Все о коммерческой недвижимости.

А от Самолёта кто-то покупал?локации у них не очень на мой скромный вкус. Там метро после 2028 года дай Бог будет. Может кто знает, пользуется ли спросом? К примеру , тот же ЭКО Бунино?

 

Точно у вас нет денег на покупку коммерческого помещения Ж))

 

доводами сторон.
это ж гражданский процесс.
на прошлой неделе мне тут знакомый ныл. "Сережа(юрист) подал мне калькуляцию работ поздно, в кассации даже слушать не стали."
То, что юрист должен быть не Сережа, а Сергей Батькович, что кассация поступила правильно(и даже ему бесплатно разъяснила почему он проиграл!) - как об стенку горох.

Покупал. Нас тут минимум двое.
И метро нам нафиг не нужно - нам там не жить. Посмотрите на ценники в Путилково
Рассматривали и купили областные выселки, откуда либо на маршрутке либо на машине.
Не прогадали . Не нужно подходить к бизнесу с меркой жизни.

А101 платит нехилые денежки продаванам(заглянул тут в один уютный чатик), если они втюхают к квартирам и нежилое - там огромная накачка
плюс вроде года полтора назад давали до 3% скидки, если купил у них и квартиру
и знаете, испанские кварталы до сих пор с нулевым ремонтом по 1700 сдают в 70 кв. - потому что годик посидели в бетоне с молчащим телефоном. за 1500 снимете, за 220 000 купите - а уж если торговаться

 

Ты жужелица с трёхдневной регистрацией ничего не перепутала?

 

Воу, надо же какой мужчина. Досвидания. Далее в полемику вступать с таким существом не буду.

 

А где купили, если не секрет? Можно просто район Подмосковья. На что расчет? У Самолета тоже много новостроек и коммерческих по всей области.

 

Рынок коммерческих помещений довольно специфичен, и каждый застройщик выбирает свою стратегию развития. ПИК делает ставку на высокий спрос, что обеспечивает быструю реализацию объектов. Но последующее вхождение, когда все раскуплено, будет сложнее. А А101, наоборот, пытается идти в ногу с текущими трендами, делая с запасом, что не очень работает на этапе заселения, но в долгую должно себя окупить. Может не для всех инвесторов, а лишь для самого застройщика.

 

Ох, так типо аккуратно в два акаунта работают продаваны из А101 гы гы


Да денег нет, есть помещения

 

Это называется по другому - ЖАДНОСТЬ, коммерческие квадраты продаются дороже, чем жилые, а дальше их это уже не волнует.

 

Покупал, но не ЭКО Бунино. Метро особо и не нужно, наоборот - плюс, т.к. проще у себя в ЖК купить все, что нужно. Ценник за метр вполне гуманный, а ставка аренды может и с московскими спальниками поспорить.
Большой плюс - квартиры сдают с ремонтом, т.е. люди быстро заезжают. Например, первый корпус (он же первая линия) сдан в прошлом мае, "на сейчас" максимум 2 помещения вакантны со ставкой 3к (это Подмосковье, там не то, что метро нет и не будет никогда, там до электрички минут 25 идти).
Правда, будьте готовы, что сроки могут серьезно сместиться, а сейчас мораторий на штрафы ввели. Мне выдали ключи на 7 месяцев позже. Но при этом, потенциальные арендаторы готовы ждать. Т.е. раз в месяц-два спрашивают, когда ключи. При том, что цену я ставил среднюю по жк.
Маленьких площадей у Самолета мало, обычно. И за них прям драка сейчас идет. Т.к. они перешли на аукционную систему с месяц назад (к ним, как я понял, из ПИКа какой-то босс перешел, который эту систему ввел для коммерции).
Что касается брать бетон со сроками в будущем, я тут не соглашусь с мнением, что это плохой вариант. На самом деле, потом хороших лотов не останется к моменту сдачи. Т.е. можно положить под 15% на 3 года, вопрос что к тому времени будет в продаже, а то могут быть только ГАБы уже с оверпрайсами либо какие-то непроходные помещения.
Кстати, некоторые ЖК у них идут с частичным жильем на 1-м этаже, то бишь % коммерции в 2 раза ниже, например, в Молжаниново, соотв. конкуренция у арендаторов выше. Оттуда же и большие ставки сейчас на аренду (можно открыть авито/циан и очень удивиться).
И еще, у Самолета есть два варианта рассрочки 30% сразу, остальное до РВЭ (Либо, максимум, через 9 месяцев все Либо поквартально равными частями). Соответственно, эти 70% можно раскидать на вклады до даты погашения остатка.
Кстати, у ПИКа сейчас немало коммерции под льготную ипотеку 1%. Правда удорожание около 10% и страховка у них же должна быть.

