Все о коммерческой недвижимости.

Я могу подсказать.
Ш.Энтузиазистов. Нет там такого реального МАП - нет там такого потока, чтоб он окупался.
Я часто бываю и на машине и пешком на Плеханова.
Вот вам сосед не во дворах, а те же деньги с площадью без антресоли 75 квадратов
https://www.avito.ru/moskva/kommerc..._pl._93_m2_m._shosse_entuziastov_v_2230748626
А вот на гораздо большей проходимости пытаются всучить(их там в этой зеленой штук 20 продают)
https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/gab_o_sushi_25_m_2459656321
Посмотрите на МАП
Так что за кофейню на дворах никто 300 000 р платить явно не будет.
Я не профи, просто район представляю. Может и не прав.

 

Подскажите по патенту пож-та: Список для налога по кадастру делают задним числом или передним? Т.е. если куплена новостройка, она ввелась в эксплуатацию в 2023 и сразу сдана в аренду, то на остаток 2023 года можно спокойно покупать патент или в 2024 может выйти новый список, который все это отменит за 2023 год?

 

Список утверждается до начала календарного года, хотя опубликовать в правовых системах могут позже.
А как взаимосвязан патент и налог по кадастровой?

 

Спасибо.
А что, отменили льготу патента для налога на имущество, если не в списках на кадастровый налог?

 

Вы просто сформилировали вопрос как будто включение в список влияет на возможность получение патента.

 

Т.е., получается, на этот год можно брать патент спокойно, т.к. в начале года дом еще не был введен в эксплуатацию?
А вот на следующий год как поступают гуру? Покупается патент на месяц-два следующего года до публикации списков "льготников", а потом смотрим, что выгоднее и либо до конца года оплачиваем либо перестаем платить?

 

"смотрим, что выгоднее" - а что тут может быть выгодней? Если имущество в списке, то при любом спецрежиме льготы по налогу на имущество не будет. Остальные налоги не изменятся.

 

Выгоднее может быть платить 6% на УСН по сравнению со ставкой, которая будет в патенте.
Грубо говоря беру МО, 80 кв.м Ставка патента - 7135.
Это выходит 6% от суммы 118917, то бишь при цене сдачи 80 квадратов по 1486 за метр. Т.е. что ниже этой ставки - выгодно по УСН, что выше - патент.

 

И как эти расчеты зависят от того платится ли налог на имущество или по нему используется льгота?

 

Ну как это? Либо за год платим только патент, либо патент+имущественный налог, либо 6%+имущественный налог.

 

Эксперты, подскажите, есть отдельное здание в Москве 55 метров по пятну с арендованной землей под ним на 49 лет.
По документам и по факту это гараж, из инфраструктуры только электричество 15 кв.
Но стоит в 100 метрах от метро, рядом с институтом и общагой с большим потоком трафика мимо здания.

Его реально в коммерцию перевести или сдать под коммерцию. Или такие времена закончились в 200х?
Даже не понимаю с чего начать или с кем хотя бы проконсультироваться по этому вопросу.

 

У меня во дворе на проспекте мира была похожая история: здание бывшей подстанции (новую рядом поставили, старую продали с торгов) примерно 40м2. Ее выкупил деятель какой то, сделал там второй этаж и маникюр-педикюр нэилс открыл. Самое интересное рядом с этой тп поставил китайский микроавтобус, туда запихнул кубовый бак с водой, а через пол сделал отвод в дренажный колодец под тачкой.
Адрес проспект мира д.48с8. Миневэн этот стоял там года два, потом я переехал, сейчас не знаю как там.
Сюда по кадастру назначение земли с тп на быт обслуживание он сменил, значит реально
Начните с заказа гпзу

 

Друзья, у кого в портфеле есть КБ с формулировкой индексации в договоре аренды "по согласованию сторон", были ли у вас удачные случаи такого согласования? Если да, то какие доводы применялись для согласования?

ЗЫ
Расторгнуть договор в одностороннем порядке не вариант, так как договор можно расторгнуть в случаях существенного нарушения следующих условий Арендатором: неоднократная просрочка платежа на срок более 30 календарных дней и использование арендуемых площадей не по назначению - что естественно не будет нарушено Кибом в течение всего срока договора ( 15 лет) .

 

7 лет отказывались от индексации. Могут поднять чуть, но увеличить ещё срок

 

Вопросик к опытным рантье: есть смысл сделать из помещения 41 квадрат, два поменьше, если есть возможность сделать второй вход как на картинке? Локация - человейник в МО.

 

А можно спросить?
А кого в такие площади думаете посадить?
А как их искать будете?

 

Вы точно уверены, что понимаете практическое воплощение фразы "есть возможность сделать второй вход"?
Это довольно сложная процедура. Дополнительный вход занимает землю. Земля принадлежит всем жильцам дома в долях. Для такого входа нужно получать разрешение всех собственников дома (дорого, иногда невозможно), делать согласование и проект в архитектуре (дорого), потом строить саму лестницу. Если высокий этаж, то тоже недешево. Если делать незаконно, то будут или постоянно ходить кормиться взятками, или заставят снести по иску полоумных жильцов.

 

Как писал раньше, Мясницкий ряд таким интересовался.
А в целом, что-то мне подсказывает, что интерес на такие помещения будет у мелких лавочников ИП. Если это так, то может и не стоит оно того, чтобы потом не бегать за ними трясти платежи.

