Все о коммерческой недвижимости.

Да, раз в полгода присылают письма с просьбой снизить %. У меня есть маг с 4.5% у пятака в регионе, при этом когда пришли продлять договор по нему - сами предложили продлить на текущих условиях.

 

Просто из СЗФО за исключением СПб доносятся удивительные слухи. Массово ноют о 3,5%, а всякие низкооборотистые в птг и прочих на расстоянии 2-3 км от другого пятака получают предложение ли 2% или досвидания

 

Если место норм и магазин хорошо торгуют, просто аккуратно сливаешь и все . В пгт давно ничего не смотрю, только города от 20-25 тысяч

 

Господа, прошу совета
Опыта в коммерческой недвижимости нет, но давно хочу офис перевести в свое помещение. Для этой цели периодически мониторю продажу имущества Москвы. Сейчас в нужной мне локации появилось помещение на первом этаже жилого дома с отдельным входом. Все вроде бы нормально, но есть нюанс:

Существенное условие сделки: установить на Объект приватизации с даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю постоянный публичный сервитут, являющийся существенным условием сделки приватизации, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и/или прохода через его часть (этаж 1, помещение XVII, комната № 1) (нумерация комнаты указана согласно экспликации ГБУ МосгорБТИ от 28 февраля 2022 г. на дату обследования 04 февраля 2022 г.) личного состава подразделений пожарной охраны к внутреннему противопожарному оборудованию, размещенному в комнате № 2 (этаж 1, помещение XVII), который сохраняется при всех сделках на Объект приватизации,
вплоть до прекращения сервитута в установленном порядке, переход прав на Объект приватизации не влечет за собой его прекращения.

Насколько этот сервитут вообще страшен? Можно ли его не регистрировать или оспорить его необходимость?
Также буду благодарен, если объясните какие еще могут быть подводные камни у такого помещения. Или просто зарегистрировал переход права, заключил договоры с ресурсными организациям и вперед?
Помещения от Москвы смотрю в том числе, так как они продаются в НДС и его можно будет взять к зачету. Или все-таки лучше оформить на ФЛ или ИП?

Спасибо

 

Это вместо аренды - процент от выручки?

 

Да, как некая защита от инфляции и автоматическая индексация

 

- Хотел спросить. Задача вот какая...
- Погоди, погоди, тебе совет или консультацию?
- А в чем разница?
- Совет бесплатный, консультация за деньги.
- Совет, конечно!
- Мой тебе совет: запишись на консультацию.

 

Сходите на осмотр и задайте эти вопросы представителю продавца.
Если вам нужен ндс, то лучше ооо, а так решать вам.

 

Товарищи, подскажите пожалуйста, кто то сдает цветочным магазинам? Есть какие то сети, кому можно предложение закинуть?

 

Ставка 12%, теперь даже льготный кредит будет около 14%

 

говорит ли это о том, что сам базовый актив для извлечения процентного дохода подешевеет в рублях?

 

Спрос уменьшится, так как по такой ставке менее интересно + депозиты как альтернатива будут интересней, соотвественно цена вниз пойдёт.
У меня у самого был в планах на сентябрь вторая кредитная линия, даже залог оценили уже. Теперь надо подумать ещё раз

 

С депозитов понесут тарить. Без кредитов

 

вы смотрите со стороны профессионального участника рынка, работающего плечом.
я же как небогатый вижу наоборот повышательную тенденцию в том смысле, что девальвацию рубля экономический блок и не может и не хочет остановить
напоминаю, 100% роста тела обеспечивает всего лишь 15% ежегодный в течение 5 лет. ну или 20 млн. через 5 лет будут как современные 10 млн.
15ю ставку даже при инфляции по активу и общей в 15% никто не даст.
значит, раз валютные инструменты ограничены, а жилая уже не интересна, можно ожидать роста говна за 12 млн. до 20.
а вот не говно за 20 никто продавать не будет(потому что куда их? купить доллары и уехать в гагры? то есть нормальные объекты просто на рынок выставляются не будут вообще. или будут экспонироваться по сказочным ценникам - ну вдруг кто выиграет в лотерею и купит)
грустно все это, ломанутся в тему такие как я и изгадят господам всю доходность.

 

Вы против классической теории идёте) никто не будет брать за 20 говно за 12, при шикарной альтернативе в банке, а даже если кто то и купит, то это единичные случаи

 

Почему жилая не интересна? Льготные ставки не изменились, для вложения в бетон еще больше мотивации. Да и застройщики своими ценами быстрее реагируют на инфляцию, нежели жилая вторичка. Один ПИК чего стоит, за лето на некоторых проектах чуть не на 30% поднялась цена и ничего, бодро покупают.

