Все о коммерческой недвижимости.

это все абсолюты )) и рост продаж обусловлен инфляцией , что же касаемо комм.недвижки тут не нужно никаких форбсов - не читайте вы госдеп/совдеп прессу перед обедом))) тупо посмотрите как сейчас "умирают" торговые центры без всяких там зара и юникло... в продуктовом ритейле уход кока-колы и проктера и подобным - уменьшает фейсинг на полке и лишает сети ретро-бонусов уменьшая маржу и освобождая ПЛОЩАДЬ. Тупо было 100 единиц ассортимента на полке - а стало 30 например, нафига такая большая полка и площадь магазина ??? Поэтому на Невском и Тверской вакантные площади пока нафиг не кому не нужны даже под микро-ларки - скоро и сникерс там не сможешь продать из-за конского ценника , т.к. через Казахстан/Армению - можно конечно, но дорохо и народ нищает (((

 

Поясняю.
Все это смещение фокуса локаций.
Они были, есть и будут, вчера, сегодня, завтра и через 20 лет.
15 лет спрос и были готовы переплачивать за имиджевое место на Арбате, Тверской итд.
10 лет назад все готовы были переплачивать за локацию у метро.
Два года назад появились ДаркСторы и появился спрос в жопе района. И все просто отказались платить за имидж или долю рынка.
В целом тренд смещения денежных потоков из гипермаркетов в он-Лайн идёт уже десяток лет.
Тренд на вымирание крупных ТЦ - идёт примерно столько же.
Дальше простой пример - Северный Кипр или Иран.
Там пустые полки? Там стопятьсот других, незнакомых нам брендов. Есть дешевле, есть дороже.
В каждом районном центр нашей страны - есть колбасный, хлебный заводик и разливайка напитков соков.
С точки зрения макроэкономики - есть потребление. Это условные 100 млн кубов сладких напитков. Вот с рынка ушёл игрок, который держал на себе 20% от рынка? Тут что произойдёт ? Люди меньше будут пить газировки? Нет. Эту емкость займут другие 50 игроков которые делили между собой оставшиеся 80% рынка. Как покупали на каждый корпоратив 100 литров колы - теперь будут покупать Байкал.
Тоже самое и с одеждой и обувью. Ты покупал себе одни новые ботинки в сезон, пару брюк, и две рубашки. Раньше это была Зара, Юникло, Армяне.
Теперь будет Сударь, а для него будет шить какая нибудь Ивановская фабрика. Емкость сузится только в случае падения спроса. А падения нет - бабки наливают в систему.
Зайдите в любой не сетевой продуктовый в глубинке нашей страны - там сотня не знакомых нам продуктовых марок - все просто потому что сети продают наиболее удобные для себя марки, с максимальной наценкой в конкретной ценовой группе. Оно прекрасно эффектом масштаба уничтожили маленькие ларечки и вместе с ними не больших локальных производителей, поборолись между собой и теперь будут работать над маржинальностью. Сокращая не эффективные точки и сокращая персонал.
Так же во всем мире идёт тренд против крупных сетей в поддержку локальных производителей.

Так что, все хорошо.
Коммерческая недвижимость была, есть и будет.
Маржинальность в ней будет падать.

Пора вкладывать бабки в отечественное производство.

 

Машину не поставишь у магаза на тверской. А домой на метро тащить пакет со жратвой тоже героев нет. Вот и нет в массе продуктового ритейла на Тверской.

 

Страшно.

 

Поскольку Кока-Кола уходит с российского рынка было принято решение об импортозамещении этого напитка. Было предложено несколько образцов. В слепом тесте с заметным отрывом победил коньяк.

 

Много курасивых букаф)) вопрос не в центральных локациях знаковых и не в кока Коле , а в том что теперь столько не нужна камня коммерческого (под торговлю) )) стоп паровоз ))

 

Дело не в объёме коммерческой недвижимости, а в ее неравномерном распределении в старом и новом жилом фонде. Где-то ее дофига, а где-то нехватает. А так же изменения запроса на формат и изменении самого потребления.