 

Это новостройка со сдачей в 2024, т.е. еще не введена, ну и жильцов, там, разумеется еще никаких нет, все только сидят на дду. Застройщик говорит, что можно сделать дополнительный вход (там витринные окна в пол, вход на уровне земли).

 

Застройщик, а скорее всего менеджер по продажам агентства, может говорить всё что хочешь, есть проект и от этого нужно отталкиваться.

 

Как выше написал Yury82, крайне маловероятно, что под ваш вход будут переделывать проект дома. В этом случае всё будет незаконно и для вас будет являться самостроем. Ещё вопрос, что там под окном. Если там дорога, стоянка, или детская площадка, так вообще не переделаешь. Если газон, то кто-то будет делать через него метров 5 пешеходной дорожки, и это будет заметно.
Вызовет это проблемы в будущем или нет - неизвестно. У меня в Люберцах администрация посылала по всем домам "зондер-команды", смотрели все незаконное входы и вывески, потом нахлобучивали собственников. Мне тоже звонили с наездом, перепутали с соседями. Понятно, что люди решали вопрос, но сумм не знаю.

 

Пока отталкиваюсь от того, что написано на офиц.сайте у застройщика. Разумеется, если входить потом в ДДУ, то это должно быть отражено в договоре.

 

Под окнами большая пешеходная дорожка вдоль корпуса, на которую выходят витрины и входы коммерции первого этажа.
Я пока ориентируюсь на заявления застройщика о том, что это возможно и разумеется, буду с ним обсуждать и получать гарантии в договоре.
Но перед этим меня интересует вопрос, а стоит ли оно того? А то может на такой площади выгода по МАП будет процентов 10-20, что в абсолютных цифрах может не окупиться, с учетом необходимости тратиться на входную группу, возводить перегородку, делать эл.щитки отдельные и может даже вытяжку раздваивать, да и потом, в целом, вошкаться с небольшими ИП, которых могут заинтересовать такие клетушки не у метро, а в человейнике.

 

Мне маленькие ИПшники очень нравятся, они подписывают договор тот, который нужно тебе, а не выносят мозг юр отделы крупных сетевиков. Ставка у них выше, чем у сетевиков. У мелкой нарезки ставка обычно выше. На индексации реагируют проще и адекватнее. Если появляется проблема с платежом их проще нагнуть и поменять. Одни плюсы. Длинный договор для меня, наоборот минус. Я сейчас больше чем на 3 года стараюсь не заключаться, а если и заключаю, то только со штрафом при расторжении и безусловной индексацией. Сетевики, в договорах, защищают только себя.

 

Если выход на дорожку, то хорошо, это самый лучший вариант.

Стоит делить в вашем случае или нет, однозначно ответить сложно. Обычно мелкое помещение сдать легче и скорее всего выгоднее. Но это касается хороших проходных мест, условно говоря "возле метро". Там я встречал много отзывов с сутью "поделил - дополнительно заработал". В Подмосковье в некоторых местах переизбыток помещений, там любое помещение сдать сложновато. Напишите локацию или ЖК, может кто-то из местных ответит подробнее.
Лично мне кажется, что вряд ли выгода в аренде покроет стоимость второго входа и доп работ. Я одно своё помещение 166м2 поделил на два, тоже заморочился два щитка, санузлы и тп. А по факту сложилось так, что снял всё один арендатор и надолго. Грех жаловаться, но именно само разделение у меня не используется. Хотя на момент анализа спроса всем нужны были помещения <100м2.

 

Я вот все жду ключиков, помещение подобного плана, только больше. И да, на часть помещения интересуются сами, с хорошей ставкой. Но как потом, если не выделено в натуре, взаимодействовать по спорным вопросам и прочему? Так что отказать.
У Вас от Самолета помещение? Окна в тротуар? Типа такого?
А точно застройщик в дду может указать, что 2 входа? И если цена разумная, то почему нет? 2 входа лучше одного, ну в крайнем случае сдадите одним куском.

 

Извините, а вы не могли бы показать рыбу договора, заточенного именно под мелких ипшников? хоть в личку.

 

Да, помещение похоже. Я еще с менеджером не общался, исследую вопрос предварительно. Если помещение будет сдаваться целиком, то для арендатора лучше витрина, я так понимаю. И одним куском тогда уже будет сложнее, ведь придется перегородку возвести, да и вложиться в эту самую дверь, разводку коммуникаций.

 

Просто в проектах как у ПИК -второй вход, если и сделают, будет стоить как чугунный мост.
А если окна в пол и застройщик сам вам выдаст ДДУ с такими изменениями и не очень дорого, то почему нет?
Снимут одним куском - ну будет вечно закрытая дверь витрина.
В ПИКовских человейниках первой линии, кто подороже сдать хочет, например снимают эти черные решетки на верхней части окна, ставят стеклопакет и сразу плюс триста за квадрат - типа можно сильно светящуюся вывеску внутри фрамуги(не знаю, м.б. и врут)
к сожалению, не могу показать объявление, но в этом доме человек так и поступил + антресоль на 10 квадратов - ушло за неделю.
А у вас разве не 2 вывода под мокрую точку?
А насчет денег, ну разница по-сравнению с куском только пеноблочная стена и дверь(и сколько за нее запросит застройщик)
Я бы поузнавал насчет стоимости и прикинул окупаемость. Просто мыслю, что самому в уже сданном делать - это не окупится лет 15, плюс держал в уме, что в 40+ в МО всякая алкашка уже не лезет, что сразу в минус.
Сдавать вам будете один фиг ИП, они и на одном кадастровом номере посидят без скидоса.