Все о коммерческой недвижимости.

6 лет с таким пунктом отправляю им письма. Не ранее чем через 30 дней получаю ответ типа: « Здравствуй дорогой друг, ценим отношения, договором и законом императивное повышение не предусмотрено, нас все устраивает, сейчас не время арендодателя… до свидания»

 

Выручка будет у другого юрлица, поэтому можно.

 

хитрость в отсутствии в этой формулировке четкой договоренности сторон о ежегодном повышении, либо о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять АП ежегодно в согласованных параметрах

 

Подскажите, а есть какие-то компании, которые могут за деньги оценку недвижки некоммерческой произвести и выдать аналитику вида: "пригодно для таких таких-то вариантов, затраты навскидку будут такие-то и риски".

Есть гараж в Москве 50 кв по полу, который фактически отдельное здание на первой линии в 100 метрах от метро почти в центре со всеми доками (на здание и на землю, отдельный участок в аренде на 47 лет с правом выкупа, под гаражное использование).
Есть желание понять можно ли его превратить в коммерческую недвижку или продать по оценке коммерческой недвижки.

 

В прошлом году, были проверки по соотвествию вида использования недвижимости и земли.





Есть ГПЗУ, на нем указывается в том числе разрешённый вид использования. Дальше - вносить изменения, делать реконструкцию и по списку.


https://www.mos.ru/otvet-dokumenti/...o-uchastka-dlya-stroitelstva-i-rekonstrukcii/

 

Эти бездельники и без поручения ходят

 

Вопрос-то не в этом был, а в том есть ли люди, которые за денежку проведут оценку и аналитику и накидают варианты что оптимальнее сделать с ним, окупаемость, деньги, время, риски.

 

Могут. За твои бабки нарисуют любой результат, за который ты хочешь заплатить.
Но насколько компетентно и юридически точно, открытый вопрос.
Есть отдельно предброкеридж и отдельно работа с ГПЗУ и стройкой.
Отдельно техусловие коммунальщиков, отдельно архитектура и прочие разрешения. Там вообще бездонная бочка.
Сама стройка - тоже монополия. Самим объект госкомиссии не сдать потом.
Но самое ключевое - земля в аренде.
Уже писал ранее, город в любой момент делает переоценку и стоимость аренды у города не отбить никогда. Тем более в ЦАО.

Какой то сильный игрок - который готов вкладываться деньгами, бизнес процессами, технологией в конкретную точку - ремонт, раскрутку и прочее - не будет этого делать без соответствия объекту - виду деятельности. Сейчас на объект с красными линями садиться никто не стремится. Более того, сейчас может высказать своё пожелание, условно я готов снимать за я Х денег, когда будет выполнено ☑️ ☑️ ☑️. Но не факт что этот офер будет актуален ещё пол года или год. Ситуация слишком сильно может изменится.

Поэтому как правило, сдают в как есть.

 

Блиц опрос.
Пятерка, 800 квадратов, по словам продавца 14 млн. оборот, аренда 1.150.
1 этаж, 300 метров от метро.
Договор новый заключён в прошлом году.
Мне кажется Что то не так. Не может она платить с оборота столько.
Ваше мнение?

 

Сомнительно, конечно, больше 8%. Сейчас вроде больше 5 не садятся. Но ведь все это можно проверить.

 

Комфортный для них платеж в районе 5%, т.е. в районе 700 АП от текущего оборота. Возможно, в договоре стоит 4-5%, но не менее 1150т.р./мес.. Магазин новый, могут некоторое время ждать целевых оборотов в районе 22-25млн. Если динамики положительной не будет, то выйдут с письмом о понижении.

 

Объект старый. Торгуют больше 5 лет. Проходняк и локация хорошие. Рядом есть другие хорошие якоря — Фикс прайс, смешные цены итд.
Раньше МАП был в 2 раза больше.
Я сам сажал пятёрку в МО на 3,5% от РТО.
Мне кажется что у конкретно этой пятерки проблемы. Может торговать больше, но покупашек не удерживает.

 

1450 руб/м2, нормальна ставка
Торгуют маловато для такой аренды и для такой площади, но терпимо.

 

Т.е. договор новый, а объект старый. Надо смотреть договор. Сейчас 5ка пытается подсунуть договор, где из оборота вычитаются онлайн продажи. Хотя, если МАП был в 2раза больше, то это что-то другое. Конкурент рядом открылся? Не может оборот, а с ним и МАП упасть в 2раза на пустом месте. Я бы с директором магазина поговорил бы (или с манагерами из офиса, если есть доверительные отношения).

 

вообще не факт что что-то мутно с договором, в моменте на рынке есть нервозность и если верить в светлое будущее то можно по хорошим как кажется сейчас ценам арендовать либо покупать коммерческие помещения.

 

Есть основания верить в светлое будущее мелкого и среднего офлайн-ритейла в России?

 

конечно есть, всегда были есть и буду ниши в офлайне куда крупняку лезть сложно/геморно
конечно "пандемия" создает хлопоты но никто не обещал что будет легко.
как раз сейчас подписываю новые 5 летние договора с фиксацией индексаций на уровне 5% в год

 

Поддержу. Инфляцию ещё никто не отменял. Вместе с ней и выручка растёт. Последние договора подписываю только с условием безусловной индексации на уровень потребительских цен. Есть кто сразу соглашается, те кому не нравится - говорю сразу : исключить это условие предложить не могу. Точка.

 

минимум

 

Вопрос в том, что почему пятерка так плохо торгует, но при этом платит и сидит дальше. Место хорошее, сдать по 1,5 мес не проблема.

 

я арендую если что, арендодателя устраивает

реальная средняя ежегодная думаю не менее 10% в год будет

 

нет, с регистрацией и длительным расторжением. В договорах есть % от ТО, поэтому сильно не пострадают.

 

30 за ближ 3 года будет, дальше хз

 

для Москвы торгуют очень плохо

 

Минимум 30, поэтому 5 на 5 лет это подарок. Цены вырастут на 20% до конца 2022