 

то есть вариант при котором не будет корпоративов не рассматривается?
чтобы работать с сетью нужно ей финансово соответствовать, условным ип Иванов из Иванова не обладает фин моделью, чтобы тянуть на себе всю цепочку, а сети не хотят менять модель. в итоге предложение снизится. это у нас в сети 8 марок кофе, а в Испании например 3-4 и хватает. 3-4 марки которые готовы работать на федеральном уровне. полка будет меньше. скоро увидим.
А условная кола не просто никуда не уйдет, она съест этих маленьких региональных игроков, потому что в снижении спроса пойдет на оптовые базы

 

Фишка от Мосэнерго
Счета за май долго небыло
Звонил в конце мая куратору типа хочу заплатить дайте счёт
Ответили что в середине июня пришлём.
Ок. 16 июня пришёл счёт по ЭДО на оплату
17го - оплатил
19-го приходит уведомление об отключении электричества за неоплату и типа возможен штраф до 200 тыс

 

Это у них есть такое. Всегда плюс на счете держи с запасом примерно на месяц. А штраф за что?

 

Спасибо, хорошая идея

 

Это смотря какое у вас потребление. Та же Пятерка, плюс еще пара небольших арендаторов вполне получается по 100 тр в месяц. А заморозить 100 тр, если рассматривать их как инвестиционные деньги, это 444 тыс через 10 лет (инвестирование под 15% годовых со сложным процентом и нулевым ежемесячным пополнением).
То есть, по сути это просто взять и подарить Мосэнерго 340 тыс за 10 лет. За эти деньги можно пару раз отдохнуть сьздить. Или первую машину ребенку купить на поступление в институт.

 

А у вас ЭДО с Мосэнерго подключен, или через почту общение?
У меня куратор вообще телефон не берёт, только на почту отвечает, и то с задержкой.
Держу на счету суммы ~ на 2 месяца оплаты, благо платежи за электричество у арендатора не большие.

 

Там все проще.
Дата начала договора - дата подучится заявки.
Соотвественно пока процесс идёт, электричество уже вам поставляется.
Второй важный момент - авансовая оплата электроэнергии, получается что МЭ в начале месяца выставляет вам счёт, потом доначисляет и корректирует.
Отсюда и происходит процесс - вроде деньги на счету есть, в размере одного или двух средних расходов, а вам уже приходит уведомление об принудительном отключении, но на дату, после выставления счёта.
Поэтому так же как и все, просто держу сумму в два расхода, а в процессе докидываю примерно сколько сожрали в прошлом.
Еще дурацкая считаю история, если объекты в разных округах Москвы, то отвечать могут не просто разные отделения, а в личном кабинете появляются разные договора.
В одном у тебя переплата, на втором тоже переплата но прийдет пугающее письмо, а в третьем вообще висят какие-то не закрытые услуги.

Мой совет - держать денег на два расхода а на письма не реагировать. Они автоматические.

 

Мне ещё и автоинформатор Мосэнерго иногда звонить начинает.
Якобы у меня задолженность, а её на самом деле нет и не было.
Какой-то сбой. Разбирался с куратором, сказали не обращать на это внимание, что-то у них там глючит в системе.
Починить не могут или не хотят.

 

Емнип, перечень включаемых в список объектов определен в 378нк,это основное.
Не знаю как в Москве,в регионах раз в год местные уизо формируют их на его основании,ваша организационно-правовая форма им пофиг.
Положено по 378 включить -включат и будет исчисляться от кадастра.
До этого платится по среднегодовой,если УСН например,то не платится, ещё кажется какие-то варианты там есть,в тч региональные.

Статью мог перепутать,но вряд-ли,тк сам ещё в апреле этим занимался.

Если всё-таки включили и надо платить,то есть варианты по оспариванию кадастровой стоимости или её уменьшении путем какого-то разделения помещений.

 

Имею ввиду текущую ситуацию

А если выручка не растет?
Ну и даже если у кого-то растет, цена на рынке определяется спросом и предложением.
Если вокруг цены на помещения скакнули, то арендодатель повысит, наплевав что конкретно у меня происходит с выручкой.
если цены упали, логично предположить обратное...

