Все о коммерческой недвижимости.

а что, очень дешево отдают?

 

Они разные бывают, у нас уже который год на глухой стороне ЖК сидят, работают.

 

смотрел их сайт, 70% откровенное заряженное минимум в 1,5 раза г...
с одной стороны, буквы в интернете бесплатные.
с другой стороны, дураков с деньгами больше, чем можно представить.
а с третьей, они ж обещают продать облигацию - типа вложился и получай свои 6% без хлопот с телом, устойчивым к инфляции.
я знаю нескольких людей, которых бы устроили такие условия.

 

win-win. сидят по околорыночной - отлично, съедут - ремонт оставят.

 

Про студии ничего сказать не могу, не моя тема.
Да, надо бы съездить в большие замкадные ЖК, чисто из интереса посмотреть.
И в ЖК от ПИК, которые сдавались ранее, например в 2016 каком-нибудь.
Пока имхо в тех же новых кварталах Люберец людей больше, чем в тех двух ЖК, которые я смотрел.
Замкадные ЖК в чистом поле – может быть.
Но как им не превратиться в ЖК Свиноедово Афродита, где по твоим же словам по ставке 600 руб сдать не могут?

 

Ну так-то все брали бы, если бы 1) помещения были 2) цена за м2 была одинакова.
А так на старте продаж самых хороших помещений уже нет. А те что есть на первой линии, стоят в два раза больше за м2, ещё и аукционы всякие на них могут быть.

Про помещение для стрижки собак я писал в том смысле, что им бы как раз подошло помещение с арендой в два раза дешевле где-нибудь сбоку. Собачники то как раз будут прогуливаться по всем зелёным зонам, и не по одному разу. А это периметры всех комплексов там, т.е. они увидят все помещения.

 

Там по ряду объектов цена за м2 задрана на 50%. То есть человек конечно будет получать свои 5% годовых. Но потом при попытке продать такое помещение потеряет энную сумму. И как бы не всё, что до этого заработал на аренде.

 

А очень просто не покупать в Свинонеедово, Южное Птушкино и Очень дальних Ватуттинках.
1. не менее 5 000 домохозяйств
2. при 17 этажке - первый этаж недвига только встроенная, не пристроенная
3. холопохранилища от 700 квартиромест
___________________
Там желание не такое. Бабло на кармане без вопросов от налоговой, но такое... Заниматься желания нет. И возможности даже через опционные схематозы. Поэтому даже 6% грязными при росте тела на величину инфляции воображаемого - вполне устроило. Горизонт инвеста - в ближайшие 10-15 лет никто ничего не продает. Т.е. даже при инфляции в 4% - переплата в 50% - нормально. Просто нет никакого приличного пути из-за нашего ГК и прочего для достойных слуг народа с миллионом баксов на кармане(про совсем глупых, типа того из мэрии по культуре вроде, который просто складывал на депозиты в разных банках, речь не идет)

Вот вам реальный кейс, который наблюдал. 2019, монолиты в районе Гаррибальди, 4к с крутым балконом по углу, тишина, окна куда надо, дом 00-10вых, хата в бетоне. Дочь уважаемого человека хочет обустроить гнездо, чтоб городская квартира была недалеко от родительской. Выходят на собственницу: ты мне услугу, я тебе - продажа по рыночной цене, но одно условие - мне деньги не нужны, нужно подобрать такой же объект. На чем порешили: квартира на гаррибальди продана, взята квартира в жк Д1 на Дмитровской на 30 с чем-то этаже, суседями, блин, стали. На д1 тоже в бетоне. На вопрос - чего делать будешь? сын выйдет в отставку - пусть творит, что хочет.
Как говорится, стиль жизни федеральных и прочих служащих апермидлкласса Первопрестольной. предложение - купить коммерцию и сдавать КиБ натыкается на вопрос - да нафига мне эти ооо, времени нет, кто будет заниматься?
Человека, который придумает управляйку, которая по надежности устроит в смысле схемы и не будет каждый год донимать, ждет оглушительный успех. осю хартмана не предлагать

 

а что, у уважаемых господ нет контактов предпродажников? Мне у какого-то небольшого предлагали в 20м, но там единичные лоты нельзя.
или никто такими контактами не делится?

