Цены на недвижимость (часть 3)

А если быть точным то по 79, ЖК "НАХИМО", но квартиры с ремонтом!!! Заходи и живи, соответсвенно такие же под чистовую отделку стоили бы 60 тыс за кв. метр.

Это камень в сторону тех кто кричит что 50 тыс за метр в Москве не реал!

 

Когда я здесь на форуме в октябре сказал про этот оффер, мне Павел, который 777 сказал, что я виртуальное никто. Поэтому здесь количество людей желающих вести с группой быков дискуссию отсутствует. Ибо быки меняют позицию для себя.

zhk

 

Barmasay

ты прав. В августе 2008 года, прямо перед кризисом, действительно было очень дорого, потом пошло резкое падение, с февраля 2009 года начался рост. только рост никто не заметил, так как дальше монитора тут никто не смотрит, денег нет или нет желания для себя что-нибудь купить.

у недвижимости москвы не вижу нисходящего тренда, в сохранность денег не верю, хочу жить спокойно, выходить из недвижимости и фиксировать заработок не собираюсь ни разу, буду сдавать в аренду ближайшие 50 лет, для реализации долгосрочных планов выбирал дома от 1980 года постройки. 20 тысяч в месяц дохода мне вполне достаточно , зато без рисков. быть миллионером никогда не хотел, мне теоретическая физика как то интереснее.

 

дай ссылку на тот пост

 

to Игоpёк

ты вероятно вложился в Ведис? ну что же, поздравляю. но дороже эта недвижимость не станет, не берут ее по 120тыс за метр, Barmasay так сказал а вот сюрприз тебя ждет. а какой узнаешь через год.

to zhk

на этом форуме быков то и не было никогда. стали появляться недавно, когда ждуны нищеброды подоставали свои барабаны и пошли стройной колонной в связи с отсутствием обвала цен до 30тыс за метр осенью.

 

http://www.bmwclub.ru/vb/showpost.php?p=7822517&postcount=1339

zhk

 

Я еще раз оговорю свою позицию. Падение будет. Его не может не быть. Тот факт, что сейчас пытаются быки переломить тренд, я не собираюсь ставить под вопрос. Но эта попытка обломится.

Поскольку в московских ценах мы в unchartered waters и у нас нет статистики, потому что ее просто нет, я не могу Вам посчитать с некоторой долей уверенности когда это нахлопнется. А без цифр, я не могу сделать research, который будет нормальным и за который я был бы готов поставить тысяч 10 или 20, как тут принято, евро. А цифр не будет, потому что без цифр гораздо проще говорить ерунду и за нее не отвечать. Именно поэтому у нас есть непонятные цифры, которые публикуют в Коммерсант и Ведомстях, но даже те цифры не бьются между 2-мя источниками. Когда идет такой бардак с market data - инвесторы, которые действительно инвесторы, говорят честно и прямо - шел бы российский рынок подальше. Нам такой рынок, под названием базар, не нужен.

zhk

 

zhk

у нас тут свои российские аналитеги смешили народ последний год, ни разу не попадая с прогнозами. в результате большинство населения купили квартиру на комнату меньше или сейчас бегают по новостройкам, потому что на вторичном рынке нет квартир вообще никаких, из 100 заявленных 5 реально продается, при просмотре хочется бежать покупать новостройку без собственности.

на просьбу предоставить информацию о продаже какой-нибудь хорошей квартиры по хорошей цене ждуны обычно дают общую информацию, без конкретных цифр и адреса

 

ну да, мож резковато получилось
извини

причина местных распрей в том что друг друга слышать не хотят
лемур говорит "ликвид (кирпич ЦК) дешеветь не будет" а ему в ответ "да вон панель в примкадье уже подешевела"

точно как в анеке-классике про феррари в Москве и кг гречки на Урале

 

угадать, что будет с панелями, особенно от Ведиса, которые скуплены в части инвесторами, сейчас невозможно. Кинутся продавать - а нету желающих выложить 4-5 млн за квартиру в промзоне. Желающие там жить есть, но у них нет денег. Выпьют за то, чтобы желания совпадали с возможностями, и начнут продавать по 50-60 тыс за метр, в убыток. Такое может быть, если нефть станет 45-55 за бочку.

