Все о коммерческой недвижимости.

потому что сейчас ставка 185.000 за 140 метров
но все соседи сдают по ставке 2-2.5 тыс
и получается что договор да 2028 года
индексация по соглашению сторон и три раза (три года) алкоголики не дают своего согласия ))). там +5% всего то

притом что лупят выручку нормально

вот продавец и предлагает с прицелом на будущее
сейчас купите, затем в 23 году все таки проиндексируют (обещали на словах ему), это уже ставка 200.000 , срок окупаемости.12 лет
а в перспективе аренда 280 тр, видимо уже после 28 года )))

 

5-7 млн для алкомаркета это ну так себе точка, где то в глубине района.

 

там маржа сколько, процентов 20-25 ?
итого 1.000.000 грязными
- з.п. сотрудника 4 наверно по 50 тыс. =200.000
- аренда 190.000
- коммуналка 30.000

чуть меньше 500 тыс чистыми ? +/-

 

Это нормальная точка если такая выручка от алкоголя, а не от продуктов

 

Гуру и профи, подскажите, при покупке субарендного бизнеса как-то можно обезопаситься? Или долгосрочный зарегистрированный договор аренды и добросовестное поведение залог успеха?

 

А зачем вам это надо?
Вы арендатор?

Безусловно мы живем в правовом государстве. И споры мы должны решать в суде. Поэтому в каждом договоре есть условия расторжения, а также права и обязанности сторон. Но если схема бизнеса строится на разделении объекта на мелкие, и сдача в субаренду, в случае большой разницы в арендном потоке или даже проще - не соответсвии стоимости ген.аренды с рынком, владелец будет заинтересован расторгнуть договор или сделать аренду не выносимой и не удобной. Появится перед входом бетонный блок или замучают проверяющие.
Единственный рабочий субарендный бизнес - это ППА от города, но и там есть нюансы, помимо экономики.

 

Да , как раз об этом. Полагаю не все собственники хотят заниматься операционкой с несколькими арендаторами, проще отдать в одни руки. Теоретически как собственник может избавиться от арендатора, если в договоре не предусмотрен односторонний отказ, договор на 5-10 лет, арендатор не косячит? Рассматриваю с точки зрения арендатора, покупки ППА.

 

Докладываю : профессиональный управляющий активом в среднем стоит примерно 5% от выручки.
Туда входит вся операционка под ключ, включая бухгалтерию, первичку, юриста и хозяйственника (покрасить, отремонтировать и прочее). Поэтому зазор в 20-30% это уже очень существенно.
Чтобы оценить риски в договоре, не с субъектной точки зрения гражданского кодекса и арбитража, нужен юрист. За вменяемую сумму он даст оценку рисков, в том числе ответственности.

 

160 квадратов кому сейчас актуальнее сдать из сетевиков? Москва, хорошее место в спальнике в СВАО.

 

Чижык, Самокат, Вкусвилл, Винлаб, Аптечка.

Надо смотреть что уже есть в локации

 

Чижик первый раз слышу, смотрю у них требования на большую площадь. Винлаб рядом есть. Со Вкусвиллом не работаю, был неприятный опыт. Аптечка - это столичка?

 

У меня в двух объектах самокат, платят по рынку и четко, скидку просили 15% на 6 месяцев. Я доволен. Но может соскочить если точка не прет. Договора годовые - индексация возможна, если укладывается в фин модель. Требуется правда большая мощность от 70 кВт - запускают локальную горячую выпечку.

 

Да, даркстор, но сидят в ритейле посередине района.

 

Всех приветствую! В первые столкнулся с такой ситуацией, я ИП сдаю нежилое помещение тоже ИП, договор до 30 октября 2022. В середине августа арендатор предупредил , что через 10 дней съезжает. По договору минимум за 2 месяца должен предупредить, обеспечительный есть, но его не хватит, то есть они должны будут доплатить. Но, что делать если они откажутся? Оборудование уже вывезли, удерживать нечего. Отсюда несколько вопросов ?

-Не подписать акт-приема передачи и расторжение?

-Или можно подписать только акт передачи, но расторжение не подписывать?

-что делать с ключами, дубликат в принципе есть, просто приехать посмотреть что с помещением все в порядке, не подписывать доки пока не оплатят и забрать у них их экземпляр ключей?