 

Существа из а101 занимаются грубым смм

 

Просмотрела вчера по Испанским кварталам предложения. Действительно, Вы правы. Интересно, почему так с этим ЖК. Там есть и по 1300 за кв. м даже. С тем же ЖК Белые ночи такого нет. Район вроде один, а разница огромна.

 

Спасибо за подробный ответ. Аукцион смутил. Черт его знает, как будет финальная цена.
Подмосковье большое, на юге брали? Остафьево, Алхимово?
Меня стройка не смущает, два раза участвовала в ДДУ с нуля( Жилищный Капитал задержал на год сдачу, но выплатили символично 100 000 р без судов.

 

Я же описывал ситуацию с этим жк выше )) Потому что это а101, там жадность граничит с глупостью, почти во всех проектах этого застройщика площадь коммерции на 1 этажах составляет более 70%, когда у других это соотношение обычно не превышает 20-30%. (Не берем в расчет высотки и небоскребы, там расчет идет уже не по площади, а по квартирам). Раньше, в домах серии п44т это соотношение составляло порядка 10%.
Ситуация с арендой в ЖК Испанские кварталы очень печальная, несмотря на то, что комплекс был сдан где-то 6 лет назад. Каждый перебивает арендные ставки на понижение, так как помещения годами висят пустыми.

 

Перед началом аукциона имеет смысл прикинуть цену аренды и рассчитать для себя предельную цену лота, исходя из желаемой окупаемости. По месту и будете смотреть. Залог за аукцион (100к) возвратный.
Пока беру на севере.
Кстати, летом желающих участвовать меньше, можно и одному оказаться в неплохом лоте.
Но с Вашим бюджетом трудно найти что-то в Самолете, как писал, не особо много маленьких площадей. Но если наберется бюджет на площадь побольше и сможете поделить помещение, то желающих на такое не мало. По большей площади сами звонят и просят сдать часть.

 

Наверное пропустила, извините. 6 лет назад Да уж. Казалось бы новостройка, а нет, не все так просто. Я тоже задаюсь этим вопросом, не много ли помещений. Менеджер говорит, что 12% от числа квартир, но так в каждом доме) и по магазину на жителя - перебор.
А другие менее крупные застройщики? ФСК, Гранель, ДСК, Инград?

 

Потому что помещений меньше или с чем это связано? Локация в Новой Москве очень перспективная. Не думаю, что с этим связан спрос. Без привязки к конкретному застройщику, а то тут мерещится некоторым.

 

ответьте себе на вопрос: в чем перспективность локаций в новой Москве?
нет, жить даже в новой Москве лучше, чем в Подмосковье, но то жить.
при тех же площадях на количество жителей, при тех же доходах(а значит арендных ставках) вы получаете большую цену за метр потому что "это Москва"
с другой стороны, вы получаете намного лучший для выезда в люди общественный транспорт, меньше частных детских садов, развиваек - потому что все это строит город - а они неплохо снимают переполненность площадями
вы же берете стрит - чем хуже транспортная доступность, чем меньше городских услуг - тем востребование коммерция в вашем районе
вот есть бунинские луга, которые посреди ничего и транспортом до метро, у которого ничего нет, и есть комплекс в анино такого же проекта, строились одновременно.
ставки сравнимые, только аннино стоило почти в два раза дороже за метр.
Это в МСК, в области ситуация еще драматичнее.
и кстати, в ботаническом аду зимой(и до сих пор одно висит, но без ремонта) было несколько предложений в небоскребах по 2000р метр с ремонтом. это в 24 этажа, ога
Нет, если гордится, "у меня коммерческая недвига в бизнес-классе в Москве", это да. Но это не про деньги

 

Помещений меньше 60 метров у них мало в нарезке.
Было интересно в прошлом году на аукционе в Пятницких Лугах, когда 40 с чем-то метровое помещение по итогу ушло где за 10 с копейками при такой же цене 65 метрового в корпусе напротив в свободной продаже. Так что в аукционах Самолета на маленькие площади реальное сумасшествие встречается.

