Все о коммерческой недвижимости.

Там траффика нет, рядом гаражи... До продажи сидел автосервис без мокрой точки, ходили в туалет за угол, вонь до сих пор, наверное, стоит. В парке полно кафешек. Думал, что какой-то гуру купил, раз заплатил 16 и надеется перепродать за 28 или сдать за 250. Видимо будет висяк.

 

Собянин придет и закроет такую кухню. Потому как назначение помещение у него гараж или склад

 

ну если он туда вложит еще 4-5-6 млн и сдаст за 200тыс, что навскидку вполне реалистично выглядит, то довольно рентабельное дело для Москвы получается, я бы сказал

 

А точнее если надо - то подать объявление от себя, что сдаете и смотреть, на какой цене появятся звонки )

 

На всякий случай напомню, что это 45 метров с машинным залом моэк или кого-то за стенкой, на тупиковом задворке среди гаражей, рядом с тропинкой в парк

Полюбоваться на красоту можно по ссылке

 

Ну я вижу, что в радиусе 200 метров как минимум там нет никаких предложений по аренде псн. Само помещение находится в сравнительно густонаселенном микрорайоне, отрезанном от остального мира с одной стороны довольно широкой дорогой, а с другой - парком. При этом далеко не все предприятия торговли и услуг там представлены - пвз озона там нет, например, также какая-нибудь аптека апрель тоже вполне могла бы заинтересоваться локацией при определенных условиях, наверно. Что до красоты - понятно, что там сейчас конь не валялся, но это не такое большое дело придать всему цивильный вид на самом деле.
В общем не говорю, что это вау какой инвестиционный кейс, но и не дно в принципе

 

Про 5% ндс сверх 6% как ИП при продаже в след году: если например супруг с супругой владельцы, доход 50/50, такая схема рабочая чтобы не платить 5% при превышении?

 

Если два ИП, то думаю да - вполне объяснимо что два супруга и под дробление не подведут. Но тут имущество должно быть в долевой собственности у обоих по зеленке, чтобы потом от двух ИП продавать. Понятно что по семейному кодексу оно и так совместное, но продажа то от зеленке будет. Если не в долевой, то видимо придется половину дарить сперва. Но тут аккуратней - дарение нежилой между двумя ИП могут признать что у одаряемого внереализационный доход и заставить платить налог.

Но если недвижимость одна, и превышение пойдет после ее продажи, то ндс начнется со следующего месяца после превышения, то есть вполне можно и на этом проскочить.

 

Можно развестись и поделить ) двух зайцев так сказать

 

а если я в одном месяце в 2025 продал два объекта суммарно дороже 60, начислят ндс? Или начислять ндс только если в следующем месяце продажа после превышения в предыдущем?
В апреле 25 продал 2 объекта за сотку, будет ндс? Сколько если будет? От какой цифры считать ндс?
Спасибо.

 

НДС начнется с 1 числа месяца, который следующий после месяца, в котором будет превышение.
К примеру за январь-апрель у тебя выручка от аренды 10, в мае продаешь на 100 и с 1 июня вся деятельность +5% ндс. Если в августе будет продаваться второй объект то он уже будет с ндс соответственно.

Под подсчету - если у тебя в договоре как к примеру с пятерочкой не сказано что при начале у тебя ндс сумма аренды увеличивается на сумму ндс, то считаться будет так - аренда/105*5 - сумма ндс, а остаток будет облагаться 6% усн. В цифрах - 100 пришло, 4.76 заплатил как ндс и 5.71 как усн (с базы 100-4.76=95,24).

Хотя формально ты можешь на аренду ндс сверху набросить, так как это добавленный налог, но тут больше юридический момент. Не смотрел еще.

 

Интересно, а если ИП продает свои земельные участки, в которых в принципе НДС нет, это как считается? Основные средства и лимит в приятные цифры с сохранением 6%?))

 

Просто будет необлагаемая операция в рамках НДС если на момент продажи ИП уже будет с НДС. А в остальном все также - на лимит влияет, УСН платится.

