Все о коммерческой недвижимости.

да у них особо не было проблем именно друг друг с другом, тем более, что ярче садился значительно позднее и были весьма дотошны ко всем мелочам. ярче сидел года 3. вот Перекресток открылся недалеко и сразу почему то просело сильно по словам управляющего.

 

Доброго дня! Подскажите, перевожу помещение с ООО на физика путем закрытия ООО. В ООО два учредителя один выходит без претензий, соответственно все достается второму физику, какие налоги платить, юрист говорит 13%, меня смущает этот момент...

 

в Питере кто нибудь занимается пунктами выдачи ОЗОН или подобными? Есть предложение.

 

Имущество использовалось в предпринимательской деятельности поэтому только ИП с УСН6. Надо было покупать на одного из супругов, а сдавать от ИП другого.

Не "посудиться", а понадеяться что не докопаются, так физик не сможет использовать никакой из вычетов так как имущество было в предпринимательской деятельности. А это получается минимум 13% от 70% кадастровой стоимости если занизить стоимость.

Теоретически да, если перейти на усн15 и этим годом и продать и купить (желательно в 4 квартале). Но новый объект можно будет продать лишь через три года, если его срок полезного использования до 10 лет. Если срок больше 15 то ждать 10 лет. Иначе пересчет за все года.

 

Выход через нотариальную продажу доли? Имущество продается учредителю со всеми налогами, затем учредитель забирает деньги платя 13% ндфл. Но это в теории, а так может и никто не заметит....

 

Имущество использовалось в предпринимательской деятельности поэтому только ИП с УСН6. Надо было покупать на одного из супругов, а сдавать от ИП другого.

А поподробнее ? Имущество ведь все равно используется в предпринимательской деятельности ?

 

Оно не вами использовалось, на вас ни ип, ни выплат ндфл. Супругу еще нужно через запросы в загс найти.

 

Учредители ООО муж и жена, жена без претензий выходит, соответственно все переходит мужу.

 

Она то может и без претензий, но по закону если она выходит из учредителей, то ей должна быть выплачена действительная стоимость доли. Хотя наши законы сами знаете как исполняются. )

 

А в договоре аренды со стороны арендодателя кто прописан, супруга ? На каком основании, если в ЕГРН собственник супруг? Какой арендатор захочет подписывать такой договор?

 

Супруга. По СК как совместное имущество. Нормативки много к примеру минфиновское письмо 03-11-11/14657

 

В письме минфина ( кстати для налоговой, письма минфина не указ) написано: «В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.»
Т.е. в договоре аренды со стороны арендодателя прописана супруга , действующая по нотариальной доверенности от мужа, правильно? Это возможно.
Но как вы уберите помещение из предпринимательской деятельности ?
Надежда, что налоговая не сопоставит доходы супруги от сдачи в аренду и наличие нежилого помещения у супруга? Очень сомнительно.
Не проще заплатить 6%, чем рисковать штрафами? Посмотрите судебную практику по таким сделкам.
Еще, все забывают, что если вы продаете помещение физ. лицу вы обязаны пробивать кассовый чек. Штраф за не пробитие чека до 50% от суммы сделки. Вы готовы так рисковать?

 

Я с позиции бухгалтера сужу, что все должен решать собственник - ему просто нужно дать варианты чтобы он понимал как можно сделать. Не все продают недвижимость с маржой чтобы перекрыть 6%.

При чем тут касса и риски? Если продажа на физика от ИП то применять - какие варианты.

 

Ну а вариант схемы с дарением супруге? примерно так:
Муж ИП владеет помещением.
Сдаёт его ессно с использованием в предпринимательской деятельности.
Решает продать.
Жена открывает ИП доходы-расходы 15%.
Муж дарит помещение жене.
Налоги не возникают, так как дарение между близкими родственниками.
Жена продаёт помещение, как не использовавшееся в предпринимательской деятельности.
Вопрос только в цене этого помещения для учёта расходов жены.
Будут использованы доки на покупку мужа, или какая-то независимая оценка?

 

А как он дарит ей помещение, если ей уже принадлежит 50% этого помещения? Возможно такая схема есть. Но лучше, если напишут те кто реально использовал такую схему. Не в теории а на практике.

