Все о коммерческой недвижимости.

REIT в Штатах. Очень давно и успешно.
У нас не возможно юридически.
Ближайший аналог - ЗПИФН - можно посмотреть на Сбербанк - Управление активами.
И посмотреть на их историческую доходность.
Помню баннеры висели в инете - купи себе кусочек склада. Это когда они 100 тыс комплекс ПНК купили в Новосибе.
По факту - только Сбер и заработал

 

Да,нах она за 90 не нужна)))
С А101 приезжали,50 давали под застройку,,не отдали.
Тут в городе бывший мясокомбинат на 4-х с половиной Га выставили за 57,с кучей помещений,и то интересней.

 

Почему при владении дорогой недвигой нет геморроев совсем?

 

Риски в том, что договор будешь подписывать не один, а в патером, и мнение у людей с течением времени может меняться )

 

С этим не поспоришь )

 

Ну договор то с УК кто подписывать будет? Ты один или все дольщики?

 

Можете. Но это должны быть знакомые люди. Вывесить объяву в инете "несите ваши денежки, мы купим объект и поделим доход" как я понял сделать нельзя. А так в складчину очень многие покупают, даже без УК.

 

Есть организации в Москве, что работают по таким схемам. Работают как - есть владелец здания, он продаёт часть помещений, с обязательным условием что арендатор будет один - это УК. УК уже заключает договор с арендаторами. И вам самим потом посадить своего арендатора будет или сложно или невозможно.
Но она красива только на поверхности - по факту - это просто попытка найти финансирование на более дорогой объект, у которого, подчеркну, гипотетически, возможно, доходность будет на 2-3% выше чем у объекта с более низкой стоимостью.
Отсюда :
Плюсы - 2-3% дополнительного дохода.
Минусы -
- УК как структура, с расходами, налогами и прочим. Которая ведёт коммерческую деятельность и должна получать формально, но прибыль. Сколько управляющего не корми, в любом случае будет думать или как спиздить, или как работать меньше, если не дают спиздить. Через Клининг, рекламу, субаренду общих площадей, сдачу аренду Парковки, завышения расходов на охрану или ресурсы.
- Объект надо будет делить или на доли, или делить на самостоятельные объекты недвижимости. Определить модель входа/выхода из собственности, так, чтобы каждый был доволен - или невозможно или будут конфликты и недопонимание.
- Принятие решения в случае ухода арендаторов? Всегда будут проблемы, которые надо будет решать, и у каждого будет свой взгляд, куда направлять доходы - в расходы или прибыль.

В итоге 2-3% прибыли распыляется на УК, рисков меньше но и возможность самим управлять посещением почти невозможна.

 

Сейчас депозит, получается более выгоден + недвига дешевеет ( не получается сохранить стоимость). Если судить по Москве, все продается, народ рассчитывает - лучше продать сейчас за 100, а через два года купишь это же за 50 ( у нас все возможно был курс 32, за день стал 70). Скоро будет, как на западе, где ком. недвижимость покупают под свой бизнес.

 

«....под свой бизнес»
Уже покупают

 

Не соглашусь, потому что очень однонаправленный взгляд.
Недвижимость это актив, также же как золото, валюта, сырьё и так далее. Чем выше спрос на актив - тем выше его цена.
В коммерческой недвижимости цена объекта зависит от его конкурентоспособности относительно других объектов в локации.
Спрос на ком.недвижимость напрямую связан с видом бизнеса на которую он может применяться. Растёт экономика - растёт спрос, розница, затем опт (склады), затем производство. Далее - в зависимости от региона и района, надо смотреть срез активов в локации.
Пример - строят человейники - вываливается куча площадей, пока район весь не заселится и ремонт не сделается, роста стоимости площадей не будет.
Второй пример - Питер, центр города. Рост туристического потока 20% в год. Места подходящие под кафе - будут расти по 10% в год. В этих же местах площади под Офисы - дай бог если расти. Квартиры под жильё - падать, под аппаратаменты - Расти.
Доходность актива считается как доход от его использования - рента, проценты, и так далее. Так и доход от разницы между входом и выходом из актива.
Поэтому говорить, что цена на ком. Недвижку падает - тоже самое что все бабы дуры, а козероги упрямы.
PS, покупка недвижимости под свой бизнес, интересна в очень ограниченных случаях типа бизнеса (производство и логистика), и определенных случаях финансовых потоков. Поскольку привязывая себя к месту, ты резко ограничиваешь себя в гибкости бизнеса. В Рознице вообще две трети объектов перемещаются в перспективе трёх лет. Поскольку выгоднее вложиться в переезд, отбить его за 6 месяцев. Переехать в локацию с рентабельностью 20-30% Чем сидеть на объекте с рентабельностью 10-20% в год до победного.