 

Спасибо, то есть если я в апреле 25 го продал хоть 100500 помещений на ярды, ндс я заплачу только с новых продаж с мая 25, верно я понял?)

 

Да, текущие разъяснения говорят это - https://www.nalog.gov.ru/rn28/news/15132259/

Когда ты сможешь обратной уйти на просто усн непонятно - толи через год, толи через 3. Ждем разъяснений.

И все теперь будут сф выставлять, даже без ндс.

 

Спасибо.
Про с/ф: я на усн, и уже с начала этого года выставляю Агроторгу с/ф к документам об оплате за коммуналку.

 

Ну а так конечно полный трэш, придется чтобы не платить ндс открывать ип на супругу, мам и пап, мутить покупки долями со своими семейными ипэшниками для последующей продажи. Жесть как станет неудобно(

 

Вот это сомнительно. Я так понял, ндс платится со всей суммы, превышающей 60млн. А не так, что в мае продал на 2 лярда и кайфуешь без ндс до следующих продаж.

 

Можно посмотреть в сторону создания своего ПИФа

 

Никто потом не будет рассказывать про "дробление бизнеса" и "необходимость доплатить"?
Или "это другое"?

 

Пару лет дадут побаловаться, а потом начнут все складывать и доначислять.

 

Хм, ну так то это логично, иначе было бы очень просто «оптимизировать». А что скажет I_am2310?

 

Я ссылку дал - по ней написано со следующего месяца. Да и в переходе на НДС слишком много нюансов чтобы сделать это раз и в середине дня.

 

Со след месяца с сумм свыше 60млн, все верно. А иначе ведь можно просто собрать все сделки, провести их в определённый месяц и потом отдыхать и ничего не платить. ФНС, мне кажется, не такие дураки

 

И каким макаром вы суммы прошлого месяца включите в текущий чтобы ндс с них начислить? НДС идет от сф. Теперь будут авансовые, с реализации, зачем сторнирование авансовых при реализации. А что будет лазейка единичная - так пока по текущим разьяснениям вы будите после ухода на ндс 3 года ждать чтобы вернуться на чистый усн.

 

Так ндс вроде задним числом и начисляют, если я правильно понял. В текущем квартале за предыдущий. 3 года это если выбрать пониженные 5 и 7%, а можно ведь и 20% выбрать? Разве тогда тоже 3 года ждать? И как вообще ФНС узнает, какую ставку выбрал, если ничего платить ты не собираешься? Не стыкуется, на мой взгляд.

 

Уплата будет в следующем квартале, но сф выставляются сразу и по факту. По умолчанию если в 2024 не превысил 60 то без ндс, как превысишь сам уведомишь. Если выбираешь 20 то тоже сам сообщаешь об этом.

 

Ну мы-то говорим про ситуацию, когда превысил.
По вашей логике получается, что можно превысить, встать на 20%, переждать год (?) и вуаля - ты проскочил. В 25 превысил, встал на 20%, "залег на дно" в 26, в 27 ты снова готов к бою.

 

20 выбирается в начале года и на нем работаете. На 5 вы слетаете при превышение.
Пока НК говорит о 12 налоговых териодах, где налоговый период это квартал - то есть на дне вы будите 3 года, но все надеются что в финальной редакции будет год. Я ранее писал - возможно будут варианты убыстрить это через закрытие и повторное открытие, но пока мы можем лишь предполагать, какие будут правила.

 

Почему в начале года? Это необязательно. Когда пойдет превышение, вот тогда и выбираете. Хоть 5, хоть 20.

https://www.nalog.gov.ru/rn02/news/activities_fts/15153800/

И повторюсь, если, как вы говорите, после превышения отсутствуют продажи и не возникает обязательства платить ндс (ваш тезис), то ФНС никак не узнает, какой режим ндс выбран и выбран ли вообще, а следовательно, и срок нахождения на этом режиме никому не ясен.