Все о коммерческой недвижимости.

Никакой холодильник тут не сделаешь. Тут продают участок 16 соток за 33 млн и договор подряда на 40 млн.
Чтоб построить 1300 м2 за 40 млн надо ещё постараться, плюс в холостую никто ничего делать не будет, минимум 10 надо заработать. Те будут видимо какие то бу фермы, с самыми дешевыми материалами.
Как это все узаканивать потом отдельный вопрос. Как и право пользоваться территорией для разворотов фур, заездов, парковки. Есть ли там лимиты по газу и мощности по электричеству тоже непонятно.
В общем спорно и рисково

 

Тут участок 16 соток, те под зданием и 3 метра вокруг, значит фура всегда будет крутиться на чужой земле
Не факт чтоб под склады можно застраивать полностью участок, гпзу бы посмотреть, но по идее должен быть пожарный проезд и разворотная площадка.
А если не узаконить - газа не будет, пеллетами такое сложно топить, должен быть человек с зп, склад небольшой, возить их. А без тепла, это холодный склад, нужен ли он такой кому за 1 млн в месяц - вопрос открытый.

 

Основные теплопритоки идут через пол и кровлю. Меньше всего через стены.

Если делать (переделывать) холодильник из обычного сухого склада, то на ворота- > воздушную завесу + силиконовую лапшу.
Отделить зону разгрузки от основной части склада, так же лапшой.

Кровлю, надо смотреть, можно и оставить.
Тогда ХМ (холодильная машина) будет сильно мощнее и следовательно нужно больше электричества, и следовательно эксплуатационные расходы будут сильно выше для арендатора, что может привезти к долгим и нудным торгам разбирательствам / основанию для расторжения.

Расклад обычно такой: стоимость хм + его обслуживание включают в арендные платежи на весь срок договора (окупаемость 3…3,5 года, а договор аренды на 5-7лет).
Потом арендатор может съехать, а у тебя будет «холодильник».


Ключевое -> холодильник «на коленке» не считается. Расчет идет не только от здания, но и от товара, который будет там хранится, от типа его упаковки и суточного оборота.

 

А кто какое программное обеспечение использует для управленческого учета?
Хотелось бы наладить и автоматизировать учет.

1С:Аренда и управление недвижимостью?

 

Уважаемые форумчане, я в активном поиске помещения для приобретения в формате стрит ритейл в Москве. Если кто-то что-то продает - дайте знать в ЛС пожалуйста.

 

кто в курсе, как сейчас проходят торги от города ?

Всё так же цена увеличивается в 2,5- 3 раза или инвесторы поостыли ?

 

Метут как не в себя
Но много перекупов которые под риски потерять залог , сразу выставляют еще дороже на Авито
Заключают договор с городом и не платят . Временной лаг около полугода когда город чухнется и расторгнет договор

 

делит

 

с другой стороны, все равно цена догонит...
к примеру в 2019 году на ул судостроительная - ушло помещение с торгов за 34 млн (старт с 17-ти). У меня денег не хватило, и духу... т.к. можно было занять, но остаться с минусом
там посадили алкоголиков и продали за 52 или 50...

сейчас захочешь - никто не продаст такое и за 55-60
мап там 450 - 500 примерно уже

 

Ща подождите, этот Пир во время чумы закончится и начнется бал на костях.

 

Уважаемые эксперты, можно такой вопрос:
Если я в этом году продаю коммерческое помещение за условно 100млн, то с этой сделки никакого НДС не возникает (если до момента продажи обороты ИП на УСН меньше 60млн за 2024-25 года)? По НДС я начинаю отчитываться начиная со следующего месяца?

 

Верно.
И вот ещё интересная инфа, если кто то не знал:
В случае, если налогоплательщик УСН в текущем году исчисляет НДС (в связи с превышением порогового значения по доходу за истекший календарный год), но по итогам текущего календарного года его годовой доход снизился и составил менее 60 миллионов рублей, то с начала следующего календарного года он будет снова обязан применять освобождение от исчисления и уплаты НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 145 Кодекса.
https://docs.cntd.ru/document/1307476606?ysclid=m65bcagf8x578709150

 

Не буду столь критичным, в последние пару месяцев наоборот всё чаще предлагают объекты с окупаемость 10-10.5 лет, есть интересные ппа, арендаторы готовы к индексации больше чем на 5%, в общем не всё так плохо)))

 

Приветствую всех участников ветки! Прошу помочь новичку темы советом. Вводные такие: купил мелкое помещение 50 метров с торгов в реновации в ЮВАО, вторая линия без большого трафика, но за адекватную цену кмк. На неделе начал оформляться, доехал до Мосэнергосбыта для заключения договора, акта о технологическом присоединении нет, как и паспортов на счетчики и прочих документов, уверяют что по реновации так всегда.
Обозначили стоимость за решение вопроса в кассу и упомянули что у Жилищника также будет свой интерес. Пообщался с соседями с площадями от 150 кв.м. - кто-то договаривается, ко-то идёт по инстанциям и потом в Арбитраж. Понимаю, что по соотношению затрат сил и времени проще договариваться, но какие подводные камни могут быть? Помещение одновременно будет в продаже/ожидании арендатора, смотря какой вариант реализуется быстрее.

Вопросы, собственно, такие:
1. Всегда ли в подобных ситуациях приходится договариваться? Выделение отдельной мощности не запрашивал.
2. Какой вообще порядок цен для спальников Москвы за 1 кВт? Энергетики поспешили заверить, что у того же ПИКа цена до 1 млн. доходит)
3. В случае, если помещение купят в скором времени, имеет ли вообще смысл заключать сейчас договора, или при решении вопросов "быстрым способом" новый собственник всё равно пойдёт по тому же пути, а не просто переоформит договор?
4. Какие мнения насчет количества проданной коммерции как физик без риска признания предпринимательской деятельностью. Склоняюсь к тому, что одно помещение проскочит, а 2 и более - уже попадает под понятие систематичности.