 

потому что туго с валютными инструментами. с рублевыми сидеть в ожидании то ли 14, то ли 98 года - такое себе удовольствие. можно досидеть до язвы и лысины. особенно, если эти миллионов 20 не кредитные и единственные.
нет, понимаю, флоатеры, золото в нкц - но и там есть риски.

 

потому что еще больше мотивации вложиться с плечом под льготку в ипотеку.
ок, дружно влошились. закрываться об кого будем?
вы думаете шнм будет еще меньше есть, но скупят ВСЕ строительные рекорды МСК и подмосковья?

 

Инвесторов, которые входят с капиталами на перепродажу - считанные проценты. Кроме того, жизненные ситуации никуда не исчезают у людей, помимо того, интереснее переехать в удобное, современное и новое. Те же планировки "евро", хорошо себя зарекомендовали, а пошли они, не знаю, лет 10 только как? Да и то, до сих пор не все застрои делают их удобными.

 

чтобы шнм покупали удобное, хорошее и новое, кто-то должен им налить в панамку денег ипотекой.
ок, налили под 5%
сколько еще апсайда осталось по цене удобных евродвушек в 40 квадратов прежде чем у них кончатся деньги на ежемесячный платеж? думаете дойдет до 400 000 рублей за метр или все же до 500?
да, с введением проектного финансирования смысл заводить свой капитал пропал - долг всегда дешевле капитала.
т.о. бедным людям с небольшим капиталом неинтересна жилая - ну не брать же десяток евродвушек у пика , ставя весь капитал в первоначальный взнос(с чего платить ипотечные платежи? сдавать их, да?)
что и требовалась доказать - с небольшим капиталом на руках жилая не интересна.

 

Где именно должно дойти до 400 за метр? Навскидку, 390 в Большой очаковской 2, 397 - Руставели 14. Уже сейчас такие цены на готовое пиковское жилье.
Поэтому пока еще работает ПВ - 15%, остальное в семейную, например, под 5,3% + на накопительный счет сумма ипотечных платежей до ключей, чтобы выйти из объекта переуступкой заранее. А уже что Вы там возьмете ПИК или какой-нибудь wow/now.
Весь капитал никто, очевидно, в одно место не складывает, это уж не знаю при чем здесь.

 

Подскажите пожалуйста. Акции это ж временное вложение денег, с тем смыслом что нельзя же накопить и в старости жить на одни акции или дивиденды с них. Гораздо же лучше накупить ком, недвиги в хороших местах и жить на аренду. В собственности 2 ком, помещения на первых линиях жк.
Раздумываю стоит ли влезать вообще в фондовый рынок.
Сори что написал в эту ветку. Прочитал полностью с самого начала, убедился что тут много авторитетных людей.
Заранее вам благодарен.

 

Это менталитет старшего поколения за 60. Поклонники движения FIRE с вами не согласятся.
Зависит от того сколько комм.недвига приносит, зависит от того как вы в фондовый рынок будете вкладываться и на сколько лет.
А в целом никто не запрещает совмещать и диверсифицировать вложения. На фондовом рынке риски выше, но и вознаграждение (как плата за риск) потенциально возможно больше
Чисто мое мнение, что не вкладываясь в фондовый рынок - вы упускаете потенциальные возможности диверсификации. Но может она и не нужна

 

вкладывайте и туда и туда.
в акции лучше понемногу, но системно - это и годманы показывают и даже модели с монте-карлой.
т.о. можно купить 2 и один из арендных потоков направлять в фонду.
говорят, что результат будет не столько лучше, сколько надежнее.
в любом случае, никто не знает правой стороны графика

 

Тоже считаю, что данная ветка одна из самых адекватных и прикладных в бмвклубе))
На мой взгляд, и в недвиге и в бумагах есть свои плюсы и минусы, но боятся бумаг не стоит мы же деловые люди))).
Из плюсов бумаг (имхо) - зайти можно с любой суммой, даже самой минимальной, и быстрая ликвидность (если срочно понадобится часть суммы или вся), чего не скажешь о бетоне.
Но на сегодня более удобного и надежного пассивного(?) актива чем ком.бетон, не вижу. Из минусов бетона высокий порог входа и выйти не так быстро.

 

Соглашусь с коллегой.

 

неактуально

 

Всем привет, есть помещение в маленьком городе в регионе, площадь около 100 квадратов, наклевывается одна федеральная сеть алкомаркетов, предварительно согласовали цену около 1 тысячи за квадрат. Вопрос в следующем, какой процент индексации считается приемлемым? И на каком сроке договора настаивать?
В аренду ни разу не сдавал, знаний в этом вопросе нет. Риэлтор, сказал: "индексация 1 раз в 2 года примерно на 3%, от крупной федеральной сети это норм", и договор на 20-30 лет.
Как мне кажется такие условия крайне не выгодны. Буду благодарен, если кто подскажет.

 

если известная сеть это КиБ так никакой индексации не будет лет 15.