аналогичный прогноз по области.

кирпичные дома и новостройки с собственностью у метро - это другой рынок, тут есть примеры подорожания в кризис на подобные объекты "за бугром" . речь о квартирах до 160 000 за метр.

от 300 000 за метр - будет дешеветь. качество этих квартир очень посредственное, расположение в центре не так весомо, чтобы платить 15-20 тыс уе за метр.

 

я не перекупщик! в Ведисе никгда не покупал.

Обычно когда я выхожу с работы после 23-х часов. Пробок уже не бывает нигде, поэтому покупаю жилье за МКАД, бизнес-класса, и без муравейников.

 

Понятие смотрю в книгу вижу фигу, никто не отменял. У меня как человека, наверное неплохо знающего финансовую систему и что ей движет, многие пассажи логина вызывают лишь улыбку. Лемур же практик, который сознательно не усложняет свой анализ, чтобы не расширять поле возможных событий до бессмысленного. Ставлю на Лемура.

 

+1.
Как говорил мой преподаватель по маркетингу, стратегия и успех бизнеса в конечном итоге зависит от метаболизма собственника/руководителя, поэтому упорные и целеустремленные обычно достигают большего, чем ленивые, но многознающие...
З.Ы. Обидеть никого не хотел. Дискусия в формате: дурак (ссылка), сам дурак (ссылка) - без меня.

 

просто тут очень много продвинутых теоретиков, и совсе мало практиков. Лемур как раз зарабатывает на недвижимости, получает с нее доход, и пока его слова более весомые, т.к он в плюсе по доходам, согласитест таже 20-ка грина/мес - это гораздо выше дохода большинства умных теоретиков на этом форуме. Лучшне подскажите как граммотнее продать след объекты:
30 км от москвы, дом из бруса, практически самое дешевое предложение по этому направлению, стоял без окон - не продавался.. - сейчас решили вставить стеклопакеты, входную дверь, имеет ли смысл что-то еще доделывать, вваливая деньги?
- 15 км от москвы, коробка блоки+кирпич, стеклопакеты, свет проплачен, газ в поселке есть. цена -себестоимость, при учете, что земля оценена в десятку долл/сотка. Ждать покупателя или же начинать отделку, одновременно поднимая цену?
- земельный участок в очень хорошем кп, ждать покупателя на землю, правда даже по себестоимости отдавать не хочется, а куплена в 2008г на хаях, либо строить там дом из бруса и выставлять на продажу, кто что думает?

 

сто пудов ничего не вкладывать. не заложить никак в цену эти расходы. продать реально, предлагая на форумах при этом нигде не должно быть рекламы. чтобы покупатель подумал, что ему повезло эксклюзив найти

 

я считаю, что строго наоборот
по первым двум - довести до состояния "въезжай и живи"
таких объектов очень и очень мало

участок естессно не застраивать и продавать
направление какое?

 

Практика необдуманного инвестирования основанная только лишь на фарте, имеет место быть! Пример: Казино, поставил на случайное число и выйграл. Вопрос до каких пор будет вести? С точки зрения теории вероятности сколь угодно бесконечно долго! А на практике...

Не исключен и такой исход:

http://www.bmwclub.ru/vb/showthread.php?t=335335

Или такой

http://www.bmwclub.ru/vb/showthread.php?t=342683

Про завал в "переговорных" не видел... только слышал от тех кто слышал. На деле агенты-риелторы в горло вцепляются как только видят потенциального клиента с живыми деньгами. Рынок стоит...

Далее переходим к самому "практику"!

