Все о коммерческой недвижимости.

Это все основания для судебного расторжения.

 

5% от РТО. Сейчас колеблется 450-700

 

Платят конечно.

 

А нет интереса к постройке загородных отелей и тп?
Судя по ценам и бронированию в ЛО спрос высокий, а предложение сильно отстает.
Финку закрыли и десятки тысяч семей ищут схожий отдых

 

Сбер как уже арендатор в Мск это хорошо? Смотрели и думали что в случае поиска нового арендатора их помещения даже на трафике в спальниках это риски - по размеру не маленькие, без предусмотренной загрузки для продуктового и т.п. Кто сейчас займет помещение типа 20х20-30 м, открытое только по фронту?

 

подскажите, как реализовать возможность получения кредитного плеча под залог арендных платежей? или имеется ввиду заложить недвижимость?

 

Залог недвижимости
Под арендные платежи врят ли кто даст

 

Ну курортный понятно. Но есть места попроще.
Но даж в Коробицыно цены по 20-30тыс за ночь в целом довольно эконом коттеджа.
Грин вилладж тоже самое. Летом Аврора тоже. Черные камни еще дороже и дальше.
И главное все занято и с продлением проблемы.
Уровень слабее московского, а цены уже сопоставимы с Завидово или Лесартресорт

 

А это может быть выгодно при жизни?

Ну ставка по кредитам или лизингу выше доходности объектов.

Или просто брать побольше - и жить на разнице? Без перспективы закрыть все кредиты и лизинги?

Честно не понимаю - где там брать выгоду. Платежи по кредитам равны арендному потоку.

Или как раз кто может все сделать так - чтоб арендный поток превышал платеж по кредитам - тот и молодец. Остальные лесом, это не для него. Так получается?

Если особо без капитала начального. Ну если есть на первоначальный взнос процентов 10%. Или другой бизнес из которого просто на пенсию часть прибыли перекладывается в платеж по кредиты на помещение.

Так просто заплатив 10% первоначальной и как отдельный бизнес - это не выгодно? Или можно вытянуть?

Сорри за тупые вопросы - на взгляд опытны рантье. Но правда интересно и хочется разобраться в общей ситуации общими словами. Сам вообще другим бизнесом занимаюсь. Но мысль купить недвижку не покидает для диверсификации. Сам арендую. Купить даже не под себя - а просто чтобы было. Сам арендовать продолжить готов.

 

1. Конечно ставка по кредиту должна быть ниже чем арендный платёж, а то бы все побежали покупать коммерцию) задача найти дешевые Деньги, лучше свои, либо дешевый объект, либо повысить аренду. Лучше все вместе)
2. Да, арендный поток конечно должен быть больше платежей по кредиту.
3. С 10% сейчас смысла лезть нет.

 

Реально пирамида) я первые Объекты продавал, чтоб такой цикл не строить

 

вот она действительность... крабы-хенесси было? )

 

Вы калькулятор открывали ?
Без первоначального взноса
Условно 10 млн руб , если ЦБ+2% (сейчас это 7,5 итого 9.5) аннуитет на 10 лет это 130к.
При это если помещение показывает даже выше отраслевой доходностью 12% это на 10 млн. руб по 100 в месяц. Минус налоги и прочие накладные это условно 92к в месяц.
Да, если заложить индексацию со второго года 5% это ситуацию не выправит.

Дальше закладываем риски, что раз в 3 года у тебя смена арендатора, простои в 4 месяца, это уже снижение потока на 10%

Вот у тебя на платёж в 130к планируемый поток 85к руб с учетом индексации.
И это в идеальных условиях бесконечного роста.

Поэтому как бы разумная граница 50 своих на 50 заемных.

 

Открывал калькулятор. Математика точно так же не сошлась)))

Но занимаются же этим люди.

Вот и хотел узнать у опытных людей границы - от которых это смысл имеет.