-если я им не подпишу бумаги и буду подавать в суд, кстати насколько перспективно, то могу ли запускать других арендаторов?

 

Если негативной личной химии в отношениях не возникло, то тут сметану на говне не соберешь.

 

ааааа..... Так вот зачем они мне мозг рушат увеличением. Никак понять не мог. Готовы даже участвовать финансово.

У меня просили на 3. Дал 17% )
Но у меня сидят уже 3 года.

 

В целом - да!
Но!
Договор дороже денег.
Во первых пусть сначала съедет и освободит помещение. Потому что очень часто остаётся всякий хлам, от мебели - до перегородок.
Далее, пусть возместит коммуналку, и только после оплаты коммуналки и подписание акта можем говорить что арендатор съехал.
Далее - два месяца или один, не важно, это лаг за который арендодатель может начать действовать.
Поэтому мое мнение - арендатора отпустить.
Депозит - не возвращать.

 

Бонжорно Рантье!
У меня два вопроса - первый : как обстановка в целом? Как себя арендаторы чувствуют? Какие настроения на рынке?

Второй опрос - может быть кому интересно? Есть объект 500 квадратов, цоколь, Фикспрайс + прилипалы, на огромном трафике, 600 метров на прямой видимости метро, МАП 800, цена 77кк. Может кому интересно? Я по деньгам не потяну. Продаёт знакомый.

 

Сейчас ввожу новый объект (принял от застройщика, делаю ремонт), параллельно объяву выкинул, пока что-то не особо желающих на данном этапе.
До этого летом вводил объект, ушел за три дня.

P. S. Оба объекта +-100м2

 

Вопрос к гуру этой ветки.
Стоит ли сейчас брать такое помещение?
СПб/Парнас https://www.cian.ru/sale/commercial/276718861
Заранее благодарю.

 

"....Арендатор: спортивный инвентарь
-арендная ставка: 75 000 руб/месяц
- окупаемость: 11 лет..."
По пунктам- плохие все.
Арендатор- мертвый, что он там продает не понятно. (судя по фото).
Я ту локацию не знаю, но похоже так пустота.

 

Подвалы сейчас только сумашедшие покупают . Даже если поверить,что трафик через него проходит. Не хотят люди в подвалы идти. Хоть за услугами,хоть за товарами .
И не важно какая окупаемость у объекта

 

Господа, прошу совета
До этого не сталкивался с коммерческой недвижимостью.
Есть мысль купить нежилое помещение на первом этаже жилого дома на торгах департамента имущества Москвы. Помещение 180 м2, два входа. Кабинетная планировка, есть перепланировка + одного входа нет на схеме БТИ. Схему приложу ниже. Начальная цена 12 800 000 рублей (кадастр 9 млн).
Вопросы:
1. Можно ли полагать, что если имущество продает город, то про юридическую сторону вопроса не стоит переживать или нужна дополнительная проверка?
2. Насколько сложно зарегистрировать второй вход с учетом, что он скорее всего был простроен при постройке самого дома, но по каким то причинам не нанесен на схему БТИ. Соседние помещения имеют точно такие же входы. В отчете об оценке говорится, что, якобы узаконить вход + перепланировку - до 500 000 рублей.
3. Можно ли вообще забить на регистрацию второго входа?
4. Можно ли в перспективе разделить это помещение на два отдельных помещения? Насколько это трудозатратно?
5. Насколько перспективное данное помещение с коммерческой точки зрения?
6. Есть ли какой-то геморрой с коммунальным обслуживанием такого помещения или, примерно, как квартира?
7. Насколько рабочая схема - как учредитель даю своему ЮЛ на ОСН деньги в долг 9 млн(кадастровая стоимость), покупаю условно помещение за 13 млн, а через год вместо долга забираю это помещение по кадастровой стоимости? Насколько я понимаю выгоднее же, чтобы недвижимость была оформлена на ФЛ?

Спасибо

 

То что квартира в нежилой переведена это было понятно по схеме, а вот по поводу лестницы не думал что это может создать проблему.
Спасибо, придется присматривать что-то другое, если это вообще целесообразно в нынешних реалиях.