Цены на жильё

Клиент - агентство недвиги, 15 лет на рынке.
Грит ситуация такая - вторичка дорожает, предложений тупо нет, все раскупается.
Элитка тормозит, он конкретно ждет, что первой должа рушиться элитка, потом эконом.

сколько людей - столько мнений.

 

та хоспади, они вложены уже в доллары, массовая скупка началась на уровне 24 рублей, крупные ордера посыпались, и никто на уровне 25,6 рублей из него выходить не будет. Тем более перекладываться сейчас некуда.

 

а Вы посчитайте - купить участок за 10 млн $, постоить 6000 м2 продаваемой площади - в среднем по 4000 $ м2, отдать долю города15-20 % - по чем застройщик должен продавать квартиры

10 млн $ - реальная цена рынка - это включает в себя оформленную землю, оплаченные сети, получение разрешения на строительство

Все цены на сегодня !


И считайте сами !

 

Ираклий, я к сожалению совершенно не в курсе девелопмента изнутри, но вашу логику понимаю. На самом деле интереснее несколько иное, какой средний интерес застройщика сейчас обычно?

 

Это не логика - все основано на практике - моей лично !

Сейчас я бы не стал начинать строить - если честно - при таком рынке, продажах и тенденциях -и так уже много застройщиков отходят от дел - отрабатывают старые "запасы" - имееются ввиду земельные участки.

А как половина компаний уйдет - предложение существенно снизится, возможно, вместе с ценой - а с тем, что спрос останется или будет расти - цена опять поползет вверх!)

Сейчас тяжело считать интерес - в связи с тем, что был нестабильный рост на все - при нынешней относительно стабильной ситуации - если себестоимость 4000$ м2 - 7000 $ это нормальная продажная цена - учитывая срок реализации проектов, риски и все остальное

25 % в год - это более-менее при нормальных объемах

 

Ираклий, не совсем понятна Ваша цифра интереса в 4000 $/м2. Ведь во многих регионах недвижка стоит в среднем 1500-2500 $/м2 и наверное не в убыток себе люди строят? а с нормальной рентабельностью, и делятся с кем надо. Имхо, это только в Москве/Питере/Сочи хотелки чиновников исключительно высокие, ну и стоимость земли несколько перегрета...а в Москве еще и дикая доля города. Искуственные барьеры всё это, которые заинтересованные лица не позволяют пока снять. Просто на лицо ситуация, когда средний класс не может купить себе жилье, которое будет использоваться именно как жилье. Инвесторы могут вкладывать деньги, а люди нет. Инвесторы исчезают. Деньги дорожают. Кто покупать будет? Но так как рост объемов ввода нового жилья отсутствует, то будет снижение цен на величину инфляции и не более на протяжении пары лет.

 

По поводу цифры - сложите указанные мной расходы, поделите на м2 и получите стоимость м2 без стоимости строительства - и считайте сами - актуально 4000 или нет - это по минимуму !

Москве/Питере/Сочи хотелки чиновников исключительно высокие, ну и стоимость земли несколько перегрета...а в Москве еще и дикая доля города - Вы сами ответили на свой вопрос

Писал здесь ранее - при бесплатной земле, ТУ, минимуме взяток и минимальной доле города готов строить и продавать по 1500-2000 долларов США за м2

 

спросите у него, с каким дисконтом...

 

не хочу спрашивать, неинтересно
но думаю, что 50%
у них подход более конвервативный, чем у нашего Сбера с его 30% дисконта
+ кризис

да, думаю, 50% справедливо

 

что и требовалось доказать
в Москве выделение участка под стройку стоит под 1000долл/квм
хотя прямой зависимости от квм нет

 

Мужики, поскольку недвиги лишней у меня нема, а заработать охота, предлагаю сделать на нее опцион здесь на форуме в виде некого тотализатора. Если есть интерес готов занятся технической реализацией =).

 

Просто надо актуально смотреть на вещи - под крики прессы - застройщики зарабатывают 1000% - все остальные тоже начали так думать

Вы посмотрите сначала в другую сторону - наше государство - пока оно не откажется от политики, которую продвигает - дешевых метров не будет - скажем так - новых дешевых метров

 

Ираклий,а откуда себистоимость в 4000 грин за метр.Сейчас просчитывал стоимость-где-то 20-30 тыщ очень приличного сооружения.

