Все о коммерческой недвижимости.

Конечно, надо, но за два года золотые дукаты разложил по разным объектам. Сейчас нема золотого запасу на ваше предложение (про 25 мапов нет смысла писать, полагаю))

 

Вот это поворот, спасибо, не знал про "берут с продавца". Правильно понимаю, что % с покупателя берут только управляющие компании, позиционирующиеся как инвестиционные.

Если несложно, посоветуйте здесь или в личку ребят по предброкериджу и сопровождению сделки.

 

А что такое управляющие / инвестиционные компании?
У моей супруги бизнес в сфере управления коммерческой недвижимости - это значит бухгалтерия (счета, закрывает, патенты, вычеты, сверки с ФНС, коммуналки, кап ремонты, контроль оплаты арендатором), юрист (договора, претензии, прочее), общий контроль над помещением. Она берет 3% от МАП с каждого действующего договора, но не менее 10 тыс руб.

Контакты по вопросу выше в личку отправил.

 

Опыт такой что при условии 4 мес открытия стоит ждать после 3го))

 

Типа таких ребят https://www.mbuilding.ru/

 

О! Я не один наивный чукотский юноша, верящий банковским зазывалам.

Если объект от 50 млн. - рассмотрят в Открытии (ну и + куча залогов, поручителей, всё как обычно). С меньшими объектами будут тянуть, пока самому не надоест.

 

Есть огромная разница между Дают и Дадут. В том же например ПСБ процент конвертации заявки в выдачу - меньше 10%. Или по финпотоку не проходит, или например оборудование было возвращено в банк по договору лизинга, или спор с налоговой, был свидетелем ситуации когда владелец по телефону не смог ответить по какому контрагенту самая большая дебиторка и его завернули. Я в итоге крайний раз кредитовался по 15,5% на 5 лет, но платежи дифференцированные. Сумма кредита была до половины от оценки залогового имущества. Без проверки финпотоков. Это мне было выгоднее чем обычная бизнес ипотека. Если кто то подскажет нормальные варианты - тоже буду очень благодарен.

 

Сбер вроде до НГ дает 5 млн под 7% без залога про программе субсидий правительства Москвы.
И по той же программе якобы можно взять целевым образом на порядок больше (также до 7%), но придется предварительно пройти все круги и получить одобрение на коммерческую ставку.
В обоих случаях надо иметь вид деятельности подходящий под субсидии в Москве.
Коммерческая аренда вроде проходит. Регион расположения объектов значения не имеет.
Сам пока не проверял, но в следующем месяце планирую воспользоваться первым (беззалоговым) вариантом, отпишу если будет интересно.

 

есть люди, кто даже под 6 взяли по ней, но правда не в Сбере (но программа гос то одна у всех, кто примазался к ней)
с другой стороны других знакомых кучу времени протратили обещаниями провести по льготной программе и в итоге
ну не смогла (С) )))

 

+1 (В прямом смысле)

 

Я летом под 7% взял в Втб под залог существующей на покупку недвижки, прошло довольно оперативно. В августе одобрили ещё чирик без залога, под 9% плюс 1% гарантии фонда какого то, но не брал.

 

Мне менеджер Сбера сама предложила, причем в регионе, так бы и не знал
Поэтому спросить у своего не грех, а вдруг )

 

Беда в том, что менеджер, который озвучил агитку, и те, кто реально выдает кредиты - разные по своим задачам отделы банка.

 

в принципе если менеджер адекватный он сразу сложность получения разных продуктов должен озвучить.
а если более детально разбираться, то даже сам кредитный менеджер не сам кредиты выдаёт, а должен протащить через кредитный комитет, а с вашими данными будет работать независимый аналитик , которому вообще начхать дадут вам кредит или нет, возможно ему даже лучше нет, так как если дадут, а вы неплательщик, то это его косяк, как аналитика )))

 

Совершенно верно. Перед аналитиком еще СБ банка добро даёт. Тоже такая "вещь в себе"...

