Недвижимость Москвы и МО 2015-2030... Ну и про понтЫ, конечно...

Хоть и не мне вопрос, но отвечу
Без разницы, полная стоимость, размер ипотеки, но именно для уступки такая сделка невозможна
Если есть собственность, то без проблем

 

В смысле "по эскроу проблема продать"?
Эскроу отличается от аккредитива рядом положений ( в частности, сторонами сделки и количеством сделок), но суть плюс-минус одинаковая - покупатель положил деньги на счет, банк их выдал продавцу только после выполнения условий договора. Т.е. деньги за объект уже зарезервированы.
Проблемой может быть продать ту часть объекта, которую застрой строит на "свои", - т.е. без предварительного заключения ЛКП, но это к эскроу счетам не имеет никакого отношения

 

средней паршивости. но домов готовых много, приезжайте, смотрите

 

Это, как и писал выше, означает, что на рынке Москвы и области ценовой пузырь. Объясняется это безграничной верой наших соотечественников в ценность московской недвижимости и нежеланием погружаться в детали инвестирования в коммерческую недвижимость и другие инструменты, где нормальным соотношением является стоимость продажи = доход от актива за 10 лет.
В регионах же такого пузыря нет, поэтому и соотношение нормальное.

 

нормально, но выжимают все что можно из участка.

 

А у самого Гаранта думаешь не растет?)

 

По моему вы что то путаете.
По новым правилам застройщик не строит на "свои", всё финансирование даёт банк с нулевого цикла и до завершения строительства. Деньги выдаются застройщику даже если он ещё ничего не продал, от количества проданных объектов зависит только процентная ставка которую нужно отдавать банку за пользование средствами.
По завершении проекта застройщик может забрать деньги покупателей с экскроу счета, если выполнит все обязательства. При этом если он не продаст, то забирать будет нечего - останется непроданный объект и долг перед банком, поэтому вопрос продажи никто не снимает, просто темпы продаж можно не ускорять скидками пока есть из чего обслуживать долг.

 

почему 10? всё не так.... доходность недвиги зависит от ключевой ставки и доходности других активов. текущая ставка в 4,25% дает как раз ориентир окупаемости низкорисковых активов в 18-19 лет. что и мы видим в москве. Снижение ставки как раз и было триггером роста цены при стабильной аренде. Это взаимосвязано потому что недвига это альтернатива фондовому рынку и депозитам. 10% доходности на этом рынке уже давно не было (с 2014 года)

 

Сразу 3 возражения, если позволите:
1. Как связана доходность от сдачи в аренду и ставка рефинансирования? По моему вы сравниваете теплое с мягким - вспомните ставку в 2014 19.5% - разае была окупаемость квартиры 5 лет? 90-е нужно ещё в пример приводить?
2. Где вы видели "стабильную" аренду? В Москве ставка в 2020 упала в среднем на 15-20% в рублях (инфа от риэлторов)
3. На фондовом рынке давно нет доходности 10%? Вы ничего не путаете? Графики давно открывали? Там рекорд за рекордом)

 

Ну он про зарплаты же

 

теоретизировать конечно хорошо однако устрицы в коммерции я тоже кушаю. Там все не совсем так как вы описываете а какие еще инструменты по вашему есть?

 

немного в одну кучу смешали. Ставка рефинансирования влияет на доходность депозитов, следовательно при падении ставок по депо больше денег идет в фондовый рынок и недвигу. Доходности облигаций на фондловом рынке на исторических минимумах - менее 4% по ОФЗ. Соотвественно это тоже связано с притоком денег и ростом их стоимости. Или мне рассказать как доходность формируется?

при падении аренды доха как раз падает сильнее даже, это логично, процесс был двунаправленный: падала аренда и росла цена квартир. При ставке цб 4% доха аренды будет примерно там же, иначе деньги из бетона пойдут в депо обратно если доха пойдет ниже

 

Понятно... )))
А если у СК есть свои деньги - ну например от контракта с Газпромом, и она строит жилой дом на эти деньги, без привлечения банковского финансирования? А потом распродает готовое без всяких ДДУ - так нельзя, да? )))
На всякий случай, для тех, кто не разобрался, как работают эскроу счета - см. 214-ФЗ
Сам закон
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/
Ссылка на ст.15.5
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/

 