1,5 ляма чего?? долларов? в таком случае заработав - это подразумевает "купил - продал". Ибо просто купить, прибавочная стоимость не выражается в свободно конвертируемой валюте, а выражена лишь виртуозным воображением продавца. Вот как продаст, тогда и будем говорить "о заработке" но для начала надо продать... А продаются они плохо и с дисконтом! Он продавал, знает.

Вообщем я не один с таким мнением!

А когда от слов к делу переходишь то картина вообще иная.

Давайте прикинем изначально речь шла о 1,5 лямах. Так как брал он объекты примерно год назад, то будем считать что за основу взят период 1 год. Так вот сдавая жилье в аренду за 20 тыс. баксов в месяц. А это ой как не просто в нынешнее время сдать такое жилье счас. через год сумма будет 240 тыс. Что в 6,25 раз меньше изначально заявленного 1,5 млн.

Вот такая вот занимательная практика у лемура, которая пока что тоже еще теория!

Вообщем +1 к login75, лупить необдуманно в недвиге счас, сравнимо со скачками на минном поле.

 

самый дешевый - ярославка
коттеджи участок - ленинградка
еще есть из бруса в яхроме.

 

Игоpёк

можешь посмотреть, какие шикарные квартиры я продал, вот пример
http://www.bmwclub.ru/vb/showthread.php?t=252448&highlight=

очень хорошая квартира. ясно, что купил я объекты уж точно лучше и ликвиднее. иначе зачем все это затевать.

доход от перепродажи 1,5 единицы приведен исключительно из реального спроса, с демпинговой цены, а не из хотелок. по хотелкам у меня только на одной квартире может получиться 1,2 единицы дохода. но это надо "умудриться" так продать, согласен, не легко.

через 10-12 лет аренда отобьет вложения. время идет быстро.

 

Но Лемуру то плевать на стоимость недвижимости, он же сказал что берет с горизонтом в 50 лет что имхо тоже жесть в РФ

 

Ну тут я с тобой согласен! Объект у тебя был хорошим. Но построенный дом пусть даже 1980 года лучше чем недостроенный новострой. И судя по тому что ты избавился своих недостроев и купил вторичку. Говорит о том что ты и сам хочешь синицу в руках. И это правильно.

Рынок конечно же скорректируется, и первым делом новостройки без ГК и собсвенности. За ними не так сильно вторичка.

Давай вернемся к фундаментальным показателям, проанализируем, что двигало недвижку вверх так что она росла по 100% в год? Москва последние года строилась стахановскими методами, но все равно предложения не поспевали за спросом. По мимо реального спроса по нужде, был еще и инвестиционный фактор, т.е. люди вкладывали бабки в недвигу, тем самыс создавая деффецит, привлекая деньги на этот рынок и толкали его вверх.
Роста по 100% за год в недвиге уже не будет никогда!!!

Я помню как в 2006-ом у меня знакомые которым не хватало на покупку квартиры скинулись и в складчину купили квартиру только для того чтобы ее в будущем перепрадать и навариться, а еще один мой знакомый вывел оборотный капитал из фирмы и купил 3 однокомнатные квартиры на Юго-Западе в мираксовских высотках чтобы подержав их продать и навариться. Тогда одна хата стоила по 3,5 млн. Ну т.е. он их по столько покупал.

Но теперь уже такого не будет, недвига не будет расти такими темпами как было до этого, а значит пустых инвестиций в нее не будет. А спрос для тех кто в ней нуждается, да он сохраниться. Людям надо где-то жить, кризис пройдет у людей деньги станут появляться, покупать будут. И недвига начнет расти, но только когда рынок устаканется. Будет расти примерно по 5-10% в год, как за границей в той же Англии. Но перед этим будет сильнейшая коррекция. А правильней будет сказать схлопывание того мыльного пузыря который сейчас раздут.

