Договор с Пятерочкой

Напишите мне на vstrofimov17@mail.ru. У меня тоже в Смоленской области есть пару Пятёрок.

 

Напишите мне на vstrofimov17@mail.ru у нас с Вами, похоже, одинаковые проблемы. Надо объединяться.

 

Напишите мне на vstrofimov17@mail.ru. У нас с Вами, похоже, одинаковые проблемы. Надо объединиться.

 

Напишите мне на vstrofimov17@mail.ru У нас одинаковые проблемы. Надо объединяться.

 

Добрый день! написал Вам на почту.

 

Всем добрый день!

Хочется посоветоваться с более опытными собственниками помещений.

нам в Краснодарском крае предлагают купить помещения с арендатором (пятёрочка, магнит).
Нам идея нравится, есть ресурс в банке который готов финансировать покупку.
Но конечно есть много вопросов, которые хотелось бы прояснить, перед тем как вписываться в сделку.

читал в этой ветке, что кто-то может поделится контактами опытного юриста по договорам, что он нам на коммерческой основе проанализировал договора аренды, будем признательны за контакт!
И вообще если кто-то подскажет на что обратить внимание в данном вопросе, какие есть подводные камни, тоже будем благодарны

всем хорошего дня

 

Договор уже подписан и его не изменить. Основное это то что вы оцениваете помещение исходя из текущей аренды, а она, особенно в нынешних условиях, может сильно измениться в минус.

 

Обратите внимание на слово "подождать". До сентября как минимум. Искренне советую. Очень сейчас тревожно с арендаторами из ритейла.

 

Уважаемые гуру, предлагают пятерочку купить за 5.7 мл. в области в поселке население 10000чел. это уже третья пятерка, в данном поселке 336м2 самая новая и самая маленькая .договор до августа 2028 года апфикс 120 000р. или 3% сейчас тоже предыдужих озяев приколотили до ставки в 70т.р. или 3% последний приход говорят был 94 т.р. делаю вывох, что магазин торгует всего на 3 с небольшим миллиона. Утверждают , что доп сог только до нг потом все вернется и будет 120т.р. , но доп для чтения мне пока не прислали. 120т.р. это на 4мл. должен качать магаз что бы 3% было, локация не самая лучшая. Пятерочка говорит закрываться в ближ два, три года точно не будем, ремонт на 7 мл. лицензию алко долго делали.
Хотелось бы вашего мнения, стоит ввязываться в это？
раскачается ли поселковый магаз до 4 мл. или 3 его потолок и через год, два закроуют. Само здание после ухода пятерочки там не будет стоить ничего.
все усугубляется тем, что продаю квартиру пустующую и машину для покупки. квартиру для сына покупал, но он еще на первом курсе универа, вот и решил подзаработать .
очень хочу знать от вас и вашего совета.

 

Стоимость объекта 5 700 000?

МАП 94 000?
Если так, то судя по арифметике- это хорошая покупка.
Даже если магазин торгует на 3 000 000- аренда в 90 000- это очень комфортная ставка при таком обороте для Пятерки.
Риски Вы сами написали, что если Пятерка соскочит- у Вас останется никому не нужное помещение.

 

И минус на отопление такого Здания. КБ может взять за такие же деньги, но вот если физик, то коммуналка у них включена. А Аптека в посёлке есть? Это Московская область?

 

Да цена договорились 5 500 0000 и два месяца они забирают аренду. итог 5 700 000 .
мап с 1 января 120 000т.р. сейчас они на пандемию ушли на 3% и это 94т.р. с я нваря все возвращается и будет минимум 120 000р. думаю выше 3-3.5 мл. этот магаз не вырастит и выходит оассчитывать максимум нужно на 120т.р. как в договоре.
вопрос , если они на уровне 3 мл. оборот останутся, а 120т.р. мап это 4% могут ли они начать прикалачивать на снижение мап？
кто скажет сколько вообще качают поселковые пятерочки со средней локацией и при том что из трех имеющихся в поселке она самая новая и маленькая.
просто переживаю, что не успею даже свое отбить, хотя менеджеры пятерки уверяют магаз прибыльный и ближ три года даже не рассматривают его закрытие, дальше говорят жизнь покажет.

 

коммуналку всю платит пятерка по прямым договорам, за исключением газа, он говорит хозяин помещения около 10 000р. зимой платит сам, но пятерка ему компенсирует.
от Москвы 1000км.