А что в коммерции не так? Офисы все покупают с 20-летней окупаемостью или магазин с Пятерочкой / Мегафоном никому не продать за х10 годовой аренды?
Про ещё инструменты есть профильные ресурсы, тут это офтоп. Касательно любой недвиги как инвест при окупаемости от 12 лет не интересно вообще, от 8 до 12 лет считается норм, до 8 лет нужно брать не думая. Для себя можно импульсивно и выйти за рамки, если объект нравится.
Вообще если у вас часто появляются свободные деньги для пассивных инвестиций, то что-то у вас не так - умеете зарабатывать, выкладывайте в свое дело, если что-то стоящее доходность будет повыше, чем от пассива.

 

Слушаю это с 1997.
Если валюта учОта рупь (как оно и есть у 95++% россиян) - это не вполне правда.
Основная характеристика "пузыря" на любом рынке - он лопается.
Обвалов рублевых цен с 1997 не помню.
Может, канеш, уже возрастное...)

Не уверен, что понимаю, какое из слов в этой формуле ключевое.
Если "московской" - то такая вера +/- правильная. Если не рассматриваем "наружу"(с), а смотрим строго на РФ.
Если "вера в ценность", то надо уточнять значение этого термина...

Про "нежелание погружаться" + млн. И логично.
Т.к. вкладывающие тупо в жилую недвигу - они априори зарабатывают на чем-то другом. И потому/потом не знают куда вбить заработанное...)
По подчеркнутому - опять вопросы.... С чего это?)
Чтобы не спросить острее: С чего бы(!) это вдруг?)
Причем, в обе стороны.
И да, если "другие инструменты" это не недвига - то ИМХО такие люди в недвигу ничего "вкладывать" и не станут, никогда и низачто...)


Замечу, по последней части мы еще не затрагивали вопрос валюты учета.
Отвечал с т.з ВУ - рубль.

 

уже показывали) обвалы были в 2009 и в 2015

 

При понижении % по кредиту стоимость денег не растет, а наоборот.
Рост цены объекта при одновременном падении его доходности считаете нормой - ок, не буду с вами спорить, оставайтесь при своем мнении.

 

Обвал - это не 25-35%, мне кажется..
Вдвое - да, это обвал.
Если мы про "пузыри".

 

ок, тут вопрос классификации обвала, учитывая что это очень неликвидный актив и низкодоходный, то думаю инвесторов в недвигу любая просадка не устроит

 

ту нечего спорить) это экономическая теория ) я вам говорю ставки ЦБ определяют доходность недвиги косвенно. Это во всём мире так. при этом зарубежом ставки доходности ниже чем в россии именно поэтому - ниже доходности по депо и облигам

 

Там уже речь скорее не о заработке, а о сохранении. Но зависимость не прямая, при отрицательной ставке по депозитам арендаторам собственники не доплачивают, а спокойно имеют свои 2-3% годовых.

 

Про подчеркнутое - так уж исторически сложилось.

 

Кто мешает? Строй и продавай готовое по ДКП, нах банки кормить если денег немерено.

 

Сейчас кредиты и ипотеки очень дешёвые. Каждый собаке одобряют. Люди со скромным доходом в регионах миллионы в долг получают. Многие тупо ничего не возвращают, а пользуются счётами жены, мамы, папы, сёстры, брата. Толку банкротить такого нет ни какого. Поэтому такой бум потребления. Деньги дешёвые. И можно не возвращать. Особенно тем у кого ничего нет.

 

От оно как, оказывается... а как же "по новым правилам"?
Ладно, проехали

 

Держись, Саша...)

Мы начинали с "пузыря на рынке моснедвиги".
"Обвал"/"пузырь лопнул" - это ну никак не 25-35%.
Твердое ИМХО.

Степень не-ликвидности актива тут вообще ни при чем.
Мы же про "лопанье пузыря" беседуем?)

 

Вы вообще понимаете как на графики смотреть?))
Обвал это 8 год на нем, и то с натяжкой ооочень большой, если посмотреть, что было до этого
Ща же все за биткоином следят, с 41000 на 34000 за 3 дня это обвал?

 

Ну если ты так говоришь, то так оно и есть!

 

Скажите кто-нибудь ЭКСЧМО, что он в игноре, а то он гавкает там что-то, старается бедолага, комментарии пишет))

 

коррекция ))) небольшая