Все о коммерческой недвижимости.

Просто укрыться от ветра, и без крыс.

 

с увеличением инфляционной составляющей и курсом рубля, уже со стороны арендодателей не возникнет ли массовый запрос на пересмотр арендных ставок через год другой !? на длинных договорах. ну так сказать фантазирую, если стоимость недвижки с каким то с временнЫм лагом подтянется в цене за слабеющим рублём как валютой, и будет доходность 4-5%

 

Всё зависит от окружения, 4 года назад купил здание 500 метров ( 5 арендаторов), доходность была 1% в месяц, прошло 4 года, аренду удалось поднять за 4 года на 10% в среднем, в этом году продал Х2,5 к цене покупки и доходностью около 5%, но человек брал под свой бизнес. Итого имеем, цена недвижимости выросла, а ставка осталась практически на том же месте.
Сейчас смотрю что нибудь интересное купить, а нет ничего интересного, не нахожу выше 8-9% грязными. Если что то и есть, то МАП дутый или такая жопа мира, что потом никого не посадишь. Поэтому пока оставил идею о доп покупках, подождём, посмотрим, что будет.

 

Господа арендодатели, как в договорах аренды на 11 месяцев прописываете, что договор через 11 мес. будет снова автоматически пролонгирован на этот срок?
До этого в основном заключал долгосрочные договора через регистрацию.
А сейчас новый арендатор предлагает на 11 месяцев с автоматической пролонгацией.

 

Подписывайся конечно. Первое - Автоматическая не значит обязательная. Второе - необходимо наличие допника. Нет допника - нет продления.Даже если оплаты были - прекратить действие договора можно на раз, два, три. Уведомление и с вещами на выход.

 

Если указан допник как условие продления - это не автопролонгация. Для автопролонгации так и указывают, например, в случае, если стороны за Х дней до даты окончания не заявили о прекращении договора, то он считается продленным на такой-то срок. Количество продлений не ограничено.
И если оплаты были своевременно и других каких-то отклонений нет от договорных обязательств со стороны арендатора, то это не просто прекратить на раз два.

 

Х дней - это как раз и делается для выхода из сделки без последствий, в определенном временном интервале, для любой из сторон.
Что касается посудиться - арендодатель, думаю, тоже вправе податься, если арендатор раньше съезжает, особенно, если договором предусмотрена компенсация за досрочное прекращение.

 

А для чего в этом случае нужен допник, если у нас по условиям окончании договора, стороны не изъявили желание о расторжении и он автоматически будет продлен на 11 месяцев?
Я предполагал что допник стоит подписывать в случае изменения арендной платы.

 

Уже пережидаю.
Часть в стройке в России, часть в стройке не в России, часть в облигациях, в грязной зеленной бумажке не в России.

 

В облигациях офз?

 

Вот дурак я подписал 10 летний договор, а там поднятие аренды по соглашению сторон, арендатор не соглашается поднимать....никак его не заставить?

 

Бомжей под дверь и охрану для бомжей

 

Ахаха, может свет выключать каждый день на час-два)?

 

Никак(

 

Ловить/фиксировать арендатора на нарушениях, подводить под расторжение, усиливать переговорные позиции)

 

Собственноручно подписать хрень а потом терроризировать и строить козни ни в чем не повинной второй стороне , это наша культура ведения бизнеса …

 

Выйти из объекта разместив на Авито как супер ГАБ с надежным федеральным арендатором и 10 летним договором. Правда сейчас ставка ЦБ вросла и надо будет двигаться в количестве окупаемых МАП

 

Бл, влип
Как надо прописывать этот момент что бы гарантированно можно было поднять?

 

Обычно договариваются на официальную инфляцию

 

Если сетевик то только % от ТО

 

схватить и не отпускать.
вы ж при нормальном договоре дальше будете по гк после первого года, т.е. или он платит ваши хотелки или пока вася.
при нынешней ситуации - это ваш выигрыш.

 

м.б. быть внести в договор, что при росте ипц на определенную величину ставки на пересмотр?
ну типа если как раньше, по 10-15% за год - это одно, но будет 40%+ за два года? или как-то так?

 

там на этой авите этих красно-белых и прочих аптек с договорами до конца тридцатых годов больно много - и никто не берет.

 

все мы любим то, чем нас кормили в детстве, все мы считаем так, что будет как уже было.
а если нет?
рублик в 12.2024 - 120, 12.2025 - 150, рост зарплат в номинале 5-8%
это скорее к господам арендодателям придут всякие Буханки, барберы, пивняки и прочие ноготочки с дивным раскладом: средний дневной оборот - 30%, рентабельность - 50%-70%, так что давай снижай, потому что мой бизнес превратился в бесплатный мартышкин труд, в ближайшие кварталы он станет убыточным.
мое мнение, что заботящееся о нас правительство, столкнувшись с неспособностью населения и дальше обслуживать долги(не то что брать новые) в ближайшую пятилетку устроит мягкую девальвацию и минигиперок.
а вот сможем ли мы с честным видом съехать на 451 ГК - вопрос. там п.4 всегда всем жизнь портил. и пока крупняк не просудиться вплоть до ВС с желаемым результатом, то и толку не будет.