 

А Вы плохо читаете по-русски: про фондовый рынок я написал в течении года (365 дней), а не до конца года. Если у Вас квартира куплена по ипотеке, это не значит, что Вы - большинство. Откуда Вы взяли 80 процентов мне непонятно. Про кризис ликвидности - сами меньше РБК смотрите, никакого кризиса ликвидности в России нет, есть повышение требований к заемщикам на фоне нервозной ситуации на рынках. В недвижимости идет процесс сегментирования, который некоторые принимают за понижение цен. Рассказывать что это такое и почему это происходит Вам бесплатно не намерен, Вы слишком агрессивно ведете дискуссию. Возможность коррекции не отрицаю, но на 39процентов за 3 года - сомневаюсь сильно.

 

Это к сожалению не аргумент, цена на рынке определяется только спросом-предложением, и если возникнет "избыток " недвижимости, покупателей не будет волновать себестоимость.

 

polygraph, позор вашему образованию (с) login75

Вот скажите, если ФР вырастет на 100% за 365 дней, почему бы Вам не срубить денег по легкому? =)

ФР РФ накачивали западные инвесторы деньгами в течении трех лет до хаев, речи про востановление за год на фоне всеобщего кризиса....ну это опять уровень рбк. Дай бог чтобы максиумы были обновлены в течении ближайших 3х лет, но 5 более реально.

Ага сегментирование, как же, зверь п*здец к нему крадется, а не сегментирование.

 

Да я и срублю, извините, что Вас в долю не приглашаю. Вы мне штампами не говорите, лучше фундаментальные показатели посмотрите, например, по сберу, так навскидку соотношение прибыли и капитализации.

 

Недвижимость я так понимаю только в своей стране

 

Когда покупатели останутся - а строить никто не будет - опять начнут брать за то, что будет продаваться - и опять вверх !

 

нет, речь шла и о РФ и о др.странах ЕС

 

За Москву не скажу, но этим летом обзоводился кой-чем в Питере. Абсолютно точно скажу. Обьекты весят месяцами. При том что и в Питере при ближайшем рассмотрении предложение довольно узкое.

 

Ираклий вы ранее писали что продовать менее чем за 4000 неинтересно а теперь уже выходит что 4000 это себестоимость стен. Соотв продавать за 4000 это продовать с прямум убытком. Кстати непонятно как при примерно одинаково себестоимости строительства (без учета взяток и земли) могут так сильно различатся цены в Мск и регионах. Ведь цыирфа 4000 тыщи за метр для Астрахани скажем запредельная пока что А ведь между тем строят приличными темпами

 

Как говорил старина Кейнс, рынки могут оставаться иррациональными дольше чем Вы сохраняете платежеспособность.

 

Скорее всего речь про то, что начинали строить несколько лет назад по другим ценам, и по другим условиям на землю и согласования... Вот и была цена 4000. А если брать и считать сейчас все с нуля, то 4000 это только себестоимость получиться.

 

имхо строительство минимально влияет т.к. население постоянно падает.

 

Спасибо, я уже в доле. Ну вот 5 лет и придется ждать фундаментальных показателей.


А строить жилье будут всегда, в москве и по 600$ за метр когда-то строили и как-то не кричали, про низкую доходность. Тем более после падения, к примеру на 50%, желающие строить будут толпами выстраиваться с целью срубить бабок по быстрому инвестировать деньги на средний срок.

25% прибыли в год? Не верю. Только рост стоимости жилья в этом году был 30%, вот в 50% годовых охотно поверю. Ну зато скоро им всем кердык, жадность погубит.

 

В Ростове ПИК-регион строит и предложений куча по 52-60 тыщ за метр.Они в убыток работают?Мой приятель строит домики,так в последнем у него себистоимость со всеми взятками около 30 Крублей метр.С землёй 40.Продал всё по 60-65.Центр города.Хороший кирпичный дом с подземной парковкой и двориком уютным.Так что не надо про себистоимость....

 

Вот и я удивляюсь. Кирпич, бетон, арматура что в Ростове, что в Химках, что в Мск, что в Сочи стоят абсолютно одинаково. Еще кстати неизвестно где немного дороже Экономия на издержках разве что в з/п. А между тем стоимость готового жилья различается даже не в два раза, а раза в три иногда и более. Да я все понимаю, что в Мск чиновники уже разбухли от денег. И земля стоит запредельно. Но все таки интересно заявление что строить за 2-2,5 можно только без взяток и без покупки земли. Т.е. повторюсь получается тем же ростовским земля достается нахаляву и ниче они за получение ТУ не плятят?

 

Всё платят,просто население менее платёжеспособно и строители так не наглеют.Сотка земли в Ростове под стройку многоквартирки стоит от 3.5 до 5.5 лямов.В хорошем месте дороже.

 

да мне то это понятно что и платят и продают.