому-то будет интересно.
В шапке три дома с ценой 3,5, 3,7 и 4,2 млн.
Примерно (хотя, это довольно точная цифра) 0,2 уходит риелторам, но всех застройщиков я нашёл напрямую (это совсем несложно, достаточно спросить соседей или строителей, доделывающих что-то в доме). Это всё частники, покупающие участки в деревне и строящие на них дома. Без риелторских цена получается 3,3, 3,5 и 4.
Примерная себестоимость первого дома - 1,6, второго - 1,5, третьего - 1,85. Участок у первых двух домов стоит 0,3, у третьего - 0,45.
Плюс к этому, у второго и третьего дома есть газ, а у первого он есть в деревне, но не подключен. Это ещё 0,3.
Итого, себестоимость этих домов составляет 1,9, 2,1 и 2,6 млн, соответственно.
В результате, я остановился на том, что скинув 1 млн с цены, которую ставят застройщики, и предложив за эти дома 2,3, 2,5 и 3 млн, соотвественно, я получу неплохое для кризисного времени предложение, дающее им заработать примерно 0,4 млн, вместо 1,4, которые им хотелось бы заработать.
То есть, если отбросить риелторские надбавки, то это как раз и получается 25-30%. Учитывая неточность моих подсчётов себестоимости, цифра в 25% видится мне очень правильной. Конечно, речь идёт об объекте с рыночной ценой, выставляемой застройщиками. Предложения продавцов вторички часто бывают совсем не в рынке.

romickz_1, а откуда у Вас такие познания в этом вопросе? Вы профессионально связаны с загородкой или себе что-то подобное искали и разобрались в вопросе?

 

Себестоимость участка и дома Вы определили очень правильно, особенно учитывая то, что сделали это, не вдаваясь в детали.
А вот что касается "Не продадите", я не совсем понял такую категоричность. Ведь всё зависит от цены. Если я найду застройщика, который понимает, что сейчас не до прибыли, и куплю подобное предложение за 2 млн, неужели я не продам его за похожую цену, если кризис не усугубится?

 

Фото первого летом есть тут:
http://www.cian.ru/sale/suburban/2771058/
http://www.besthomes.ru/object/62547.html

Фото третьего есть ещё по этим ссылкам:
https://www.avito.ru/moskva/doma_dachi_kottedzhi/dom_140_m_na_uchastke_15_sot._432962709
http://www.cian.ru/sale/suburban/2381148/
https://www.avito.ru/aleksandrov/doma_dachi_kottedzhi/dom_150_m_na_uchastke_15_sot._460178603