Почему то никто тут не упоминает о том что ныняшняя ситуация на московском рынке недвижимости это раздутый мыльный пузырь. Стоимость продажи взлетела глубоко за рамки разумных пределов относительно себестоимости самого строительства. Так вот когда все пузыри лопнут, и все устаканется недвига будет стоить примерно +20-30% от себестомости строительства. Причем 20% для дешевого сегмента и к 30% до самого дорого. И это будет нормально. 2009-й год показал, что лопанье пузыря очень больно может ударить не только по мелкой сошке но и по монстрам. Таких как Миракс оно уже почти потопило, такие как Дон-Строй, ПИК, СУ-155 поменяли/поменяют своих хозяев. Ситуация сравнима с "плавной девальвацией" рубля в прошлом году. Драконовскими методами (заморозив стройки и запретив переуступку), они стараются максимально минимизировтаь падение стоимости, чтобы успеть самим вывести как можно больше активов. Ведь все понимают что тот же Дон-строй когда в будущем будет возводить свои новые объекты из расчета по 4000 баксов за метр, старые объекты по 8000 покупать уже никто не будет, их так же придеться продавать уже по 4000.

Нынешняя ситуация напоминает игру, когда все бегают вокруг стульев и как только музыка прекратиться надо успеть сеть... но кому-то стула все равно не достанеется.

 

во-первых завидовать не хорошо.
во-вторых кредит мне никто не даст, я официально безработный, ип вопщем.

ну а насчет рублей ты прав, сидел в валюте, пока рубль укреплялся, терял деньги, но в рубли не переходил. не люблю риски.

что купил не скажу, про одну квартиру говорил, 56м2 на водном стадионе, остальные - 3 дорогих объекта кирпич ЦК. этого достаточно. поверь, все ликвидное хвастаться не хочу просто. но квартира на тверской пустует, мне другая больше понравилась. потолки повыше и дом новый

кстати, дон-строй я продал за 16,5 млн. это не мало и не на минимуме. сейчас продается похожая квартира за 15.5 млн у соседа

 

ААА... так вот оно в чем дело!

Т.Е. когда Лемур говорит что панель в москве будет по 200 тыс за местр он имел ввиду лет через 50??? В таком случае конечно будет... но сначала будет 50 тыс, а потом рост +5-20% в месяц.

 

думаю в Москве точно такого никогда не будет,
у нас, в провинции, возможно

 

добавлю - за деньги, полученные с дон-строя, я мог купить квартиру 110 м2 на пересечении тверской и б.грузинской, жк четыре ветра вроде бы. сдано гк. хотя посмотрел планировку бирюзова-41 которую продал соконфетнику, и стало грустно как-то. мало подобного жилья строят. квадратные комнаты и кухня 21м2. ништяк

 

А чему тут удивляться??? Метрвый недострой с замороженной стройкой. Откуда взяться росту?

 

смотря на что и от какого момента. не рынок это, не падение, а паника.

когда я продал за 16,5 млн 146,5м2 на этаж выше была квартира 187м2 за 15 млн. я давал ссылку на irr.ru с объявой, с этим мужиком мы общались, он продал через несколько месяцев после меня. продавал свою 5-ком кв как 4х комнатную. думал на 4х ком больше спрос раз у меня купили. продажей я удивил пол дон-строя. в те времена ничего не покупали вообще по переуступкам.

но это в прошлом. хорошая была квартира и не менее хорошая сделка. покупатель купил квартиру-мечту а я с его денег заработал на две такие.

 

ты не прав. была массированная атака в прессе на умы сограждан. типа кризис и попа. в результате количество миллиардеров в РФ выросло в 1,5 раза.

умные люди собрали то, что потеряли на волатильности наши рядовые чуть более глупые сограждане. я скупил ликвидные квартиры, кто-то еще более удачный ход сделал, набрав сбербанка по 14 рублей за акцию.

кризис он для передела служит. постригли на лысо парня с миллиардом, парочку из дон-строя, чичваркиных всяких зацепило, банкиры европейские немного стали беднее.

а кто не успел сесть на стул - это те, кто не купил сбербанк по 14 рублей. вот где ты не прав.