 

Почему горе-инвесторы? До сих пор выходят на десятки процентов годовых на минимальном взносе в семейную (и т.п. льготную) ипотеку. И с ремонтом брать как раз выгоднее, выйдет дешевле чем самому делать, зачастую люди начинают делать под себя делать, вкладывая лишнее. Опять же плюсом конченому покупателю, который предпочитает сейчас студии брать уже с ремонтом. Да и время не теряется с момента сдачи, только меблировка и вперед - сдавать, перекрывая ипотечный платеж, если не зафиксировал прибыль переуступкой до ключей.

 

А кто это?

 

вы еще модно предложите купить трешку, порезать на студии и сдавать посуточно.
сколько сейчас стоит мебелировать, включая технику однушку/студию из расчета сдавать не пассажирам из коммунарки?
в полмиллиона влезть можно? или я опять живу прошлым?
и про долговечность ремонта от застройщика - в том жк, где вы смотрели мелкое под поделить, плитка в су не на стенах, а на гипсокартоне. до стены сантиметров 5. рассказать, что там будет через 5 лет? одной заменой ламината не обойтись.
нет, в принципе в каком-нибудь прокшино в 2020 на котловане, да под льготную - наверное было интересно. но только за счет плеча -для молодых, дерзких.
но вот мой возможный вариант.
мне в марте-апреле предлагали там хорошую студию с видом за 6900, можно было спокойно сдвинуть до 6700, полной стоимостью, но ячейка. этот корпус еще не сдан.
в сданном стоит за 7600, как у ПИК(которые сдадут зимой) - т.е. дороже не продашь. продадут за 7400 на руки, скорей еще дешевле.
И вот не так давно я сходил на осмотр(мне делать нефиг)
раз
два
диагноз: если есть желание это сдавать, то нужно делать ремонт. иначе по около тткшной цене не сдать - менять плитку на полу, весь санузел под замену, обои, двери - вообще все. на фото намного лучше, чем в жизни.
поверьте, мне как спекулянту в цао и немножко посдававшему - ремонта на миллион минимум с обстановкой, через 5 лет повторить. специфика локации - перед вами по цене стоят все кузьминки и прочие нагорные с котловками.
а все эти льготные ипотеки с перепродажей. ну, кто-то подержанные мерсы перепродает и неплохо поднимает. но здесь не про это.

 

ну мне в свое время одна предлагала без оплаты моей стороны завалится на какое-то закрытое мероприятие до старта продаж с ценами пониже, чем на старте. но там минимальный лот не одна и конечно, без ипотек.
мне было не интересно, устал я от хат и не видел в них средства роста после введения проектного финансирования.
Самолет опять же предлагал вроде за деньги "ранний старт" еще зимой. сейчас зашел в лк - такого пункта нет.
что, уже нет такого? опять я в жизни все пропустил, пока брал ддушки или совсем на котловане в первых корпусах или переуступки по вкусным ценам срочные.

 

Не знаю. Я не интересовался особо, потому что не было особого желания в ПСН на котловане лезть.
Да и покупаю я по-нищебродски, помещение раз в десять лет.
"Да, я не богат. Я сказочно не богат." (с) КВН

 

На 20-и метровую студию хватит 500 к по меблировке. Что будет через 5 лет - это уже не забота инвестора. Он выходит либо на переуступке до ключей и меблировки, либо как раз по истечении 5 лет, чтобы не платить налог, сдавая ее в это время.
И уж привязка к какой-то ТТК-шной цене непонятно каким тут боком. Как и в любом инвесте оценивается стоимость метра в конкретной локации для покупки/продажи/аренды и их соотношения между собой. Поэтому для ПИКа ЦАО и прочий пафос - мимо. Но по сравнению с бабушкиным наследием сдается гораздо быстрее.
Локация - это уже другой вопрос. И тут только Москва с шаговой доступностью у метро. Проекты, которые Вы привели - опять мимо, есть и более интересные.

