Все о коммерческой недвижимости.

800м2 с выручкой 14млн - мертвая пятерка. Если мероприятия по реанимации не поднимут выручку, скорее всего просто уйдут. Нужно смотреть на объект с точки зрения деления и возможности сдать

 

Так 5 лет если сидят уже. Или директора сменили на баклана?

 

Как я знаю, смена директора это одно из первых мероприятий по поднятию выручки))

 

Всем въебали кадастровую стоимость в этом году? Раз так в несколько. А где то и в несколько десятков.
Коммерцию теперь не купишь просто так, чтобы стояла, даже какое то время. Расходы на ее содержание становятся просто конскими.

Как избавляться от неликвида теперь? Вход рупь, выход два. С продажи налогооблагаемая база минимум 70% от кадастра.

 

Добрый день!
На сайте валдберриз размещен договор аренды (оферта) для арендодателей, условия конечно жесткие, удавалось ли кому-нибудь вносить поправки в договор?

 

Какой регион? Новый кадастр с 1 января 2022?
Москва, объекты все на текущий момент прошлогодняя стоимость

 

Оферта не правится, увы

 

Налог на объект, которым уже владеешь не может превышать 110% от предидущего года.

 

70% только для физиков по НДФЛ. При продаже коммерческой недвижимости ИП и юрики могут устанавливать любую цену и платят налог с дохода, а не НДФЛ.

 

А ещё можно экспертизу сделать, которая в рамках оценки скажет, что с учетом первого, второго и десятого, рыночная цена 100 рублей и один поросёнок. И по этой ценна плюс 100 рублей можно выставляться

 

Ну да, если есть желание много меньше рынка поставить цену в договоре, то можно подстраховаться оценкой, якобы для банка под кредит

 

Можно ещё отдать помещение под залог банку после всего этого. Так вообще шах и мат будет. Ни отобрать или оспорить.

 

В москве прошла новая оценка по всем окс и зу на дату 01.01.2021 и действует с 01.01.22. По окс будет действовать два года (налог 1,9 и 2,0% за 22-23-й год). По зу действует год, тк в 22-м будет новая оценка и действовать будет с 01.01.23.

 

Ленобласть. В 4 раза подняли.
А в этом году пересчет земли будут проводить по всей РФ, чтобы привести даты к единой дате по РФ. В 2023 строения пересчитают еще раз.

"Государственная Дума приняла закон об изменении правил применения кадастровой стоимости, в том числе используемой для налогообложения недвижимости. Он разработан во исполнение послания Президента РФ Федеральному Собранию от 01.03.2018. ... Для актуализации налоговой базы законопроект устанавливает проведение в 2022 году во всех субъектах РФ государственной кадастровой оценки земельных участков, а в 2023 году – объектов капитального строительства."

Это откуда такая информация? Не нашел ничего из официальных источников по этому поводу.

О как. Не знал. Спасибо.

 

А вот здесь пишут, что все равно 70%, даже если ИП https://www.buhonline.ru/forum/index?g=posts&t=496117

Почитал практику по этому вопросу и вижу, что налоговая довольно успешно оспаривает такие сделки и доначисляет налоги по рыночной стоимости, которую определяет экспертиза, назначенная судом.

А как посчитать реальную доходность недвижи в долларах? С учетом инфляции. И учитывая, что брал ее за рубли, аренду получаешь тоже в рублях. А доходность хочется посчитать в долларах. Чтобы понять, есть ли она вообще ))

Чего то голову уже сломал, не понимаю как это правильно сделать.
Какую цену актива брать в долларах? По покупке? Или на данный момент стоимость брать? И курс же меняется все время, то есть аренда в долларах все время тоже меняется. И надо учесть инфляцию. Какую учитывать? Долларовую или рублевую?
А если еще в процессе довкладывал туда денег? Делал капремонт например, или достраивал что то. Как всё это учесть в подсчетах?

И если уже отбил вложенное, то как доходность считать? Она же уже отбита типа.

