Все о коммерческой недвижимости.

Коммерцию перегрели. Застройщики теперь сами хотят по 12 лет продавать 24 год. Некоторые вообще на шару цены ставят и смотрят за активностью, вдруг сожрут.

При этом раньше был дефицит комм площадей, а сейчас все первые этажи в экономе нарублены на мелку коммерцию. Ща возьмут на разгоне, а потом по 1500 за метр барбер шопам по 15-18 лет сдавать будут.

 

Коммуналка ж не 99% от аренды?))
С 10-25 тр 6% - не смертельно
При стабильном арендаторе
Бл, ну и проблемы

 

Ни разу не слышал, чтобы были требования по высоте потолков. Но возможно есть, пусть коллеги по цеху поправят. Это скорее касается объектов наверное где высота 2.55.
Минимальная площадь зависит от арендатора - есть кому надо 10, кому 80, кому 300. Но чем больше площадь - тем ниже цена аренды за квадрат и меньше арендаторов. Золотая середина 60 - 150 метров.
Насчёт сравнения коммерции и жилой, да, задрали в космос цены. Прочухали что люди готовы морозить деньги в ГАБЫ и подняли цены за последние пять лет, в два - три раза. Но это ни разу не значит что они по этим ценам продадут. Когда мне звонят агенства и предлагают объекты, я сразу говорю. Дороже 350 за кВ.м даже не предлагайте. Хоть у Кремля.

 

Оформи патент и вопросов к тебе нет. Тем более сейчас туда можно свалить и 1% и социалку. А коммуналка - переменная часть арендной платы. Так что будте добры, заплатите.

 

И в 2,5 м сядут. Локация
И в 3.0 не сядут. Локация
Золотая середина - нет ее)) есть сегменты) до 150 квм / желающих - опой жуй зайти
Спрос смещается (с пока ещё низкой конкуренцией) - от 100-150 мио
Те от 300 и далее квм

 

Оформи
А если уже на лавке висит
Ооо на усн)))

 

Интересная позиция) Ну когда 1 Помещение может и нет, а когда их 7, то дарить каждый квартал десятки тысяч как-то не очень)

у меня был патент. Сейчас УСН выходит дешевле, чем патент. Честно говоря не понимаю как патент может быть дешевле, чем УСН, если только какое-то Помещение у Кремля как раз

 

Да, я больше по апартам ( гостишкам).
Но интуитивно ( как чайник) вижу, что коммерция не даст 10% годовых , в то время , как жилая даёт в три раза больше. Просто сегодня агент предложил Новый жк. Там и коммерция и апарты. Если с апартами полная ясность, то коммерция хз, нужна ли.

 

ПНК - хорошие ребята. Инвестиции в склады прибыльная и капиталоемкая модель. Но есть нюансы. ПНК по сути сам себе экзит делает. То есть взял свой склад, продал своему же ЗПИФ под своим управлением. При такой схеме мотивация - продать подороже и выйти в кэш. А сколько ты будешь на управлении зарабатывать не так важно, тк ты быстро можешь много заработать. Когда же платформа покупает с рынка, то тут мотивация больше зарабатывать на аренде, чтобы была больше комиссия.
Мотивация акционера и управляющего сходится.

Это уже вопрос доходности и риска. Нельзя же инвестиции в коммерческую недвижимость сравнивать с инвестициями в Акции компаний. Разный класс активов. Одному купить помещение под сетевую розницу тоже не очень правильно и стремно, тк нужна диверсификация рисков. Коллективное владение может быть интересна тем, кто и так инвестирует в коммерческую недвижимость или ищет замену депозитов.

 

Кроилово… далее по тексту))
Вопрос стоимости своего времени

 

Бл))
Все ж разок прокомментирую твою «жилую», разок) но у тебя уже не пассивная История , все ж
Цена входа! Переведи текущую реальную рыночную стоимость в окупаемость
И если 15% - снимаю шляпу))
Коммерция даст и выше 15, но риски и замороженные деньги В МОМЕНТЕ

 

Локация Москва или регион? У меня в Москве, патенты от 90 до 180к на объект в год. Выручка год на объект от 3кк до 5кк, 1% плачу не от фактической выручки - а от указанной в патенте, это условно 12 - 24 тыс руб. компенсация коммуналки - тоже в патент, депозиты и прочее - туда же. Плюс уменьшаю стоимость патента на этот кастрированный 1% и отчисления в социалку. Итого я даже не знаю сколько выходит, но мне кажется точно не более 2% в совокупности.