 

Форумчане, ищу около полу года помещение коммерческое в Москве для покупки и дальнейшей сдачи в аренду. Бюджет 30-40 млн руб. Хочу выйти на доходность до 15 лет, но при этом хочется найти нормальное ликвидное помещение, чтобы не только на цифры окупаемости рассчитывать, а быть более менее уверенным, что если арендатор нынешний съедет, то следующего не надо будет искать по пол года. В целом требования казалось бы достаточно адекватные и по окупаемости не очень жадные. НО ничего не могу найти нормального(( перерыл весь циан и Авито, просто один шлак без графика.. уже руки опускаются. ЧТо делать? Помогите, посоветуйте. По требованиям коммерция, отдельный вход с улицы, формат стрит ритейл. Ничего фантастического)

 

может у застройщиков на котловане посмотреть?

 

коммерция это вообще кирдык полный. Огромная конкуренция, в каждом новом ЖК строят десятки помещений, по итогу половина всегда пустая и владельцы демпингуют.

 

Между первичкой и вторичкой приличный ценовой разрыв тк все программы стимулирования спроса действуют только на первичном рынке. Квартиры на ключах стоят чуть дороже чем у застройщика в котловане. А если еще и 13% отнять так вообще печаль-беда.

 

это называется незаконная перепланировка. Такое себе. Продать потом можно только с приличными дисконтом тк она прям жёсткая. Ну или сносить это все к фигам и продавать стены.


Ремонт под сдачу надо детали 1) иносостойкий 2) легко обновляемый. Основа должна быть капитальной. Хорошие санузлы (это дорого). Изнашиваются стены, пол и двери. Переклеить обои, перестелить ламинат и поменять дверные полотна стоит в общем то не дорого.

 

на предстарте можно конечно развлекаться. Но надо брать сразу несколько квартир. Да и с появлением эксроу у застройщиков к предстартам интерес потерялся. Сейчас это больше маркетинг а реально «купи нелеквид по как бы интересной цене».

 

либо как раз по истечении 5 лет, чтобы не платить налог,
с 2020 налогового периода есть такая поправка в НК в ст. 217.1.
"« В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.».

 

Да, верно, поэтому стараются перепродать по переуступке, тогда и у покупателя есть возможность взять ипотеку на условиях первички. Аренда потом - это скорее план Б, если цены к моменту необходимости выхода не достигли интересного уровня.

 

2 в человейниках самолета/пика на линии, где точно будут ходить люди?
до 20 млн. посмотреть можно.
а ловить 8% доходности уже беспроблемного, готового - перед вами будут стоять те, кому хватит и 6%

 

Да, об этом и речь, что ремонт, к моменту возможности безналогового выхода из объекта, не убьется.

 

на переуступку не дают ипотеку на условиях первички.

 

Именно что дают, т.к. это все еще дду и первичка

 

у меня весной взяли по семейной в 5% в альфе

 

Звонили из ПИК.
Очень хвалили это красоту
https://www.pik.ru/mkr-vostochnoe-butovo/progress/video
https://www.pik.ru/bp2/progress/video
Рассказывали о вариантах рассрочек, предлагали ипотеку под ≈9-10%, но само тело ипотеки аж щедро 40% от цены.
На вопрос - и что вы-таки можете предложить в Бутово Парке 2 девочка "как нет? ой, и правда"
в восточном предлагают аж дешевле 150 за метр.

Вопрос к знатокам. Ни в прошлом, ни в позапрошлом, ни ранее году ПИК себя таким не утруждал(вообще, кроме спамер от гранели по коммерции вроде никто не звонит). К чему бы это?

У меня ВБ в закладках - мелочь менее 10 млн. разлетается как горячие пирожки, оба помещения по 40 квадратов (одно на лес, второе на забор школы) с ценой 7+ бодро улетели за неделю.

То ли с продажами все хорошо, но зачем тогда меня доставать. То ли с продажами все плохо и они тупо показывают/скрывают, чтоб не сложилось мнение, что объекты висят кварталами?

 

Увидел в Восточном Бутово ПСН в корпусе 37 кабинетной планировки.
Хм, думал ПИК их уже не строит.

Мне постоянно звонят по недвиге. Но вместо девочек роботы, поэтому я даже не знаю, что именно и где они предлагают.