Все о коммерческой недвижимости.

Мне кажется у наложки будет другое мнение на этот счет.
У меня знакомец объект перекинул как "уступку долга", наложка третий месяц думает, вкатить ему за продажу через 3 года налог или нет. Т.е зачесть расходы при УСН или посчитать как 6%. Хотя денег на р/с не падало.

 

Если патента не было, то как узнают была ли предпринимательская деятельностьбез проверки? А проверки на упрощенке редкость.

 

Тоже считал, что разницы нет как продаешь, раз доход получал, то будь добр 6% с продажи.
А есть какая-то норма или статья где это прописано?

 

Во-первых, объект недвижимого имущества нельзя приобрести на ИП, он приобретается исключительно на ФЛ.
Во-вторых, если ФЛ зарегистрировалось в качестве ИП, то это не значит что объект недвижимости автоматически используется в го предпринимательской деятельности. Для его использования, в деятельности ИП нужно письменное решение собственника ФЛ, его постановку на бухгалтерский и налоговый учет, заведение инвентарной карточки и т.п., т.е. целого пакета документов. После этого на сумму аммортизационных начислений будет уменьшена налогооблагаемая база.
В-третьих, если ИП примет решение продать объект недвижимости, то по ДКП продавцом будет выступать ФЛ, а не ИП, отсюда вывод с разницы между ценой покупки и продажи, налог придется уплатить в размере 13%. Но ведь любое здание имеет ежегодный износ и цена продажи по ДКП может быть равной цене покупки или даже ниже ее. Для поддержания штанов, в определенных случаях очень целесообразно получить отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта.
Другими словами, нужно брать бумагу и ручку, садиться за стол и считать со специалистом где и как придется заплатить минимум.

 

Камрады, Wildberries в Москве сколько примерно платит в спальных районах за свои пункты выдачи? Продают объект, 60м2 общая, дом монолит с шлагбаумом, до метро 12 мин пешком.
Якобы сдано Вайлдберису за 2000 руб за м2 в мес.
Реально \ нет?

 

Реально.

 

У меня сидят 2 точки. Одна платит 1700 (считаю что продешевил, буду индексировать) Вторая 1850. По отзывам директоров пунктов, WB платит ДО 2200. Все сильно зависит от загруженности.
1) Смотрите сколько сидят. Если точка убыточна- в течении года съедут или попросят снизить.
2) Посмотрите на загруженность склада товаром. Посмотрите сколько там народа.
В целом, WB если садится- то сидит не дергается.

 

А сколько метров хотят? Договор долгосрочные или 11 месяцев?

 

Вводные: 175 квм, сидит вилд и вкусмини. МАП 360 тр (коммуналка 14 тр/мес входит, электричество по счетчикам) спальник, мск, договора перезаключены после короны. Идея 40 мио норм?

 

[QUOTE="Яшма, post: 45428336, member: 144147"объект недвижимого имущества нельзя приобрести на ИП, он приобретается исключительно на ФЛ.
если ИП примет решение продать объект недвижимости[/QUOTE]
как может ИП продать то чего у него нет?

 

Вообще эта формула 100 МАП уже устарела и не соответствует рыночным условиям. Раньше банковские депозиты были под 10%, а сейчас 5% за счастье, а будет 3-4% максимум в ближайшее время.
Наверное 120-150 МАП будет считаться неплохим вариантом, если конечно локация не хлам)))

 

Локация средняя, 1 линия у автобусной остановки, трафик норм, но иных сопоставимых помещений нет и не будет. Висит по 41,5 -звонков 0.

 

как может ИП продать то чего у него нет?[/QUOTE]

Извиняюсь, я имел ввиду если ФЛ, который зарегистрирован ИП, примет решение продать... ну и далее по тексту.

 

Это сейчас у всех так. У меня МАП 510. Договора пошли на второй год. Выставил за 54 мио. Тоже нет звонков. Хотя до ковид-а по 56 вал звонков. С одними уже задаток хотели оформлять. Просто надо переждать.

У меня 100 и 130. Только 11 месяцев.

У меня "хламовая локация" (4-ая Гражданская улица) ушла быстрее других объектов в аренду. Сидят все третий год. Не угадать.

 

Господа, нужна помощь сведующих. Хочется купить коммерческое помещение. Насмотрел несколько планировок, какую из них стоит взять. Формат стрит ритейл, микрорайон малоэтажный на 80 домов, всего по основной улице 40 коммерческих помещений друг за другом, уже сидят Дикси, 5ка, 3 пивных точки, булочная, стоматология.

Приложил то, по чему вхожу в бюджет. Везде вход с главной улицы. Разница в цене метра между самым маленьким и самым большим помещением из списка 15% (с увеличением площади метр дешевеет). Что бы выбрали из этого?

 

Так они все маленькие, под сети не подходят

 

Выбрать нужно то, куда сядет арендатор.

 

Понимаю, что для сетевого мало, но в бюджет много метров не купить, а коммерцию хочется добавить к жилой.

 

Ну добавите, а сдадите кому? Пиво, Овощи?

 

Ну в такие объекты сядет и WB и пункт выдачи Озон и пекарня. Надо смотреть кого нет, но судя по нарезке- конкуренция за арендатора будет огромной.

 

Это спальник, как я понял. Кто ж там заранее может сказать, кто будет арендатором? Даже если делать \ покупать под кого-то по предварительной договорённости, то где гарантия, что арендатор не съедет через год. И опять возникнет тот же вопрос, кому и под что сдавать. Все мелкие помещения, которые я вижу, заняты. Всякие там маникюрные салоны, табак, массаж, визитки, бытуслуги, какие-то монобрендовые магазинчики, и тп. Вопрос в соотношении доходности и геморроя.

 

WB сядет в 25 метров?

 

Недавно въехала булочная, 50 метров, по 1.6 платят. В целом, довольны говорят.Стоматология 95 метров, сделала приличный очень ремонт в дизайн-стиле, нашел собственника, сказал, на длинном договоре по 1.5. Один вариант вижу на Авито по 2 за метр, 40 метров, но просмотров несколько в день.

Цена сейчас от 190 за метр, 32 метра, другие площади что выделил около 170. Ключи в конце следующего года. Как понимаю, будет около 6.5-7.5% годовых, как это сейчас, в рынке?

 

~секс ради секса~ с такой доходностью, имхо

 

С одной стороны - да, не оглушительно много.
С другой - надо пожить-посмотреть, куда вообще идет рынок коммерческой по доходности. Это не на мес.-два вопрос, длиннее ИМХО.
Лет 7-8 назад доходность в 10% казалась унизительной. Теперь вроде нормально.

 

Каждое следующее лучше предыдущего на мой взгляд.
В мелких слишком много уходит на тамбур и подсобки.
Я б взял самое большое, если можно снести тамбур и подсобку у входа

 

на 45 могут сесть. Примеры есть.

 

Знатоки,подскажите,кто-то имел дело с покупкой ППА,с последующим выкупом помещения у ДГИ.Встречаются интересные варианты с хорошей доходностью,но вопрос в подводных камнях.Какими они могут быть?

 

Долги юрлица. Объект - памятник. На выкуп Дги считает выше рынка, в суде тоже влипнуть можно, если нет опыта.

 

Долги юрлица можно же проверить перед покупкой?Если пользоваться услугами юриста при перерасчете стоимости объекта,то вероятность влипнуть исключается?