 

Не слушайте менеджеров, особенно в А101 )) они профессиональные мошенники )) просто запросите у них поэтажную планировку коммерческих помещений в нескольких корпусах и сами все увидите, примерно вот так будут выглядеть помещения.

 

Все логично. Ну да, я рассматриваю с точки зрения жить. И взгляд жильца на коммерцию. О муниципальных постройках даже не подумала. Путилково поезд уже ушел (( там уже дорого. Просто у А101 есть площади поменьше до 10 млн, в мой бюджет и не более того. То есть метро рядом не всегда плюс для коммерции. Спасибо вам

 

Видела такое)) это и смутило. А вот по опыту сколько помещений допустимо на здание,чтобы друг другу бизнесы не мешали?

 

если это обычные дома 17-25 этажей, то не более 20-30%

 

А ГАБы смотрели в этот бюджет? Их мало, но они бывают. Зато сразу, со след месяца, денежный поток.

 

20-30% - это от чего?

 

Да с моим бюджетом и посещений-то нормальных нет, не то,что ГАБ. Без опыта вообще можно классно влететь на деньги

 

1. а зачем вам там жить? смотреть нужно на выгоду.
2. если у вас жестко ограниченный бюджет, то просто составляете список всех вариантов и думаете, что выгоднее. у вас же явно их не сотни.

 

там же по условиям задачи деньги завтра не интересуют, интересен будущий денежный поток.
если человек готов подождать пару лет строительства, годик на раскачку района, то через 5 лет денежный поток по идее будет больше, чем от купленого сейчас габ.
тем более сколько не смотрел - какая-то раздутая по цене шляпа

 

100% по ценам. Да и по помещениям тоже искать нужно лучше, как-то сильно завышено по ценам. Хотя кто знает, кто будет завтра.

Жить не нужно) я имела в виду, что у меня есть опыт приобретения и строительства жилой недвижимости, но нет в коммерции. И я рассуждаю в ключе доступности транспорта, загруженности комплекса, популярности локации.

 

вот вы сами ответили на свой вопрос
позвольте срезюмировать за вас.
1. не мск
2. не а101, не скандинавия, не прокшино со двора и т.п.
3. высокая этажность, в мисайлово вон и за 7 отдают https://vidnoye.cian.ru/sale/commercial/297945957/ ну будт там в современных деньгах рублей 400-700. если устраивает, то отчего нет
______________
итого, за 10 от застроев ничего купить нельзя.
тогда или добавлять и торговаться https://www.cian.ru/sale/commercial/296610014/
или не торговаться https://www.cian.ru/sale/commercial/301936381/ https://www.cian.ru/sale/commercial/299981345/

насчет того, что подождать
ну, почитайте форум несколько лет назад - и 10 ГАБ было дорого.
посидеть по высокой ставке и дождаться таких же, у которых не 10, а 20 млн и конкурировать с ними?
____
в принципе, если есть понимание, то почему бы не прозвонить ( а лучше не съездить) и поговорить с хозяином вот такого?
https://www.cian.ru/sale/commercial/301875446/ https://www.cian.ru/sale/commercial/295284442/

как бы поступил я? в жк одинбург есть 2 помещения до 13 млн в 25 этажах
там одно на детсад, другое на многоуровневый паркинг
80 грязными в нынешних деньгах, наверное, будет
я там был, интересно. занял бы
но мне очень не нравятся часть рендеров с башнями - там заборы
впрочем. и главный корпус грозились при постройке обнести - но кинули

И кстати прекрасный пример доплаты за "Москву" - ватутинки, где в неудачных старых ставка 1200 р за метр и одинцово, где вокруг, что в одинбурге не со двора, что в клубничном поле - под 2000рублей