 

аптеки есть . КБ это красное и Белое？

 

3 млн выручки (без ндс) это прям граница окупаемости, вообще манагеры говорили что с такой выручкой аренда должна быть 0. наценка у них примерно 20%, те прибыль с 3млн грубо 600 тр, в котирую входит фот, который не привязан к выручке и равен с налогами примерно 350 тр, ку которая тож не привязана в выручке и равна примерно 100 тр, потери 3-4% 120 тр, логистика примерно 10-15 (раз маги уже есть в посёлке), те тут ваши 100 тр уже аренды уже критичны. Ещё тот факт что май выручка 3.1 говорит о том, что зимой будет 2, а это уже 99% кандидат на закрытие. Если уж хочется купить, то узнайте выручку за 12 месяцев, посчитайте среднее, если меньше 3млн, то точно не стоит брать. И поговорите с директором мага, узнайте как она в сравнении с другими двумя

 

по сравнению с двумя другими хуже, но она открылась толтко август 2019 и меньше двух других. Манагер говорил, что январь, февраль 2020 рассматривали ее на закрытие, но типо добавили ассортимент и сейчас все норм, но меня и смущает, что 3% это 94т.р. выходит торгуют всего на 3 мл. вот и пытаюсь выяснить порог рентабельности.

 

Никогда не верьте манагерам. Это никогда не будет правдой.

 

Вот ее и решили продать, что б закрыли у вас.

 

Стремная затея

 

господа, всем огромное спасибо за то, что откликнулись.
В понедельник запрошу доп соглашение, которое подписанно на период пандемии и оканчивается 1 января 2021 года и постараюсь выпрасить оборотку магазина за хотя бы 6 месяцев.
есть вариант за 5мл. клиника в городе с населением 800т.ч в новом элитном районе, но доход там от аренды 60т.р.
если , что может тогда лучше там возьму, клиника не соскочит лицензия адресная, а если и соскочит помещение либо сдать либо продать можно будет, доходгость конечно совсем другая, но помещение 120кв.м. хотя бы это актив.
а в поселке пятерка соскочит, боюсь здание разбомбят местные вандалы за неделю.

 

Здравствуйте, веду переговоры с Пятерочкой и Магнитом о сдаче им в аренду помещения.Подскажите с кем проще работать в дальнейшем, у кого выгоднее условия, на что обратить внимание при заключении договора? Пятёрочка предлагает процент от товарооборота. Заранее спасибо

 

Я бы выбрал пятак. Они (по крайней мере в Москве) лучше умеют торговать. Магнит не торт сейчас.

 

здание которое хочу купить АП фикс 120 000 метраж 336м2 торговый зал. 3% отРТО но пятера попросила снизить всего до 90 т.р. фикс АП и это до 1 января 2021. сегодня продавец помещения доп соглашение скинул.

 

торгуем магазин на 3, 1 мл.

 

Народ, привет!
Тут возникла задача - есть помещение (в жилом доме, Москва) 480м2 (4 отдельных входа), туда активно хочет заехать пятера, предлагает 960тыс/мес (согласовано в комитете, до ковида предлагали 1.050).
Но есть гемор - очень сложная разгрузка - с заездом в карман (который фактически парковка дома, там машины стоят) и перекрытием одного из трех выездов из дома на время разгрузки. Т.е. ожидаю перманентные жалобы/конфликты с жильцами. Ну и разгрузка получается под окнами дома. Рядом дорога, но там разрешена остановка только до 3.5т.
Мы на этом моменте с ними до ковида застряли, но сейчас чел из отдела логистики Пятеры говорит, что порешают они это (как - я хз).

Параллельно на часть помещения есть другие желающие (мелкие арендаторы), некоторые сетки типа "Улыбка радуги", франшизник СДЭК, спортпит и т.д., но в сумме пока на метров 300 (180 подзависнут, но думаю сдадутся во вменяемые сроки).

И вот башку сломал - кого сажать, то ли пятеру и закрыть вопрос с помещением, но стремают все эти разборки с жильцами, траблы с разгрузкой, вероятный съезд пятеры с компенсацией ихнего ремонта и т.д. Или раскидать по мелким арендаторам с не такими кабальными договорами (но в сумме выйдет даже пониже пятеры аренда).

P.S. в доме сидит ВкусВилл очень неплохо, какой-то хач магазин продуктов и кафешка. В соседнем доме - Дикси уже лет 7 (но у них нет проблем с разгрузкой, там нет знака с дороги).

Наш дом кроме неплохого жилого массива еще на трафике в парк стоит.

 

Если пятера подпишется на пункт в договоре аренды, что решают сами- сажайте их. Если нет- пилите и сажайте в разбивку. Если у пятеры начнутся терки из-за погрузки- аренда 1 рубль, арендодатель должен сам решать. А Вы не решите.

 

напишите плиз, чем все закончилось？

 

Кстати, еще вопрос - вот читаю проект "Пятеры", там прогнозный РТО 410тыс/сутки. Ну т.е. 12млн/мес.
Как это соотносится с арендой в 960тыс/мес? Это в районе 8% выходит, при этом судя по этой ветке много где Пятера предлагает 4-5%. А ведь прогнозный РТО еще не факт, что будет таким в реале.

 

Раскидать по мелким арендаторам