На много что снизили, но тут вопрос же не только цены, а выручки. Я ищу баланс между выручкой и ценой.
Впрочем как и все.
Разные модели бизнеса. Один продает ЛуиВиттон с наценкой 500% или кофе с наценкой 1000% или сахарную вату с наценкой 10000%. Другой дискаунтер торгует с наценкой 30%. И что владелец помещения делает, когда им сдает недвижимость?
Да ничего. Он на рынок смотрит по своей недвижке.
Если может сдать дороже и проще, сдает туда. Не может или не хочет, сдает КБ на 10 лет без индексации

 

Я нашел такое:
Площадь спорных нежилых зданий составляет менее 1000 кв. м, соответственно фактическое использование здания не имеет правового значения и не может являться основанием для включения здания в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в силу статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы N 64.

И как мне кажется, это вполне логично переформатируется в такую формулировку:
Площадь спорных нежилых помещений в жилом здании составляет менее 3000 кв. м, соответственно фактическое использование нежилых помещений в жилом здании не имеет правового значения и не может являться основанием для включения помещений в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в силу статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы N 64.

Я честно говоря с трудом понимаю, почему имея критерии для включения нежилых помещений в жилых домах, зафиксированные в 64 законе, а именно:

2.1) расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 3000 кв. метров;

А также собственно упоминание самой Москвой того, что собственно включено в перечень на 2022 год:
https://www.mos.ru/depr/function/na...ot-kadastrovoj-stoimosti/objects-of-taxation/

16 759 объектов с видом фактического использования для размещения офисных объектов или объектов торговли, общепита и (или) бытового обслуживания:

- 3 239 нежилых зданий (и помещений в них) площадью свыше 1 тыс. м²;

- 13 520 нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, общая площадь нежилых помещений в которых превышает 3 тыс. м²;

Т.е. включены именно помещения, соответствующие критерию "3000 м2", при этом часть моих помещений включены как раз в перечень 2022 впервые и в этих жилых домах и близко нет никаких "3000 м2" нежилья, даже с учетом машиномест и т.д.

Более того - у меня немало помещений в регионах и там все предельно четко - попадают в перечень лишь объекты, расположенные в больших ТЦ и т.д.

Т.е. как по мне здесь все очевидно, но удивляет другое - во-первых, всем пофиг. Соседние помещения, звоню арендодателям - да пофиг говорят, ну что такое полляма-лям в год с помещения заплатить (с учетом, что в год капает всего лямов 5-6).
Юристы тоже говорят - все законно.
А я вот не понимаю, в чем законность-то. Буду судиться.

 

А у меня большинство договоров 11 месячные. Или бессрочные.
Долгосрочные подписываю, когда серьезные вложения в ремонт или еще куда идут, например, в ТЦ.

Ну и в принципе мне интересно работать долго и я считаю лучше иметь партнерские отношения, а не когда один имеет другого.
Вот запрет индексации или индексация раз в 5 лет на 5% это именно поиметь арендодателя.
А, скажем, не дать скидку в пандемию и потом судиться это поиметь арендатора.

 

Согласен. Это должно быть взаимовыгодно. Но поинт был о том, что на цену действует рынок, а не какая-то выручка или прибыль отдельных представителей.

У ТЦ тоже есть немало плюсов. Меньше всяких проверяющих или злобных бабушек-соседок, есть НДС.
Скидку, кстати, чаще всего тоже вполне себе дают, например, в пандемию, не все, конечно, но многие.
Могут дать защиту от конкуренции.
Ну и цену могут дать более чем сладкую, особенно в текущей ситуации.
Плюс чужой трафик получаешь, свободную планировку и не платишь за тамбуры и санузлы

 

Добрый день! Обращаюсь к помощи коллективного разума знатоков стрит-ритейла- есть желание приобрести некоторое количество коммерческой недвижимости в новых жк, на юрлицо от застройщика, используя коммерческую ипотеку и прочие бонусы застройщика, в связи с этим есть вопросы, а именно,
1) где проще найти арендатора, в удалённых жк, где до метро только транспортом, или где пешая доступность к метро?
2) какой площадью помещения пользуются большим спросом, я присматриваюсь к 90-150, или интереснее 400-600метров?
3) наверное, самый неочевидный, если не сказать «глупый» вопрос- как определить Реальную потенциальную ставку аренды будущего помещения?
По мере осмысления темы, вангую, ещё вопросы будут возникать, буду рад искренним советам!