 

Ст 408 НК пункт 8.1

 

У вас выручка в рублях. Сделка в рублях, рыночная оценка тоже в рублях в рублях.
Доходность нужно считать в рублях.
Также бесполезно считать доходность в иностранной валюте, с учетом очень слабых позиций деревянного рубля.
Чтобы не расстраиваться.

 

Почитал.

В НК пишут:
"Положения настоящего пункта не применяются при исчислении налога с учетом положений пункта 5.1 настоящей статьи, а также при исчислении налога в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, за исключением гаражей и машино-мест, расположенных в таких объектах налогообложения."

То есть фактически никакие нормальные коммерческие объекты не подпадают под эту статью НК. Если я правильно понял.

Вот вот. Чтобы не расстраиваться.
Я просто хочу сравнить доходность с иностранной недвигой. Может иностранная в %% имеет очень низкую доходность, а рублевая высокую, но по факту, с учетом русской инфляции и потери от курса, доходность иностранной может оказаться выше, чем рублевой. Вот я и хочу как то сравнить.
Да и вообще, хочется иметь какой инструмент оценки доходности, чтобы сравнивать с альтернативными способами инвестирования.

 

если ваш объект в перечне то не применяется. У меня ( в Московской области) применяется.

 

Очень спорно, этот товарищ делает вывод, "Что больше, то и берете в качестве дохода для НДФЛ.", при этом забывая, что юрики и ип не являются плательщиками НДфЛ.
Ст 214.10 НК РФ содержится в Главе 23. Налог на доходы физических лиц, что конечно не исключает прменения ее правил для других налогоплательщиков, но мне такие нормативные акты не известны.
Вопрос участникам ветки: кто-то из юриков и ип учитывает при выставления цены договора и уплаты налога 70% уровня от кадастра?

 

Такое предложение поступило - https://www.cian.ru/sale/commercial/269559996/

Подскажите, кто знает:
1) Какова вероятность, что ПДА дальше превратится в договор аренды?
2) Зачем Горздраву две аптеки в одном районе? У них там через один дом стоит их же аптека.
3) 12кВт для аптеки норм?

 

1) Не стоит ждать что любой арендатор будет вечно. Не покупайте арендный поток. Смотрите по чем сдают помещения в локации. Как будет выглядеть денежный поток по ставке что есть в районе. Воообще выше 1,5 к руб в мес за квадрат - это надо постараться найти сетевика. ИП может и сядет.
2) Чтобы держать локацию за собой. Аптеки любят каннибализм. Кто кого вытолкнет.
3) Нормально, но надо смотреть договор аренды, там может быть прописаны условия что нужно 30. У меня Аптека жрет около 1500 кВт в мес. Надо узнавать в любом случае условия расширения, если например аптека съедет а заедет кофейня или ещё кто то, кому надо больше. В новых ЖК рулит процессом УК а не Мосэнергосбыт. Вполне могут выставить цифру с 6 нулями за расширение мощности.

 

Потребляют )))))
Не выделенная мощность.

 

слабая турецкая лира. а рупь ого-го стоек как кремень! )

 

Не стОит

 

Почему?

 

1.1. 100% - Есть даже разъяснения ВС о неотвратимости заключения ДДА после подписания ПДА. Но то, что ДДА не будет расторгнут через 30 дней по требованию арендатора, которые внезапно будут приходиться на арендные каникулы, вероятности никакой.
1.2. Никогда арендатор не будет инициатором подписания ПДА - зачем, вдруг завтра будет что-то лучше и дешевле? Такие бумаги просит АРДД либо для банка, либо для покупателя.
1.3. До момента достройки проспекта это место довольно глухое. брали его по 150тр/метр, продают за 300. Нормальная цена аренды в этом комплексе не выше 2000р/м2*мес, а именно это сегодня я бы не взял дороже 1500.

В остальном - 12 КВА хватит, если в проекте ДДА не написано иное. Две аптеки через дом в человейнике на Монаховой - нормально.
Карта привязана к номеру телефона.
...
Шутка

 

Спасибо.

Один момент. Почему арендатор не может быть инциатором подписания ПДА? На хорошее помещение, наверняка, многие захотят заранее подписаться.