Все о коммерческой недвижимости.

КиБ сядет на 15 лет и повысить аренду до конца срока действия договора не получится с 99% вероятностью, решать вам готовы ли морозить ставку на такой срок

 

Вообще при покупке ГАБ делать выбор основываясь на арендаторе, очень так себе история. Это как тачку по цвету выбирать или ароматизатору в салоне.

 

Поддержу.
Все долгосроки для собственников - оковы.
Более того, у меня есть большое помещение разбитое на блоки с разными арендаторами.
Но сейчас я перезаключаю договора на краткосроки и под единую дату окончания. Часть бухтит и уверяет что это принципиальный фактор чтобы был долгосрочный договор. Я ответил - или так или пошли нахер.

 

-

 

А когда они были привлекательными?
Долгосрок защищает только арендатора и ничего вообще не дает арендодателю.
Арендатор может расторгнуть договор в любое удобное время, через месяц, шесть или пятнадцать. И Арендодатель не может заставить его продолжать арендовать.
У меня был прецендент, хорошее место, регион, город миллионник. Где то 2011-2012 год.
Договор - 5 лет, Арендатор - сетевой магазин электроники. У каждого магазина - свое ЮЛ, свой бюджет, своя экономика. Заключали долгосрок с центральным офисом. Общение все через директора магазина и почту центрального офиса. За год поменялось несколько людей и там и там. Через пол года начался бардак. То директор не отправит команду на оплату. То центральный офис зажмет бабки потому что есть какие то другие расходы. Все переводят стрелки друг на друга. Оплачивают частями, то треть, то половину. В один момент уже третий директор отключает телефон, еду на место (а это еще 2 часа на самолете из Москвы) а двери вообще опечатаны каким то то ли следователями, то ли приставами.
Долгие разборки, приставы, полиция, коллекторы из банков, какие то местные подрядчики которым задолжали сотни тысяч, которые грозились окна выбить в моем помещении и технику оставшуюся вынести.
В итоге еще три или четыре месяца выезда отстатков. Раз в две недели перелеты туда сюда.
Плюс долги за 3 месяца.
Ну и зачем мне долгосрок?
11 месяцев с автопролонгацией и индексацией 5%
Не нравится? Подожду следующего.

 

Когда стороны не высказали предложения расторгнуть договор, то он автоматически продлевается на тот же срок с этими же условиями

 

Трудно назвать приведённый пример сетевиком.
Сетевик это пятак или магнит и тд, сами делают ремонт, чистят снег перед магом, заключают договор на электричество на себя, реконструкцию могут сделать через 5-7 лет., пятак вообще через эдо возмещает ку за 3-4 дня. Договора с процентами, инфляция шкалит, аренда растёт постоянно. За 10 лет ни дня простоя.
Ну звонят иногда ноют, работа такая, но как будто ипшники золотые антилопы, сами бабки несут. Тож ноют

 

является ли залогом для банка нежилое с зарегистрированным на 5 лет договором аренды? как примерно формируется оценочная стоимость , плюс минус.
для получения кредитования

 

имелось ввиду 40-50% процентов от средней рыночной стоимости самого помещения оценка или как?

 

Помещения с обременением договором аренды берут, но сам договор не учитывается в оценке.
По моему опыту около 50%, причём оба раза было одинаково: оценочная оценивает примерно 75% от рынка, отправляет в залоговый отдел банка (втб) и те это говорят что это слишком дорого, переделывайте ещё минус 30%. Итого то что стоит 50, оценили в 33(залоговая стоимость) и готовы дать кредит под это 33*0.7(70% залоговой)=23-24 млн)

 

А что Райф предлагает? Поделись условиями

 

Ща объясню логику банка.
Рынок 100 руб.
Минус дисконт на ликвидность 20%
Минус 20% на НДС
Минус 10% как налог на прибыль и прочие расходы.
Поэтому банк учитывает только 50% для залога.

 

Может и так, может и другие пропорции, но сильно цену опускают.
Мне в ноябре Втб согласовал 10.2%, но я аукцион не выиграл, не взял.
Примерно месяц назад звонил менеджеру , говорит 10.5-11% могут сделать

 

Всем привет
Подскажите планирую к сдаче помещение 650 кв.м недалеко от Коломны
Верный дает МАП 500к и 5% РТО а Магнит дает МАП 600к и 6% РТО ,это хорошие условия считаются?
Я так понимаю на товарооборот особо можно не рассчитывать,так как они платят его только сверх МАПА а по поим подсчетам они должны делать минимум тогда больше 10 миллионов
Как примерно посчитать товарооборот на локации или взять какой то средний по соседним магазинам?
Так же есть кто может прислать шаблон договора который уже более менее адекватный для арендодателя а то магнит прислал рыбу и только им все должен а обязанностей у них нет)
Или кто может помочь с составлением грамотного договора?
Так же если есть еще какая то полезная информация которой можете поделиться для новичка буду очень благодарен,заранее спасибо

 

Пришлите адрес ЛС. Пришлю рассчет

 

Написал в лс

 

Это ВТБ, кредит под залог недвижимости, под какие условия?

 

Да, под залог недвижимости
Просил линию невозобновляемую на 5 лет, ее и одобрили

 

это целевой кредит только на покупку недвижимости? или можно на другие нужды?

 

Я льготный под 7% брал у них, там прописали, что покупка недвижимости.
Этот который одобрили был не льготный, тут цели спрашивали, но мой ответ, что на покупку недвижимости без конкретной привязки, их устроил.

 

А можно контакт менеджера, у ВТБ куча программ и хочу понять что именно

 

Да, там без хорошего менеджера труба.
У меня сменился, мне моя сейчас не оч нравится, а раньше была шустрая и толковая, но перевелась в другое отделение. Я в пн узнаю у нее работает ли ещё, если да - ее дам.

 

залоговое помешение обязательно должно страховаться? без этого не принимают к оценке?