 

Поясни про не пассивную и реальную рыночную стоимость чего?

 

Я второй тогда в очереди на 15%. Согласен даже на 13%

 

Емнп - суточная аренда
Вход - сильно давно
Переведи текущий рынок / стоимость на аренду и получишь результат
Не более 4-6%
При активном/ условно активном участии

 

Я правильно понимаю, что там не больше 200 квадратов?
И вопрос: каждый патент в отдельной налоговой или по месту проживания можно?

 

Тут в силу усталости - не понял посыл текста и картинки)

 

Что за ЖК, если не секрет?
Если получается взять коммерцию за 7-9 лет окупаемости с качественным арендатором, то в итоге общая доходность будет к 15%. Зависит, конечно, от объекта. Если купил мелкую коммерцию за 12-14 лет окупаемости с мелким арендатором, как сейчас на рынке происходит, то доходность будет меньше 10%, еще и с продажей потом будут проблемы и вероятность, что мелкий съедет и будут простои, тоже высока.

Про жилую недвижку: По мне так это лотерея, тк сложно угадать, что обгонет рынок, а что нет, надо прям очень хорошо разбираться в ЖК. Либо должна быть возможность покупать с заднего двора по супер выгодной цене. Но в среднем инвестор так делать не умеет.
Покупка квартиры ради сдачи аренды - вообще 3% годовых + рост стоимости.

 

Слушай, приятель просто работает.
Пацаны покупают апарты и отдают ему в управление. Пример, апарты на Вернадского ценой 5.5 мил на старте с отделкой , он берет у них по 50 тыс.
Но самое интересное , что апарт себестоимостью 50 приносит 30 , если меньше от него принято избавляться. А у него их 70. Где ты 4-6%увидел , что при покупке, что у УК?

 

Завтра гляну - расскажу.

 

Если ты про аппарты на вернадке, то пацаны их ещё не должны сдавать (ну или хотя б с сентября)
Я вообще ни у кого ниче не увидел))
В силу специфики - я вижу сильно больше))) почти неглиже )) Вернадка ещё в мае (аппарты - если мы об одних и тех же) была интернсна
И что интересно - будет
Норм формат

 

В Москве градация :
До 100, 100-200, 200-300, 300-600 и свыше 600 метров.

Ставки можно глянуть тут : https://www.buxprofi.ru/spravochnik/stoimost-patenta-dlja-IP-v-Moskve

Патент сейчас получается в электронной форме через ЛК ИП, его выдаёт налоговая - на территории которой объект находится. Хоть Владимир, хоть Чебоксары. Форму заполнил, выбрал дату начала, дату окончания, тип деятельности, площадь и адрес. Дальше кнопку отправить. Все. Через пару дней падает ответ, патент и квитанция.

 

Ну если ты 4-6 увидел, то
Неглиже это проф сленг?

 

Спасибо за столь подробный ответ, реально выходит дешевле, объекты все у Москве. Причём раза в 2)) кто-то идиот)) ещё раз спасибо

 

Я еще раз продублирую.
Плюсы патента
- Отчисления в ПФР 1% Сверх 300к выручки вы платите не с фактической выручки, а только от той что указана в патенте. Это очень важно! Например в патенте указан расчёт - 1,5 млн руб * 0.06 = 90 000 руб. Это значит 1,5кк - 300к = 1.2 1.2*0,01% = 12 000 руб. хотя по факту может быть в 10 раз больше.
- Вы в праве уменьшить сумму патента, на эти 1% (12000 руб.) и на отчисления в Социалку. Получается ещё вычет 36к руб.
- Вы получаете льготу (вычет) на налог на имущество.

Ну и то, что если у вас только патент и не совмещенка, то и отчитываться не надо.

 

Вот это относится не только к патенту, но с сожалением можно констатировать, что на сегодняшний день это практически исчезающая льгота, т.к. все объекты постепенно заводят в специальные списки, где идет полная оплата от кадастровой стоимости.
Остались наверное только совсем небольшие помещения, но и им недолго.

 

У меня из 20 объектов ни один в исключение не попал.

 

Вопрос времени, ближайшего думаю

 

У вас объекты как в исключение попали?
Это объекты реконструкции или новые ЖК, МКД, ТЦ?

 

От относительно новых до памятников архитектуры, но у меня объекты не в Москве, а это местный налог, поэтому могут быть разночтения

А попали просто, подал списки на льготу, часть объектов вычеркнули, мотивировав постановлением местной власти. И так каждый год вычеркивали все больше и больше