 

1. Неплохо продает себя само помещение - таблички на окнах. Ну и риэлторы с базами/клиентами, циан/авито. Неплохо практикуется дача на лапу чуваку из отдела развития, чтобы сетка предпочла сесть к вам (было пару раз).
2. Тут не подсказать - зависит от локации, что уже сидит и т.д. Если есть денег на 400-600 и это помещение хорошей планировки (по большей части зальной и колонн по минимуму), то, к примеру, помещение в 400 метров с 4 залами и 4 входами вариативнее, чем помещение 100м2 с одним входом, т.к. позволяет как сдать целиком, так и поделить на несколько с отдельными входами.
3. Мониторингом как сдают соседи, можно помониторить кто продает готовый бизнес в схожих локациях, там обычно арендный поток подробно описан.

 

На все ваши вопросы никто не даст простого и прямого ответа. И универсального рецепта не будет.
Очень много переменных. Понятие ЖК, отдалённость от метро - тоже очень размыто. Это может быть отделённый ЖК где всего 1000 человек и 20% это коммерческие площади. То есть предложения больше чем спроса. Или удаленность от метро - 100 метров от метро, но через два забора, отсутсвие парковки, полное отсутсвие трафика и вход со двора.
Далее - общее количество арендаторов на 600 метров - раз так в 5 меньше чем на площадь 80-120. Плюс выше площадь - ниже средняя ставка по аренде за 1 кв/м. Если справа сидит уже магнит, а слева пятерка. То ваши 600 метров - это надо будет делать мини рынок. Ну хорошо - вы решили разбить ваши 600 метров на части - получается или отдельный вход или коридоры. ( коридоры это уже потеря потерь) А я вам напомню ещё изменения в кодексе, где теперь выпилить новую дверь, чтобы поделить ваши 600 на 6*100 это уже не так просто, быстро и дёшево. Плюс мокрые точки. Опять потери время, деньги и далее.
Далее поехали - средняя ставка с отдельным входом, прям средняя - средняя - 1500 руб за метр. Это значит есть договор на 2500 а есть на 500. Средняя 1500.
Ещё дальше - коммерческая ипотека и бонусы - глобальное наебалово. Отталкивайтесь от реальной экономики - 1500 руб за квадрат ( а ещё реальней 800-1200) , минус 20% на простои и прочие издержки. Если ваши математики показывают доходность ниже 10% годовых, я бы даже не изучал дальше рекламные бумажки всяких продаванов.

В итоге моего поста у вас должно появиться больше вопросов в первую очередь к себе и застройщику, а не к нам.

 

Коллеги, всем салют!
Дилемма: есть помещение 100м2, 2-й этаж. Есть два арендатора, оба очень хотят заехать и по одинаковой ставке. Один строительная контора, второй шоурум женской одежды. Пока взял паузу. Как показывает наблюдение офисники чаще ротируются, чем шмот. С другой стороны у строителей денег поболее, кмк. У кого какие соображения на этот счет?

 

Это как аборт по фотографии.
Запросите инн.
Дальше Спарк и открытые источники.
Будет ясно и понятно как давно работают и какие результаты имеют.
Шоурум может быть дочки Шойгу, а строители - помойка однодневка для обнала.

 

Благодарю за обратную связь. Тут вопрос больше в другом, по вашему опыту, кто надежнее и беспроблемнее офисники или ритейл?

 

А том то и дело, что устойчивость бизнеса зависит не от рода деятельности а от личных качеств и опыта руководителей. Судить всех под одну гребёнку не справедливо и без получения точных измерений - отсебятина.
Поэтому чтобы получить объективную оценку - нужно использовать не субъективные оценки а вполне изменяемые оценки и инструменты

 

У вас не ритейл в привычном понимании
2 этаж вообще не ликвид
А что на первом?