Все о коммерческой недвижимости.

Расписка на сумму договора онли. Дельта идёт таким же рукописным текстом отдельным листом, как и расписка, но в которой говорится не о факте получения денег, а о добровольном обязательстве продавца дополнительно выдать денег в установленном обязательством объёме к указанным в расписке. Ключевой текст выглядит как-то так:


Можно сто раз писать, что сумма на усмотрение суда в итоге, но это лучше, чем просто рукопожатие. И да, если такая форма не устраивает, то дальше сделка зависит от того, кому она больше нужна, продавцу или покупателю. И тогда либо первый продаёт по полной стоимости и платит все налоги, или второй идёт искать себе другой объект на покупку. Гарантийка на дельту - это какой-никакой компромисс. Нормальное поведение продавца при предложении написать гарантийку , это настороженность, вникание, попытка соскочить, но потом понимание, что ему ничего не грозит в случае порядочной сделки и далее согласие и написание (самый лучший вариант, когда продавец бьётся за формулировки, значит он ответственно относится к этой бумаге). Если продавец не готов на него, то я не буду покупать объект по заниженной совершенно точно. А равно не буду покупать, если он согласен на любую сумму в гарантийке сходу без проблем, потому что заранее считает её фуфлом в суде, ибо мне нужен объект от порядочного человека, а не живущего судом.

И чтобы избежать дальнейшего флуда. Даже при полной стоимости от физика 100% гарантии нет. Он может скинуть все активы в кеш, кинуть всех скрытых кредиторов, подать после сделки на личное банкротство и обнулиться. Ну да, несколько лет он не может брать кредиты, занимать управляющие должности и тд, и тп. Зато у него кеш и через время чистая новая история по закону. А вы своим решением суда и исполнительным листом на возврат вам 100% по расписке можете сами знаете что сделать в отхожем месте, ибо по закону эта бумага больше ничем более дельным вам не поможет.

 

при полной рыночной стоимости Продажи не заложенного имущества и дальнейшем банкротстве нет оснований признавать сделку недействительной.

 

Всегда любил понятие «рыночная стоимость». Вам ли не знать, что в комм недвиге цена может в два раза отличаться в соседних домах, а предложения быть вообще уникальными, что никакой «эксперт» реальную цену не установит. Это вам не однушку в некрасовке оценивать. Поэтому в современных реалиях всё сводится к кадастру.

 

Уникальность конкурсный управляющий в суде не докажет. Так что если цена как в «соседнем доме», то для суда и эксперта это рынок. Применяется сравнительный подход к оценке.

 

Вот об этом и речь. Если говорить не о криминальном занижении до условного миллиона или цены покупки 15 лет назад, а про 30-40% до кадастра, то на уникальные объекты в супер проходных местах в давно сложившихся районах истинную цену не определить. Вот в этом случае и используется бумажка обязательство.

 

В каком? Ваша бумажка станет доказательством занижения цены и поводом для признания сделки недействительной

 

Это придётся доказывать в суде. Долго, нервно и исход не всегда понятен. Срок давности в 3 года тоже не панацея. Отматывают и дальше при подозрениях.

 

С чего это?

 

В суде конкурсный должен доказать что не рынок.

 

С того что она пишется исключительно для фиксации реальной цены продажи.

 

в точности наоборот. Это конкурсный должен доказать,что сделка была по существенно заниженной цене(обокрали банкрота). Если что, судился 3-4 года назад в 3х инстанциях(цена покупки была чуть ниже рынка оценки КУ).
Я вообще не понимаю,откуда все эти байки про опасность покупки у юр лиц чего либо по нормальной цене,особенно про более 3х лет.

 

Это ваша интерпретация. И обязанность доказать. А не участников сделки оправдываться.

 

Похоже на «спрятался в домике». Какой разумный, продав что-то за полную стоимость, напишет обязательство заплатить сверху несколько миллионов в случае признания договора недействительным??? Повторюсь ещё раз: если цена в рынке, то не оспорят. А если нет, то ваша бумажка не поможет.

 

Веселье начинается в сложных случаях, их в банкротствах достаточно много. Плюс вокруг этого столько шакалов пасется.
Ваша сделка может быть нормальной, а у банкрота их несколько было за тот же срок и какая та кривая. Под это оспаривают остальные. Начинается суды и прочий гемор.

