Все о коммерческой недвижимости.

Завсегдатай изволит шутить над начинающими рантье?
Я как выскочивший в прошлом году из видовых внутри ТТК(20-30е эттажи, конечно не на Кремль) вижу большую доходность в жк афродита и кузьминский лес.
А играть в азартные игры с московской мэрией, которая теперь не берет на работу 50+, а имеет кучу молодых, прошаренных, энергичных... ну это такое - эти молодые козлята с меня шкуру снимут. выдадут вместо тихой панельки во дворах и зелени квартеру по адресу Щёлковское шоссе, 90к1(этот дом уже здесь обсуждался, да, я прочитал первые 240 страниц темы и продается это теперь дешевле, чем было выкуплено на аукционе в 2017).

а можно совет? хороший желательно

 

Мне правда интересно, может реновация интересней таких вариантов ком недвиги?
Совет дать не могу, на этих рынках не работаю. У меня это бизнес, а не вложения, поэтому для меня важен выхлоп, а не вид. Тут нужных мне цифр добиться не получиться.

 

Я не рассматриваю жилую, потому что время когда мы брали на котловане у СУ-155 однушку, продавали ее почти готовую и брали на эти деньги полторы однушки, прошло.
реновация.
с щелчком, на который можно доплюнуть из двушки, который выдадут вместо двушки во дворах и пешком до метро, а не на автобусе на который нужно сесть перейдя это щелчок, пример приводил.
вот армянин торгует квартирой, поражений черной плесенью на щуке
уже за 19 миллионов отдадут по объяве, на 16 сторгуетесь. и людям повезло, что им дали видовую,а не 2 этаж.
в сегодняшних деньгах взять 47 метра в том же районе в брежневском убожестве - начиная от 13 млн. и фиг они сдвинутся по цене даже на миллион
странный бизнес, не находите?
Т.е. реновация в сегодняшних ценах - это если повезет, то будет прибыль. а так - при своих.

Да, мы бедные, нет у нас 5 по 250 метров и зарплата слезы - на каждые 50 метров копить нужно, ну и что? вот, сидим, выкраиваем. Не пинайте нас.

 

бедные в Москве со скольки начинаются? так, для понимания проживающих в г. Иваново, местный мрот клуба мне известен.

 

Что за местный МРОТ? Я вот не знаю.
А я откуда знаю, сколько у бедных в Москве денег? мне из машины не видно их расчетных листов.
вроде говорили, что налоговая ругается, если массово платишь меньше сорокета

 

местный МРОТ был около 146 тыс. рублей в месяц, не помню по какой причине

 

Не ну однушку под реновацию можно взять за 9, ремонт не нужен, сдаётся за 35тр сразу. Когда дадут новую она будет больше , плюс наверно не 9, а 11-12 будет стоить и сдаваться будет за 40-45. Где ошибка?

 

текущая цена сдачи плюс текущая цена ремонта и мебелей по рынку на горизонте лет 5 - это ноль.
конечно, в пролетарских клоповниках можно выйти в плюс, но за счет самоэксплуатации
брать по реновацию и надеяться, что года через 2 получишь аж 20% годовых после налогов.
можно, но можно пролететь. на указанном доме на щелчке выселяли недалеко от метро.т.е. там и 10% годовых в рублях люди не получили, если просто свести цены к моменту. это неочевидно просто за счет простого удорожания всей недвижимости. как видите, выгодней взять у вас за 10 млн. с рсхб мап 110 т.р.

а не пролетарские, типа цао. будут поджимать апарты по прибыли.
у них-то с экономикой от первоначальных вложений много лучше - ведь на них льготной ипотеки совсем мало и обезумевшая толпа их не сметала(спасибо всем ипотечникам за наши капиталы)

а в кузьминском лесу все же лучше за 60 000 сдавать купленное за 7,5 с вложениями в 600 т.р., чем за 35, купленное за 8,5 млн.р.

 

малая зажиточность, как говорят китайцы, если нет ипотеки, кредитов и детей.

 

И жены .

 

не, без жены дорого жить.
как подумаю, сколько бы больших черных жипов сменил без нее - такие потери.

 

Если изначально брать самую дешёвую = далеко от метро, то потом и не жалко что новая такая же.
В вариант 60 тр за купленное за 7.5+0.6 ремонт ещё же ждать надо 2-3 года как достоят, разве нет?
А там купил за 8.5 жопу какую то, получаешь 35 на карту, потом раз - дали новую жопу, но уже за 11-12 и получаешь 40 на карту)

Для меня такие варианты как рсхб конечно лучше, я ж его не за 10 купил)

 

Бред

 

я смотрел через квартал после сдачи дома, а люди купили еще позже. да, напрямую у ПИК. Там проблема, что заборчик полностью объденил жителей и они его узаконят. да и доходность слезы
самая дешевая далеко у метро - обычно не лезет по площадям, но покопаться можно.
но в этом рынке слишком много плечевых - с льготной ипотекой - они двигают цену вверх

 

Срасибо!
ваше мнение очень важно для вас.
вы не могли бы указать на ошибки? будем рады слышать вас снова, равиль.

