Все о коммерческой недвижимости.

25 будет в Марте, если ничего не изменится.
От ЛПР за бизнес из Банковской отрасли.

 

Так цб в открытую говорит про тренд на повышение дальнейшее…
Они реально хотят что бы народ все во вклады перетащил и перестал тратить, но зп при этом растут, а покупательская способность фантиков падает, дефицит раб силы не куда не денется, какой то замкнутый круг

 

Важный Момент. ЗП Расли. После 22 года открылось узкая форточка возможностей, в которую ломанулись кто во что горазд, в надежде нарубить бабла. Чтобы это провернуть нужны люди. Конторы нахапали контрактов, что сервисных что поставочных, но реализовать не могут. Даже нехватка 10% персонала вызвала резкий скачок ФОТ. Началась драка за людей, кто заплатит больше. Теперь отстающие (типа ПВЗ) плавно догоняют тех кто был в первых рядах (Корпораты). А рентабельность не выросла, выручка растет, а всю маржу жрет ФОТ и накладняки. Какая разница если у тебя выручка +30% ФОТ +22, инфляция 10%, кредит 30%.
Следующий шаг, начнут резать косты. Оценивать финансовые показатели каждой отдельной точки. Инвестиции 22 - 23 годов должны уже показывать нужные показатели, иначе дропнут и владельцы выйдут в депозиты. Зачем упражняться с бизнесом который дает 5% дивов, если в банке 20%.
Вот и пойдет волна сокращений супер дорогих но бесполезных продавцов, технологов и прочих. И дефицит рабочих рук исчезнет, в след за чередой банкротств и оптимизаций

 

Согласен, все циклично, и весь этот рост ничем не подкреплен. В последнее время думается, гос-во частично намеренно сейчас душит ставкой , что бы кадры в системно значимые перетекли и оборонку, там нехватка. Много на сво завязано, когда и чем закончится …

 

А что за бизнес даёт 5% в год???

 

Я уверен что вы сами способны найти ответ на свой вопрос.


В России в 2025 году могут стать банкротами не менее 200 торговых центров из-за роста кредитной нагрузки, обусловленной высокой ключевой ставкой, написала газета "Коммерсант".
Как указывается в статье, Союз торгцентров (СТЦ) обратился к главе Минэкономики Максиму Решетникову с просьбой ввести преференции по кредитам для владельцев торговой недвижимости. Речь идет о субсидировании ставки по залоговым кредитам до 7–10%, реструктуризации займов с отсрочкой по выплате основного долга на пять-десять лет.

 

Эти всегда плачутся.

 

можно один пример, покупать врятли буду, хоть посмотрю, а то на авито всё какой-то мусор

 

Ну вот собственно:
В условиях дефицита кадров на рынке труда в России банкротства компаний могут оказать положительное влияние на экономику. Об этом заявила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова

 

тут вопрос МАПа, все хотят с мелким, с МАПом 2млн желающих сильно меньше

 

Я в июле купил на Лиговке объект за 20.5, мап 150к, дог 11 мес, уже есть претендент со ставкой 180к, будет это в след мае.
Две недели назад предложили Дикси Го, так же 10 лет окупаемость (45м, 350к, 5% индекс).
Есть объекты)
Я бы никогда не занес в банк 45м даже под 25%, потому что государству не доверяю.

 

Всё так, только они хотят это не потому что хотят чтобы люди перестали тратить) вдумайтесь, за 2024год % по вкладам 4 трл, а включая накоп счета все 6. Есть у банков такие деньги? Есть, но это не прибыль, иначе будет минус, это деньги самих вкладчиков, как в МММ. Ну а потом все вспоминаем 91й.

 

я вдумался, поэтому и нашел эту ветку и изучаю коммерцию сейчас)) по поводу% по вкладам и выдачи банками ипотек\кредитов, не думаю что уж настолько все плохо, но ситуация не нравится....

По теме можете подсказать? строится у вас под питером ЖК в полях, 600жилой\10 коммерции, те коэфф хорош, НО на эти под 600 квартир спрос будет у арендаторов коммерции?

 

Я об этом как бы писал месяца три назад.
У меня сейчас 2 объекта под реновацией. Один просудил почти, второй не начинал. Но выйдя в кэш, на коммерческую недвигу даже смотреть не буду. Со ставкой 20% и горизонтом года 2- ну его.
Кстати, раз зашел. А ВБ кто нибудь индексировал?
У меня сидят по 5 лет уже. Ни разу не трогал. Пункты битком.

 

Конечно будет. Люди всегда будут есть, пить, болеть, заказывать товары.
Более скажу, в реальных человейниках застройщики все реже продают коммерцию, оставляя её себя, чтобы как раз управлять арендаторами и держать ставки. Парнас - ставка 2500/м, хотя коммерции валом.

 

Кстати. Имею вопрос по реновации и соответственно налога с суммы компенсации.
Как я помню:
Было 2 позиции.
Налоговой и минфина.
Упрощенцы (независимо от выбранного объекта налогообложения) при расчете единого налога учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), а также внереализационные доходы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 248 НК РФ). Доходы, которые учитывать не нужно, перечислены в ст. 251 НК РФ, их список закрытый (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
И
Доходы в виде суммы возмещения, полученной в случае изъятия недвижимости для государственных нужд, в статье 251 НК РФ не указаны. Таким образом, сумму возмещения необходимо учесть в доходах по УСН. Об этом напомнил Минфин России в письме от 24.03.2023 № 03-11-06/2/26040.