 

Слышал про КБ с условием в договоре- оплата после лицензии. Год ее не получали! У меня КБ к ремонту приступил только через 3 месяца после акта, но там не было привязки к дате открытия.

 

Дешевые алкаши. Что с них взять

 

КБ да, интересные ребята - ставка ниже рынка, повышение только по соглашению сторон (т.е. никогда), договор минимум на 5 лет, и т.д., и т.п. )

 

Александр, добрый вечер! Надо!
Можно в ватсап или позвоните

 

Коллеги, хочу получше разобраться в рынке Москвы и МО коммерческой недвижимости. Кто может провести платную консультацию? Буду рад нескольким мнениям.

Вот предварительный список вопросов - https://docs.google.com/document/d/1ZfJKzF6WHw17HhPEi-GyE6g9cjVDVCQwNt8x0LPbuLM/edit

Напишите плиз в личку.

 

Хренасе предварительный. )))
Вы бы обозначились, о каком бюджете идет речь.
А во вторых.....
Ну найдете Вы какого нибудь чела из управляющей компании.
В синем костюме и на умных щщах.
И правда ему поверите?
Эти же полупидоры- консультанты ни за что не отвечают.
Языком поговорил и забыл. Анализ рынка- дело не благодарное, особенно сейчас.
Фактический факт, что ГАБ со стабильным арендатором растет в цене. 120-130-140 МАП.
И либо с этим мириться, либо уходить в сегмент менее надежных арендаторов.
Но это все на столько относительно (шо пиз№ец).

 

Я поддержу в целом.
Я как то сюда прикладывал ссылку на статью, которая более менее верно описывает текущую ситуацию на рынке ком.недвижимости.
Стабильных арендаторов нет. Это уловки сэйлз менеджеров. Это как КБ. -30% от рынка, 10 лет без индексации, и аренда после получения лицензии.
Стабильного формата арендатора и помещений нет.
Верить не кому. В первую очередь агенствам по продажам ГАБов.

И PS. Застройщики давно прохавали тему с ГАБами. Самые интересные помещения сразу отъезжают своим, на достойных условиях покупки и отсрочек. Три - четыре года назад, в экономе Метр не стоил больше 100к. Сейчас 350 голое и 500 как ГАБ. При этом далеко не самое сладкое.

 

Бюджет 20-30млн.
За доходностью не гонюсь, 120 МАП устроит. Вопрос ликвидности объекта. И через что его взять. Т.к. практического опыта в Москве нет, вот и ищу, кто базовые вопросы может закрыть.
Но посыл ваш уловил, спасибо.

 

Т.е. ловить на их аукционах нечего? И ценности заходить в коммерцию на котловане нету?

 

Поймите. Когда вы получите отчёт предпрокереджа, у вас все встанет на своё место. Он даст понять сколько о стоит аренда на ваше место и какие есть проблемы. По факту спрос а значит ликвидность. Если в рамках анализа вы подучите 2 предложения по 100 рублей и 10 отказов по 120 руб, один звонок в месяц, сами делаете выводы. Средний срок загрузки арендатором при адекватной цене - 3 месяца, срок продажи до 6 месяцев.

 

Предброкеридж бывает на объекты в котловане?

 

Ответил вам в личку
Но в целом, котлован и коммерция, это прям избыточные риски. Все упирается в цену актива. По 80 это одно, а по 300 совсем другое.

 

Тогда плохо.
Выкидывайте ТОП. Они существенно выше бюджета.
Ваш вариант- ОЗОН-WB-Яндекс Лавка.
В принципе- хороший вариант.
Тут все просто.
Из моего последнего- Винлаб- 130 м2-270 000/мес.
И если бы я его продавал- ценник бы был под 35 000 000. Но я не продаю.
Таких помещений исчезающе мало.

 

Ну 2к в мес за квадрат это не много. Но с алкоголиками есть проблема. Сидят рядом садик и капец. У меня есть такой объект, алкоголики готовы заплатить в полтора раза больше текущего арендатора, но за соседней дверью детский сад.

 

Есть ссылка на почитать?