 

Я правильно понимаю, что само помещение было оплачено 2-3 года назад? Плюс ещё 7.5млн/(60*0.94)=136 месяцев и это без учета простоя от поиска и смены арендаторов + стяжки, разводки. Те изначально покупается помещение с окупаемостью около 15 лет?

 

нет, помещение люди купили в прошлом году к осени. дом был сдан весной прошлого года
ПИК рассказывал, что сдаться за 2000 р метр.
кто-то купил.
Я ездил смотреть, примерно понимая, что там будет 1000р,а потом, когда соседние 2хэтажни снесут...
но там поставили узаконенный заборчик почти по всему периметру...
кто-то наверное брал помещения и на котловане. очень жаль этих людей.

В любом случае, взять помещение за 7+ремонт лучше, чем взять однуху в этом доме под сдачу за 8,5. Если, конечно, не учитывать ипотеку.

 

За 7 это какая площадь будет?

 

там в прикрепленном документе. 45 кв.м с небольшим за 7,3 или 7,5 - не вспомню.
а однуху с пиковским ремонтом. настоящую с двумя окнами и пл0щадью 37 - больше 8 под льготную ипотеку
сейчас это называется двушкой и дешевле, ведь от физлица

 

А Вы там на месте были? Я рассматривал Кузьминский лес, даже приезжал туда "живьем". Локация пока не очень, особенно если помещения с выходом на пятиэтажки или садик. Возможно, когда возведут новые корпуса, будет поинтереснее.
И для сравнения посмотрите пригород Лесное, где аренда в подавляющем большинстве от 2к за метр, при том, что по переуступке пока еще можно взять дешевле 200к за квадрат.
Так что не все новостройки такие унылые. Я бы даже сказал, среди бетона быстрее можно найти перспективные помещения до 10 лет окупаемости, нежели среди "вторички".

 

https://m.gazeta.ru/business/news/2023/06/11/20645402.shtml?utm_source=yxnews&utm_medium=mobile

Вслед за банкротством некоторых крупных инвестиционных банков со схожими финансовыми трудностями в США могут столкнуться ряд региональных кредитных организаций. Это будет обусловлено значительной кредитной задолженностью по объектам коммерческой недвижимости на общую сумму $1,5 трлн, сообщает агентство Bloomberg со ссылкой на отраслевых аналитиков.

9 апреля агентство Bloomberg сообщило, что до конца 2025 года в сфере коммерческой недвижимости США подлежат погашению почти $1,5 трлн. На этом фоне стоимость офисной и торговой недвижимости на американском рынке может упасть на 40%, увеличивая риск потенциальных дефолтов местных компаний, задействованных в данном секторе экономики Штатов.

 

Очень вероятно, что это пока на старте района такие ставки. Посмотрел этот ЖК Лесное - не должно там быть массовых ставок 2К за метр. Там навес помещений колоссальный будет, по плану 150 корпусов до 2030 года. А жителей маловато на это всё.
Ну и надо учитывать, что сначала продадут кучу нежилых помещений, а потом построят несколько ТЦ, которые оттянут потоки и уронят аренду.
В Люберцах район Красная Горка было так же. В начале ставки до 2500 руб были, с выходом на Комсомольский проспект. Потом понастроили адово число домов, все первые этажи нежилые, потом ТЦ. Ставки упали до 1К, а в плохих местах и домах 500 руб за м2.

 

А где ТЦ на красной горке ?кроме светофора ничего не вспоминаю ,да и он в старой части

 

был.
я просто часто туда езжу мимо
локация норм, правда это первые корпуса.
с другой стороны от застройщика в готовом за 7 с копейками(хотя и подъезд выступающий) - в то время в такую цену пик давал только с другой стороны от метро в свечке на отшибе с вводом 2025.
заборчик видели, черненький такой? как со стороны пятиэтажек в сторону метро под снос, так и в сторону более низких домов.
так вот это не временное благоустройство типа стройзабора. чужие не пройдут, даже когда все вокруг снесут и отстроят в 30 этажей.
С другой стороны, эти 45 все одно выгоднее, чем 37 жилой в этом же доме.