Собственно ситуация и прояснилась. Для опытного человека это может и очевидные вещи, но для новичка не понятно.

Теперь понятно, что надо откладывать из бизнеса основного 50% стоимости - отсюда плясать потом. Либо проблемный объект искать по низу рынка, либо другим методом низ рынка нащупывать - например строить. Либо еще какие-то варианты.

С наскока в кредит тут делать нечего.

Кстати заметил, что многие объекты продаются за 12-14 лет арендных платежей - это походу продают не чтобы продать, а чтобы выловить покупателя, которому принципиально купить объект пусть и дороже рынка. Купит - хорошо, значит можно перевложиться. Не купит - дальше сдавать. Ну типа объявление же есть не просит, а вдруг... На многие объекты цены нерыночные. Получается так.

 

Объекты 12_14 лет продают с железобетонным арендатором , сидящим не менее 5 лет. С подтвержденными платежами со стороны арендатора и Due Diligence

 

Давайте немного разберемся.
На рынке недвижимости есть много разных типов объектов, много разных участников.
Давайте опишем основных что нам интересуют но это далеко не все.
Основные профессионалы рынка, кто снимает основную маржу и зарабатывает больше всех :
Девелоперы - те кто строят и затем продают бетон. Сейчас они чтобы поднять маржу, занялись еще усаживанием арендаторов и затем тоже продают.
Проф. перекупы бетона - покупают бетон, у девелопера, на аукционе, у города, дробят, выкупают, перепланировками занимаются, реконструкцией И так далее. Высаживают арендатора и продают как ГАБ. Это основной бизнес - купили за 100 рублей, вложили 30, продали за 200. Горизонт вложений 1-2 года.
И теперь опишем третьего игрока, который как плотва, занимает 80% основной скрой массы рынка :
Это люди, которые хотят найти тихую гавань для своего бабла. Предсказуемую, понятную, ту что можно потрогать. Понимают что бетон будет расти в цене вместе с инфляцией. Будет формировать пенсионный капитал.
Плюс здорово что есть еще рентный доход который капает каждый месяц на карточку.
Плюс возможность спрятать черный нал который идет от не за декларируемых доходов.
Вот этот вот вал покупателей вполне устроит 140 МАП в новостройке от ПИКа.
Горизонт вложений от 5 лет до бесконечности

 

Вот что такое надежный арендатор?
Можете названия дать?
Для меня вот, надежный арендатор - это ярлык для лохов, чтобы завысить цену продажи.
Давайте примерами поделимся.
Я считаю что нет и не может быть надежного арендатора. Может быть хорошее место, которое арендатор эффективно использует и у нее хорошие финансовые показатели, поэтому он за нее держится. Но есть критический порог аренды, после которой он съедет и глазом не поведет. Да и куча сетей до этого уже обанкротилась, обанкротится и будет банкротится.
Поэтому может быть только ликвидное место. За которое могут конкурировать арендаторы.

 

Предположу, что тот, которой сам генерит траффик, типа макдональдса.

 

Исправьте на вкусно и точку)

Ну а по теме вы не внимательно прочитали посты автора - по его мнению надёжного арендатора нет. Все в итоге обанкротятся. Есть только ликвидные помещения, куда быстро въедет следующий арендатор и будет сидеть там уже до своего банкротства. Обычно это 3 года)

 

Сложно сказать что это за такой зверь.
Вот переподписал недавно договор. Третий десяток пошел как сижу.
Третий собственник. Магнит поглотил Дикси.

Помню сосед на Сенной Мегафон. Ну куда уже казалось бы круче. В итоге уехал.
Связной банкротится.
Спар обанкротился.
Аптеки? Ну тож довольно подвижные.
Да и в принципе подвижность и говорит о том, что крутятся.
Даже Сбер вовсю оптимизирует и закрывает отделения.

 

Обожаю эти супермаркеты из сендвич-панелей в поселках городского типа