Все о коммерческой недвижимости.

Можно подробнее?
Это операционка или что?

 

Напишите контакт в л.с., расскажу подробнее.

 

Напишите сюда. Всем интересно. Здесь профильная ветка.

 

Несколько кейсов
1) В 2020 году куплен крупнейший ТЦ подмосковного города, даже сейчас заполняемость площадей больше 90%, посадили МФЦ, что сильно подняло трафик, успешно работает - интересны похожие объекты, где возможно есть проблемы с оперативным управлением, можно сколько угодно списывать на внешние факторы, но чаще бывает что текущая команда просто неспособна работать эффективно в любых условиях.
2) В 2021 году сначала взят в управление, а потом выкуплен завод электроники, благодаря грамотному подходу удалось вывести не только основную деятельность в плюс, но и получить дополнительный доход за счет оптимизации процессов и сдачи части помещений, которые раньше использовались под склады, которые были и не нужны.
Финансирование свое, помимо этого есть большой опыт в общепите, также можно подумать, но в приоритете больше производства и коммерческая недвижимость.

 

Уважаемые ЛэндЛорды, вот есть желание попробовать купить одну конурку с арендатором, без помощи риэлтера.
Нынешний собственник приобрел его с торгов много лет назад. Это первый этаж в пятиэтажке, одного из подмосковных городов. Ранее там располагался Сбер (куплено у Сбера с торгов)

Ну вот закажу выписку ЕГРН, там всё видно, и собственность и обременение в виде долгосрочной аренды
по Паспорту на fssp - задолженности
психо, нарко
помещение в собственности на физ.лице

как еще обезопасить сделку?
Провести через Нотариуса например ?

п.с. Надеюсь ренновация не дойдет до Электростали, а то пол города придется снести


посмотреть есть ли красные линии - заказать в Росреестре онлайн, есть такое ?

 

Заключить сделку можно и самим. Просто сделать ДКП в Простой Письменной Форме. + АКТ. Сдается на регистрацию в МФЦ и через 10 дней вы собственник.
Но тут начинаются как говорится - детали.
Задача Риэлтора - защитить интересы клиента. Проверить продавца, текст документов и довести до закрытия. Тут тоже много подводных камней. Например могут всплывать ошибки, когда идет объедение баз, и в кадастровой выписке появляются рудименты.
Хороший Риэлтор - с экспертизой, сопровождением и прочим стоит 150к руб.
Можно чуть больше обезопасить сделку - проведя все через нотариуса. Тогда и регистрация быстрее - 2 дня. Стоит от 30 до 60к руб.
С Выездом в банк. Но и нотариальные сделки тоже оспариваются.
Поэтому мне кажется приятнее отдать 1% от цены сделки и спокойно без тревог смотреть в будущее.

Красные линии надо смотреть на плане и сравнивать в реалии.

 

точно
150
хотя до этого было по 50

 

Я думаю и за 20 найти можно.
Но в таком случае проще самим все сделать, меньше ошибок будет.
Но например сделать выгрузку кредитной истории из 4 кредитных бюро, по паспорту, стоит около 10к руб. Плюс роспаспорт, 1,5к руб, все имущество 5к руб, и так далее. Только одних запросов будет рублей на 25-30.
Я сразу скажу, я не занимаюсь * пробивом *. Но недавно обращался форумчанин за советом, хотел купить участок Земли у физ лица. Уже вроде бы все ехало к сделке, на всех отчетах продавец красавчик, дорогая машина, Долгов нет и так далее. Но покупатель во время решил все перепроверить. В итоге оказалось что продавец четыре раза менял место жительства и паспорта. Был в цепочке учередителей ООО, которые потом пошли с долгами под банкротство и был фигурантом нескольких уголовных дел в далеких от столицы регионах.
А так то, везде тут у нас по свежему паспорту воообще красавчик.
Вопрос цены ошибки

 

Риэлтор отвечает своими деньгами или имуществом за возможное оспаривание сделки и потерю денег покупателем?

 

Ну а вы как думаете?
Кто готов взять за 1% все возможные риски на себя?

 

Тогда я считаю лишним даже этот 1% платить. Все самому прекрасно можно проверить. Или отказаться от сделки при малейшем сомнении. Сейчас такое время,что покупки надо делать только при 100% уверенности в ликвидности объекта и честности продавца

 

вот это поворот... с таким послужным список канеш все желание пропадет...

 

По Московской области если кому-то в ТЦ нужны МФЦ и Почта - тыц!

 

Безусловно. Я тоже часто не привлекаю риэлтора.
Я тоже за все хорошее и против всего плохого! Я могу все проверить, вы можете, еще 10 человек из этой ветки может провести сделку. Потому что мы мы провели десятки сделок и знаем что, куда и почему.
А кто уверен, что автор вопроса справится самостоятельно и не столкнется с подводными камнями?
И насчет ликвидности объекта, как можно быть уверенным в 100%? Эластичность спроса на недвижимость сильно зависит от множества факторов и цена часто существенный но не единственный фактор.
И честность продавца? Это больше субъективный контроль. Как сказал, как объяснил. Это личное мнение, но безусловно которое может расходиться с фактами. Но если человек подготовился, он не будет прятать то, что можно проверить а подготовит социально ориентированный ответ.

 

Не будут риэлтеры за 150 тысяч этим заниматься тк деньги он получает после сделки, и ничего своего вкладывать не будет. Если только за счёт клиента.

 

Не буду спорить, но есть обратные примеры.