Про пригород лесное.
я ж еще этой весной бегал с целью еще одно взять. очень много было пустых под сдачу в заселенных домах
рассматривал горки парк, там совсем дешево 60 отдавали в башне 1.1.
Но там занижение, продавец в дубаях и надо ждать. хотя сдача этим годом. но меньше 9 млн.
а потом посмотрел с дрона видео - а кто в эту свечку на отшибе ходить будет?
плюнул, взял в другом месте, где сдача в 2024

про пригород лесное
мне не нравится совковая микрорайонная планировка.
адекватный ценник там только в башнях 8.1, они на отшибе, туда никто не пойдет, кроме их жителей.
а в среднеинтересных местах - от 12 млн. за 50 квадратов, корпус 2.1
причем, заметьте, в сданных за 16 млн. продают 97 квадратов
это проблемы микрорайонной планировки - жителям много есть где гулять

В общем, молоково, будущее южное молоково, пригород лесное - слишком много где погулять мимо вашего помещения.

Интереснее от самолета горки парк, прибрежный парк, но смущает, что там люди сбрасывают по нормальной цене до ввода в эксплуатацию
84 сторгуетесь за 12
88 тоже за 14 можно поторговаться
то есть ценник на сдачу в 2025 году уже фактически как у заселенных старых бунинских лугов
80 за 15

вопрос адекватности цены.
заходим ЖК скандинавия, смотрим на 50 квадратов от 15 млн, смотрим когда это было все сдано. и почему в жк с 20 домами продается чуть ли не 80 помещений(и почему они не сданы?)

И про 200 за квадрат в пригород лесное
62 за 11?
а кто будет обходить дом с этой стороны? Вы? при показе возможным арендаторам? и собачники. кому сдавать будете?
54 за 10?
Я там был, прекрасным рассказам застройщика, что вот когда они построят дальние корпуса, то народ пойдет мимо - никто не верит, все поедут на маршрутке по Современников с другой стороны
а в соседнем доме, где народ реально ходит, хотят больше 300 000 р за квадрат
заметьте, дом сдан в прошлом году - арендаторов нет
Вам показывают по 2000р за квадрат там, где есть людской поток, но по 200 000р за квадрат продают там, где его нет. Шде он есть - больше 300 000

 

Ну вот эти три: Люберецкие торговые ряды (это рынок + торговые), Айс и Малина.

https://2gis.ru/lyubertsy/search/люберцы торговые центры?m=37.912906,55.688403/15.39



А потом там ещё есть ряд таких зданий, которые не являются полноформатными ТЦ, но тоже забирают арендаторов, как пример:

https://2gis.ru/lyubertsy/gallery/g...45?m=37.911593,55.688804/16.77/p/0.34/r/17.56

 

ну да. стандартный пиковский человейник переменной этажности с закрытыми дворами с этажностью 17-30 дает от 1500 р метр, и 2000 только на первой линии. но там закрытые дворы и шаг влево-вправо невозможен.
пример столичные поляны в бутово
в микрорайонной планировке меньше сразу - у юнитов слишком много степеней свободы куда идти

 

еще хлеще на инициативной нашел
1200 в новом жк и на выбор почти всё, что есть
а все почему? а потому что настроили вокруг сараев

 

Смотря с чем сравнивать. Если смотреть на Кузьминский лес - небо и земля по трафику. Достаточно один раз туда приехать и посмотреть глазами, что там происходит. При том, что вакантных помещений под аренду там раз-два и обчелся. Речь про верхнюю половину относительно пригородного шоссе, нижняя только начинает сдаваться. А в продаже у застроя там уже ничего нет полгода как.
Про ТЦ не знаю, возможно, если для микрорайона на 100к жителей это рентабельно, то все может быть. Хотя, ГАБов в продаже там тоже единицы, видимо, пока планов по ТЦ нет.
В Красной горке лично не был, но посмотрел сейчас по сайтам. Застройка выглядит более разреженной, плюс помещения под коммерцию не на уровне земли, без витринных окон. В общем, больше похоже на квартиры, а не на современную коммерцию.

 

бгг, ипотечники/плечевики и малозажиточные обосрут любой рынок, куда их пустят. как посмотришь на амерские реиты, так и страшно становится. зато пай меньше сотки баксов - покупай хоть 7 раз в неделю

 

я картиночку прикрепил по люберцам - в сером домике процентов 70 первого этажа по 1200 за метр
ссылочки мои видели - чего так за 16 млн. хотят выпрыгнуть из сданных 90 метров, в которых нет арендатора?
впрочем, лесенку в небеса каждый выбирает сам. мне представитель самолета шикардос скидки предлагал, уговаривал, но я не рискнул - слишком уж всучить пытались - в 57 корпусе, не на шоссе. и в 6
а что все продано. ну так это говорит не о хорошести предложения, а о том, что умеют уговорить.
скидка одна, скидка вторая. рассрочка - бери на все сейчас, остатчик за 3 месяца до ввода.
только мой брокер меня в охапку в свой белый мерседес и поехали смотреть как в сданных корпусах половина жителей дома идет дворами к остановке даже не видя коммерции в своем доме.