Буду рад любым ответам/мнениям, заранее спасибо!

 

Так какую стоимость в кассу вам обозначили в итоге?
С мосэнергосбытом, раз уж вам приходится иметь с ними дело, договариваться надо всегда. Такой они народ
Помещение без тех присоединения вряд ли вы продадите

 

Там нет тех присоединения, поэтому ни за 1тыс, ни за 100тыс ничего не дадут

 

Понял, спасибо. В кассу около 80, в УК, с которой у них тесный контакт что-то типа 5 за 1 кВт. Просто в силу отсутствия опыта не все этапы понятны, но буду набивать шишки, наверное все здесь присутствующие проходили этот путь) Почитав законодательство, я понял что энергетики в своём объяснении всё с ног на голову перевернули, акт допуска прибора учета вообще с их слов УК даёт, а не сетевики) Ну их позиция понятна.

Ещё интересно: у здесь присутствующих есть полноценная команда для управления? Обзванивал объекты, общался - сложилось ощущение, что у более крупных участников рынка на каждой функции отдельный человек сидит. И стало интересно - это необходимость даже при малых оборотах в силу невозможности охватить все сферы компетентно или просто на крупных объемах так удобнее?

 

80 за какую мощность? Так-то это дешево, копейки я бы сказал, если у вас реально нет тех присоединения. Уверены, что его нет? Счётчик с пломбой Мосэнерго не стоит у вас?

 

15 кВт, меньше не делают как сказали. Фактически у реновации 0,2 на кв.м. идет, то есть около 10 должно уже быть. По факту 1 фаза заведена, а к счетчику доступа нет, он расположен в ВРУ. Такое ощущение, что подключение есть, просто хотят "получить свой хлеб". Документов нет, концы не найти, акт Жилищник не выдает добровольно. Я вижу так: получается ситуация, когда можно сделать бесплатно, но долго, или не бороться с системой и вернуть на МАПах тех же.

А если акт есть, он же должен быть у сетевых организаций зарегистрирован, верно? До них ещё не доехал.

 

В общем есть ненулевая вероятность, что тех присоединение у вас имеется, т.е. кабель прокинут, мощность под вас выделена и счетчик официальный стоит. В таком случае акт о тех присоединении действительно должны выдать по запросу без проблем
Я бы попытался получить доступ к счетчику в первую очередь, дайте пару тыщ технику, чтоб вас провел туда и все. Осмотрите его на предмет пломб

 

Я бы отталкивался от другого.
Нехватка мощности резко ограничивает круг потенциальных арендаторов.
15 кВт это сядет офис или ПВЗ
25-40 это те, кому нужны холодильники или кондеи.
40-100 это Кухня с пекарней.
Поэтому если у вас новострой. Если у вас московский регион, то 90% вам мощностей хватать не будет.
Поэтому если даже просят криво/прямо лям за 80 кВт. - надо соглашаться. Потом мощности может не хватить.
Обычно схема работает следующим образом : подаете заявку в МЭС, хочу столько вот. Вам в ответ - сделайте 20 раз КУ и то не факт. Просите контакт подрядчика который умеет делать эти 20 КУ. Дальше вопрос техники.

Как правило, при перезаключении договора с МЭС (смена собственника) просят оформление Технологического присоединения. Сам МЭС это делает за 150к. Я как правило соглашаюсь и забываю обо всех проблемах.

 

Мосэнерго не единственная энергосбытовая в Москве

 

Какой номер дома? Купил недавно на этой улице, будем пытаться найти арендатора.))

 

В прошлом году прошел эту процедуру в нескольких районах в трех округах Москвы. Как раз реновация. Везде абсолютно новые приколы. То жилищник хочет денег, то МЭС. Как правило вместе, сговор. Бороться бессмысленно. Если акта ТП нет - то только через суд с застройщиком. Мой юрист сказал - это минимум год. В среднем 130 тысяч на псн 60-100 метров. И дают 0.2 кВт на метр. Больше - смотрят на месте возможности. Те же люди

 

Я давно таких квестов не проходил.(((. Сейчас два очередных. И еще появилось новое псн. Новый жилищник. Посмотрим, что хотят.))

 

Уважаемые раньте,
Все озаботились вопросом ККМ?
Так, обязанность применять кассу наступает:

• у всех организаций на общем режиме налогообложения – с 1 февраля 2025 года;
• у организаций, применяющих УСН или ЕСХН и имеющих работников, с которыми заключены трудовые договоры, – с 1 марта 2025 года;
• у ИП с работниками, с которыми заключены трудовые договоры, – с 1 мая 2025 года;
• у ИП на общей системе налогообложения и не имеющих работников – с 1 июня 2025 года;
• у ИП, применяющих УСН и не имеющих работников, – с 1 июля 2025 года;
• у ИП на ЕСХН или патенте и не имеющих работников – с 1 августа 2025 года.

https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/15162136/?ysclid=m6pey25lkq150540802

 

И ещё есть вопрос: вот ты как ИП сдаешь коммерческое помещение, потом продаешь его как ФЛ, и платишь с продажи налог как ИП.
С этого года слышал от одних товарищей из Уфы, что им при вышеописанной схеме продажи пришел запрос от налоговой, почему они указали продажу в декларации УСН, а не сдали 3ндфл с указанием этого дохода. Что думаете?
Как то стремно становится, мне мой юрист говорит что теперь все сделки по продаже будем от ИП оформлять.