 

Безусловно у банкрота были кривые сделки, они оспариваются. Нормальные сделки по рыночной стоимости оспорить нет оснований! Ну а «купить» можно все что угодно.

 

Всем привет. Какие требования у арендаторов (продукты, алкоголь) по минимальной высоте потолков? Если помещение с высотой потолков 3,1 м, ликвидно ли?

 

Гуру Ком.недвижимости подскажите , в спб предлагается к продаже помещение с арендатором цех85. Договор до 23 года. Цена 150мап. Стоит ли на сегодняшний день заходить в ком.недвигу?Как себя чувствует цех85 ?

 

Нормально себя чувствуют, но легко съедут если показатели плохие.
Так что если выше 2-2,5тыс за метр мап, то надо очень внимательно смотреть.

 

спасибо

 

Господа, вопрос по WB. На одном из объектов сидят на 100 м, платят ниже рынка. Т.е они сидят по 1600, соседи по 2000. Их затянул в спешке, надо было срочно. Отсидели 3 года. Написал письмо по индексации, поднятие на 12 000 руб в месяц. (!!!). При ставке 160 000/мес. И тут внезапно, менеджер заявляет, что WB не индексируется и всех шлет лесом. Итак:
1) Правда ли это? Они готовы потерять хорошо работающую точку из-за 12 штук? По коммерции вообще вопросов нет, я туда по 1800 сразу найду каких-нибудь мясников-пекарню-цветы.
2) Не отражается ли конфронтация-расторжение на одной точке на работу других? В том смысле что у меня WB сидит еще на 2 объектах.

 

Господа, я тут один объектик продаю. Ничо особенного. Вышли на меня какие то мутные люди, предлагают какой то схематоз.
"...В продолжение разговора направляю информацию о взаимодействии по реализации вашего объекта.
1. Схема реализации через торги.
Взаимодействие в рамках реализации имущества через торги начинается с согласования условий и определения стартовой цены имущества (чаще всего это минимально допустимая сумма сделки для собственника в рамках рынка. Среднее повышение в ходе торгов составляет 20%). Если торги на понижение, то обозначается стартовая цена и минимальная.
Далее мы как организаторы торгов готовим аукционную документацию, объявляем дату, публикуем извещение о торгах в соответствии ст. 447,447,448 ГК РФ в СМИ, проводим масштабную рекламную кампанию (размещение на всевозможных площадках (более 140), контекстная реклама, оповещение собственной базы интересантов и участников прошедших торгов), менеджеры проводят показы и отрабатывают запросы по предоставлению информации об объекте.
Период экспонирования имущества с момента объявления даты торгов - 30 дней.
В случае если на торги заявится только один участник, Вы как собственник сможете предоставить ему оферту с ценой устраивающей Вас и заключить ДКП...."

Кто то сталкивался-продавал?

 

Ну обычная ЭТП. Кстати, под шумок может и хорошо продадите. Сейчас на торгах по банкротству много что выше рынка покупают, видать выпускники «академий по торгам»))) даже акции дороже чем на бирже! Что за площадка, РАД?

 

Это РАД скорее всего набирает базу предложений

 

я продаю )

Даже пока не узнавал. Я же олдскулю, авито да циан. )))

 

Друзья, поделитесь кто как рассчитывается с продавцом при покупке недвижимости, используете аккредитив?

 

Конечно. Как и в жилой недвижимости, какая разница? Если цена занижена то ячейка ( если вы продавец)

 

Белая часть- аккредитив, серая- ячейка. Чаще совмещаю оба два варианта.

 

Вопрос больше для юр. ветки. Но мне кажется, тут будет актуальней.
В хорошие времена приватизировали у Москвы недвигу (заключили ДКП). По договору оплата недвиги в рассрочку. Следовательно, имеется обременение в ЕГРН в силу закона.
Хотим продать этот объект. Стоимость объекта пока не погашена полностью.
Скажите, есть ли какие-то ограничения на продажу, кроме необходимости получить согласие департамента гор. имущества Москвы, на заключение такой сделки купли-продажи?
Я ограничений таких не нашёл. Но тут знакомые люди уверяют, что есть ограничение на продажу недвиги, приобретённой в ходе приватизации якобы в течение определённого времени нельзя отчуждать такую недвигу. Сталкивался мб кто?