Как видно, финансисты продолжают придерживаться своей позиции (письма от 18.10.2022 № 03-11-06/2/100783, от 12.10.2022 № 03-11-06/2/98495). Однако ФНС России считает иначе. По мнению контролеров, поскольку изъятие недвижимости происходит без учета воли собственника, это не должно иметь для него налоговых последствий. Поэтому в доходах по УСН компенсация не учитывается (письмо от 29.07.2022 № СД-4-3/9846@ (доведено до налоговых органов и налогоплательщиков), постановление Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 № А32-30849/2004-42/710).

https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/tax_doc_news/12400851/

Нет ли новостей?

 

Ну те с таким коэфф коммерческой к жилой, не плохой вариант? Меня просто смущает кол-во жителей, ну будет там 1200 численность...

Человейники пока изучаю в Мск самолетовские, там ГАПы, и аренда, и продажа. Походил ножками по ЖК которые на половину сданы в кукуево, в целом в корпусах сданных 2-3 года назад почти все сдано, поспрашивал у арендаторов, как у них дела-говорят хорошо.

 

У меня ВБ, договор краткосрок, индексация 5% безусловная.

 

у меня сидят 6 или 7 лет. Думаю пора.

 

арендатор прислал предложение - вернуть ему обеспечительный платеж, в связи с непростой ситуацией в стране.
Взамен него - предлагает дать банковскую гарантию на эту сумму

 

Если арендатор регулярно пребывает мозги, значит рано или поздно соскочит. Если вы к этому не готовы, то это может произойти в неудобной для вас момент. Вы не управляете и никак не влияете на результаты бизнеса арендатора. Поэтому лучше авансом его поменять самим. Сейчас еще пока хорошее время чтобы заменить на нового арендатора с более высокой ставкой и хорошей индексацией в договоре.
Я уверен, что в годовой отчетности у ООО которое у вас арендует помещение, будет рост и выручки и операционной прибыли.

Рассмотрите следующий ответ :


Уважаемый ХХХ, добрый день.

В наш адрес поступило ваше письмо (см. вложение) о (Возврате платежа, снижении ставки арендной платы. И пр)

Сообщаем, что для рассмотрения данного вопроса, в положительном ключе, вам необходим выслать ответным письмом, следующую информацию:

P&L магазина за период с даты открытия по текущую дату;
Справку о ежемесячном размере товарооборота с подпись уполномоченных лиц (, за каждый месяц с даты открытия магазина;
Информацию о среднем чеке и трафике.

Чем раньше вышлете информацию, тем скорее мы сможем рассмотреть ваше обращение.

 

мощно!
спасибо

договор расторгать не хочу, а арендатор не сможет. Это старой формации , лет 10 договору и они могут соскочить только если компанию аннулируют. Всё иное - коммерческие риски, которые несут обе стороны. И в судебном порядке они вряд ли выиграют. Договор не бессрочный и в нем четко прописаны условия расторжения

 

Не жалейте Арендатора! Защищайте свои инвестиции! Там в корпорации вообще на эти пиксели на экране пофиг. Они смотрят строчку итого.
У сетевиков есть Капекс на открытие магазина и его раскачку. Как правило она амортизируется в течении 10 лет. Поэтому если прошло 10 лет с открытия точки, смело удваиваете аренду. Даже если она будет 10% от оборота. Если они уже капекс с амортизировали, то им переезд в другую точку, с учетом текущей ставки дисконтирования выйдет намного намного дороже.
В этих случаях уже решение принимает не развивальщик и не директор магазина, а фин служба. И более того, если ответственный за регион извините за оборот, профукает перезаключение договора, его накажут очень больно.
Эта схема работает на отлично у большинства сетевиков.

Если шарага просит вернуть аванс, значит дело совсем хреново. Выселяйте пока можно и сажайте нового, пока бюджеты развития не потратили.

 

Это больше на продавцов маркетплейсов заточено.
Ну а так в цену за коммерцию у кого будет +5% ндс накрутят. Цены на ком недвигу вверх пойдут. Не думаю что кто то будет готов отдать свои кровные 5%. В «выигрыше» как всегда покупатель.
Я тут поговорил с юристами, если объект приобретен долями семьей (супруг, супруга, мама, папа, дети), то это не считается дроблением. Не очень удобно зато сильно дешевле по налогам при продаже.

 

На 600 хат минимум будет 1.5к, а то и все 2к.
Кофейня, аптека, пвз - норм.

 

Понял). Ну угловые там разобрали уже

 

по 23 году прибыль конторы 303 млн
по 22 году 455 млн
но и коммерческие расходы они увеличили с 4.7 млрд до 6 млрд

выручка
22 год: 17 млрд
23 год: 19 млрд

всё из открытых источников

неужели все так плохо, что надо 300 тыс отжать у арендодателя ))

 

Аптекари?