Уплата НДФЛ при аренде недвижимости у физлица.

ООО арендует у физлица нежилое помещение.
Арендная плата(АП), установленная Договором за временное владение и пользование Объектом, состоит из постоянной части
и переменной части, складывающейся из стоимости эксплуатационных (по содержанию помещения) и коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором за месяц.
С постоянной частью - все ясно,арендатор - налоговый агент, удерживает и платит.
С переменной частью -есть , как понимаю, несколько точек зрения.
Одна из них: платится НДФЛ с суммы коммунальных платежей за минусом расходов подтвержденных показаниями приборов учета.
Вопросы:
- как правильно все таки рассчитать НДФЛ с переменной части АП?
- кто должен являться при уплате НДФЛ с переменной части АП налоговым агентом?
- как правильно момент уплаты НДФЛ с переменной части прописать в договоре аренды?

Хотелось бы перекинуть расчеты НДФЛ и уплату налога с переменной части на Арендатора,поскольку отопление не считается по прибору учета.

ПС.Доходом физического лица (арендодателя), подлежащего налогообложению НДФЛ, являются те коммунальные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования.

 

Как прописать лучше в договоре про 13 % со всех платежей?

 

Спасибо ish.
Нижеуказанная формулировка нормальна для договора ?
Сумма переменной части арендной платы определяется на основании данных счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально (согласно )занимаемой Арендатором площади и (или) на основании показаний счетчиков. Сумма переменной части оплачивается в течение 5 (Пяти) банковских дней после получения оригинал счета, выставляемого Арендодателем. К счету прилагаются копии счетов ресурсоснабжающих организаций, и (или) показания счетчиков. Сумма переменной части арендной платы с которой удерживается НДФЛ, рассчитывается с коэффициентом 1.16 от суммы указанной в счете за переменную часть арендной платы, с вышеуказанной суммы удерживается НДФЛ, остаток суммы за минусом удержанного НДФЛ, перечисляется на расчетный счет арендатора.