 

дайте пожалуйста телефон этих золотых людей. Я серьезно.

 

Без проблем. Давайте когда будет подход к снаряду, поделюсь контактом.
У меня есть тому подтверждающий пример. Готовились к сделке, сам провел подготовку, осталось подвести до реализации. Подключился мой риэлтор, через пару дней забил тревогу, деталей сейчас не воспроизведу почему именно, но в целом попросил собрать побольше информации от продавца. Продавец потянул время и в кусты, сделка сорвалась. С меня ничего не спросили. Может быть потому что я старый клиент, а может быть и бабки берут по результату.

 

Господа. Сам хочу вписаться в тему ПВЗ Озон. Посмотрел как работают товарищи :
на новые точки вознаграждение 8.8 , стандартное 4.4%;
аренда на минималках (до 1,5 за квадрат, от 35 до 100кв.м);
фот на минималках - 1,6 за смену на человека,
на окупаемость выходит через 3 месяца.
Отговорите.

 

А у меня кстати немного другая идея с Озон (не по этой теме)
Нашёл завод по производству бытовой химии. Мыло, средство для мытья посуды и тд. Готовы они разливать свою жижу в нашу упаковку. Только бренд придумать и в путь. Себес жижи выходит рублей 15 за пол литра. Без тары и без упаковки.
Завод говорит можем разливать в ваши бутылки и клеить этикетку , ну + ещё какие то пару рублей. Плюс штрих коды для интернет магазинов типа озон.

вот стоит ли пробовать ))))

по теме - озон молодцы, они 8-15% с продажи вашего товара берут. В зависимости от категории

 

А, и риски минимальны. То есть барыжишь своим продуктом с хорошей начинкой, а не кустарным производством. И ежели прибегут по твою душу - есть официальный отсыл к тому у кого покупал заготовку.

 

Тоже тема. Нужно свое производство поднимать

 

Прям мёдом...)))
Напиши потом, что в физических деньгах выходит.
Не в процентах...)

ПС: слегка напомнило старинный анек про супермаржинальную торговлю спичками.)

 

есть такое канал на ютубе - Все работы хороши, не в моих правилах брать такое за основу, но кажется чел вполне толково описывает ту дичь, что происходит в этом и других бизах, вот там есть две часовые серии про работу озона, в том числе со сторону франчизье, и как обычно.. обещанные проценты делите на...хорошо,если не ноль)

 

там этого говна пол Озона, имхо
как продвигать его , чтобы его брали ;
вернее вопрос хватит ли продаж, чтобы рекламу оплачивать )))

 

1.6 фот это очень мало , имхо
была какая-то знакомая в ВБ - рубля 4 -5 в день получала
опять же, надо место хорошее, чтобы много заказов было - ибо мало заказов мало вознаграждения .
конкуренция , сейчас этих пунктов как грязи
в целом я думаю попробовать стоит, но надо продумывать как и везде
+ я вижу основной такой : довольно прозрачно все и минимум участия как заработало

 

100 т.р в месяц получала? Владелец сказочно щедр
Ибо на з/п в два раза меньше будет толпа стоять

 

не уверен, что будет толпа стоять получать 2 -2.5 рубля в день за смену с 8 до 22.
вообще там какая-то сложная система оплаты у них была: не фикс, а за каждую обработанную позицию какая-то копеечка , не помню вообще за выход было или только столько -то принял , столько -то выдал

 

Работа не квалифицированная . За 50 р будет много желающих. Конкуренты в виде пятёрочки и магнита будут платить на 5-10 р меньше

 

Именно!
У нас как всегда, вирусологи переквалифицировались в экспертов СВО, а затем в экспертов ПВЗ. Рассказываю как выглядит ситуация со стороны ИП что держит 20 точек.
Ключевое - у ОЗОН есть охранная зона, тоесть открыться дверь в дверь не получится. Вся Москва покрыта, место для новой точки найти почти невозможно. Внутри охранной зоны можно переезжать, и она крепится за агентом сроком на 4 месяца.
Второе - размер точки влияет на то количество товаров, которая может принять точка к себе на склад.
Третье - вознаграждение агенту - 2.25% + 3300 рублей в день. Средний обьем выдач на 6 месяц - около 6 млн руб, это 6,5 тысяч единиц, или 200 штук в день. С точки в 40 квадратов. (Вернемся к пункту 2)
То есть с 6 млн агентские 135к руб + 99 тыс руб = 235к руб.
Косты -
УСН - 14к
аренда 60к
ФОТ - 55к руб. сам ОЗОН платит 35 к в руки. но там полное оформление, с трудовой и прочее. Но по факту агенты берут студентов, по ставке 1600 руб смена. Оформляют как самозанятых или просто кэшем. Чтобы выдать 250 товаров - это 4 работы + 1 час чтобы принять товар. То есть 5 часов из 12 люди работают. Все остальное время тупят в киношку с телефона или учатся. Именно это отличие от пятерки/магнитов и прочего. Это многих устраивает.
Соответственно если выдач больше, то нужен второй человек, а не увеличение ЗП. В принципе с ростом среднего чека, можно увеличить и ФОТ.
При этом, никакой нет разницы в качестве или результатах работы у сотрудника по 1600 или по 3200 за выход. Косячат все в меру своей особенности.
Плюс в пределах 5-10 к руб, накладные расходы, интернет, Уборка и прочее.
Итого = 14+60+55+10=140к руб.
Открытие точки - Ремонт+Оборудование+Вывеска+Камеры + Стеллажи +Аренда = 700 к руб.