 

Все бабы дуры.
Козероги не все упрямы.

 

самые выгодные приобретения были для целей своего бизнеса, хотя потом использовались для сдачи. все остальные попытки заработать на коммерческой недвижимости были крайне неудачными - обычно зарабатывал кто-то другой. на коммерческую недвижимость налог высокий, если помещение в ТЦ, то платежи УК так же крайне высокие.
покупка помещения для своего бизнеса самый оправданный вариант, хотя и бизнес стало сложнее вести, поэтому и коммерческие помещения такого формата наименее прибыльными с целью сдачи.

 

а в чём разница получается? Почему у нас так не делают, а на западе делают?

 

Ну так все кто «на новенького» почему то забывают что занятие комм недвижимостью это такой же бизнес ) многих не удивляет, что для того чтобы открыть мясокомбинат надо мля разбираться в мясе, поставщиках, технологиях, упаковке, логистике. Но как доходит до комм недвижимости- кажется надо просто иметь бабло для покупки и доход потечет тебе в руки ) это такой же бизнес со всеми вытекающими - поиск интересных обьектов, иногда поблемных, с риском, анализ локаций и стратегий потенциальных арендаторов, конкуретнов и тд. Если просто прийти на этот рынок с кэшем - можно быстрой уйти с половиной ) чтоб иметь стабильные 10-15% надо думать и работать. Как везде

 

спасибо, кэп
во всех случаях и удачных и нет, сыграли 3-и факторы.
до 2014 ставки на коммерческую недвижимость в Москве были в $, в теории все было красиво. казалось бы 100% вариант. когда возникает 100% уверенность, нужно насторожиться дважды.

 

На западе ипотека от 1% у нас от 15%. Малому бизнесу оборотки не хватает, по этому, вопрос выкупа помещений у многих вообще не рассматривается.

 

10%-15% на падающем рынке, к сожалению, уже история, как и аренда в долларах. Увеличение интернет торговли приведет еще к большему увеличению свободных торговых площадей + крупный торговый ритеэл начинает зачищать (закрывать) убыточные торговые точки, а их как минимум 1/3 от всех у них имеющихся.

 

Плюс реновация в Москве увеличит количество помещений

 

Все верно. Востребованные объекты будут дорожать, слабоконкурентные - дешеветь.
Это ярко проявляется в Московской области - старый жилой фонд дешевеет, новый комфорт и бизнес - дорожает. Премиум - набирает двузначные цифры.

 

В РФ кто рулит тот и зарабатывает.
Вот тот же Гостиный двор почитай и его взаимоотношения с Форт-групп.
В черную УК сдает часть площадей и фиг чего докажешь...

 

Было бы интересно. Как раз есть бабушкина квартира, которая ничерта не приносит. Как раз стоит 10 млн.

 

Видел несколько контор таких только там ук так называемая ещё берет % за управление коммерческим объектом у каждого доля в ооо , под каждый объект отдельное ооо по долям но проблемы 2
Процент ук
Процент за вывод с ООО и получение наличных

 

Мне бы больше подошел вариант без УК. Понятно, что это уже не совсем пассивные инвестиции, но сейчас есть возможность под такой проект выделять время. Плюсов для меня лично несколько:
1) Возможность самостоятельно контролировать все процессы
2) Увеличивать прибыль за счет исключения УК из схемы

Опыт сдачи коммерческой недвиги имеется. Вывод с ООО для меня не особо проблемен - можно выводить безналом в свою контору и далее там уже под свои нужды выводить\оставлять.

 

владение у ООО приносит еще дополнительные проблемы, типа аренды земли.
если за физиками никто не бегает, то у ООО штрафы больше и владелец понятен.
если с межеванием проблемы, то это тоже головная боль того, кому нужно заключить договор аренды земли

 

Зачем вам тогда кто то? Продайте квартиру, купите не жилое. Считать что дорогая ком. недвижимость может приносить больше гипотетического дохода - опасное заблуждение, цена напрямую связана с востребованностью объекта у арендаторов. Поэтому и цена метра у метро 1кк, а доходность 7-8% если в лоб, а в области 50к метр и доходность 12%.