 

Брачный контракт у нотариуса стоит 10к
Потом в Росреестр и полная собственность у супруги

 

Т.е. супруга получает «чистое» помещение и продает. И заплатит 13%. В чем профит?]

 

У супруги нет подтвержденных расходов, так как имущество получено в результате дарения. Платит налоги со всей суммы

 

ИП может сам перейти с 6% на 15%, если это выгодней. Зачем для этого переводить помещение на супругу?

 

Вот тут вот с Вами не согласны:
https://ndflservice.ru/blog/nalogov...estva-ranee-poluchennogo-po-dogovoru-dareniya
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

Потому что для режима доходы-расходы расходы учитываются только в налоговом периоде.
Если вы купили помещение и продаёте его в один год, то можно конечно.
Речь о более частых случаях, когда помещение покупалось значительно ранее.
В этом случае расходы не будут приняты.

 

1. Это для жилых помещений. Нежилые помещения нельзя брать в зачет. Поправьте, если я не прав.

2.Это от куда такая информация? Если у меня доходы минус расходы, то причем здесь налоговый период? Коды ОКВЭД купля-продажа собственных нежилых помещений. Купил сегодня, продал через пару лет. Заплатил 15% с разницы. Что не так?

 

Да, Вы правы. Изменения с января.

Тогда с дарением вариант красивый получается. )

 

Для этого он у вас должен болтаться по сути как товар купленный для перепродажи. А раз вы его сдаете, то значит вввели как ОС и соответственно приняли расходы годом ввода. И при продаже ранее трех лет еще и налоги пересчитаете за прошлые года

Попытка включить остаточную стоимость в расходы налоговая если что отметет с формулировкой что перечень расходов закрытый и там этого нет.

 

Мы точно с Вами про УСН говорим ?

 

Так какая схема получается?

 

1)
Игорь, почитайте пожалуйста "Налоговый кодекс РФ, статья 220 редакции 259". Большинство вопросов отпадут.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
(абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ)

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Муж использовал помещение в предпр. целях, но по УСН 6%, не уменьшая налоги.
Жена ИП УСН 15% с ОКВЭД продажа недвижимого имущества, но не использовала помещение в предпр. целях, просто продаёт его.

2) там всё непросто:
https://www.garant.ru/consult/business/1168977/

 

Надо ещё будет комментарии почитать к статье, вдруг пропустил что-то скрытое или неочевидное.
А так да, вроде всё красиво
Ну и нюанс с ограничением суммы по УСН надо учитывать.
Т.е. помещение не дороже 150 млн, иначе жена потеряет право на УСН.
Если помещение продаётся дешевле, чем покупалось, то тогда можно и через жену-физлицо НДФЛ продавать.
А если дороже, и стоит больше 150 млн, то считать надо.

 

Конечно. Закрытый перечень расходов это особенность именно УСН15.

НДФЛ будет выгодней в любом случае, тем более разные отделы заниматься будут проверкой.

На самом деле еще один нюас есть - как бы дроблением не признали. Объединят доходность и пересчитают по ОСНО все. Когда два ип это более подозрительно.

 

Муж использовал помещение в предпр. целях, но по УСН 6%, не уменьшая налоги.
Жена ИП УСН 15% с ОКВЭД продажа недвижимого имущества, но не использовала помещение в предпр. целях, просто продаёт его.

Т.е. я правильно понимаю, что жена платит 15% с разницы, беря на уменьшение расходы которые заплатил супруг и это абсолютно законно и безупречно со стороны налоговой ?
А если муж сам перейдет с 6% на 15%, и продаст , он не сможет взять сумму покупки на уменьшение?

 

Мне не нравится УСН15 на жене, так как 220 статья НК это глава 23 - НДФЛ. Нужно внимательно проверить можно ли это относить к УСН15. Оставьте жену физиком - супруг подарил за 10-лет брака, а я продала. И так каждый год )))

Переход мужа на УСН15 не превратит недвижимость в товар - он все равно будет считаться объектом ОС. Выше Anubiss давал ссылку.