Все о коммерческой недвижимости.

В бетоне паркуют, за доходом туда давно не ходят))

 

А куда ходят за доходом? В крипту?

 

Переход с докторской из магнита за 300 руб на Фуэт из Вкусвилла за 600 не значит инфляцию в 100%. З/Ч на европейцев из-за сложности финансовой логистики и легкого дефицита тоже не дали 100%
А то что никчемные бесполезные долбоебы, которые раньше на складе товар в коробки складывали стоили 40 а теперь просят 120, потому что остальные ушли за рублем на новые земли, это вопрос времени. Ощущаемая инфляция на то и ощущаемая, есть исследование которое выявило корреляцию отклонений ощущаемой инфляции от реальной к уровню и качеству образования и размеру лобной доли наблюдателей.

 

Что касасается подорожания в 2 раза, то там выросла цена прежде всего на работу, материалы/запчасти конечно так не подорожали.

 

Всем привет! Посоветуйте пожалуйста как оптимально поступить с ремонтом крыльца?

Москва, помещение в МКД, арендует аптека. Нужно отремонтировать входную группу, как минимум, заменить покрытие(плитку), поручни на крыльце, козырек.

Собственно вопросы:

• Как ограничится минимальными затратами с точки зрения согласований? УК (Жилищник) попросил отправить им пока словесное описание работ. Если делается только капремонт без изменения конструкции достаточно ли будет только разрешения от УК?
• Щас в помещении нет пандуса. Насколько сложный/дорогой процесс согласования?
• Есть какие-ть лучшие практики как вообще идеальное крыльцо должно выглядеть?

Всем заранее спасибо за советы.

 

В аптечных сетях есть спецы, которые все варианты могут проработать. Начиная с того что минимизировать эту ситуацию. Если пандус есть возможность сделать , то конечно сделать. Если много ступеней и большая высота , попробовать вариант с мостиками по ступеням. Но вообще , ничего сложного .

 

По кредитам кто-нить узнавал ситуацию?

 

Всё также. Дают, но ставки печальны...
На МСП есть какие-то варианты льготные для Москвы, при поддержке мэрии, но остальная Россия смотрит в сторонке с завистью... (((

 

32+% названивают , говорят люди берут даж не хватает )))

 

В расчетах и планировании беру 25% годовых инфляцию .

 

Втб предлагает ключ + 6%
Ждут в конце марта - апреле какую то программу, но что будет - инфы нет.
Есть два варианта в регионе, окупаемость 5.5лет в лоб, причём в одном месте ещё можно достроить.

 

Уже готовое построенное сданное работающее без нюансов? Мне с 7летней предлагали, ТЦ в ЛО 1500квм, якорь - сетевик, по докам всё хорошо, а вот что через год будет достроен большой ЖК рядом, молчок, пока сам на место не съездил, не узнал бы, понятно что после ввода аренда сильно упадет. И будет в лучшем случае 11-12 лет окупаемости. покдлитсь
Если не возьмете, и будет желание, в личку поделитесь пожалуйста, можно Вашу комиссии обсудить)

 

а почему она должна упасть?


ps
Только начинаю смотреть в сторону арендных историй... Может есть у кого опыт с WB и Озонами - есть ли смысл покупать чтото готовое, где их поселили уже? Может есть общие рекомендации

 

Из плюсов - они часто занимают компактные помещения, соответственно более доступные по бюджету. Также порой окупаемость у них чуть ниже, чем средняя по рынку. В каждом случае надо смотреть на локацию (часто это не самые ликвидные места), само помещение, ну и оборот их надо бы предварительно оценить. Если это партнёрская точка, то этот вопрос без труда можно решить. Если достойный оборот, конкурентов в округе нет и не планируется ввиду отсутствия вакантных площадей и само помещение не в подвале и не в *опе мира, то вполне можно рассмотреть.

 

Потому что в ЖК будет своя коммерция.

 

Покупая помещение с ВБ вы скорее покупаете не помещение, а арендатора в помещении. Если он уедет, сдать будет сложно, плюс могут крутить яйца чтобы подвинуть с арендным платежом. Как правило ВБ сидят в нелеквидных помещениях (цоколь и тп). Озон открывают через 100метров друг с другом, поток будет так себе.
Покупайте не арендатора а помещение. Смотрите кого можно посадить в него если текущий съедет.
По мне так оба так себе арендаторы.
Пекарня, аптека на мой взгляд интереснее.

 

ps
Только начинаю смотреть в сторону арендных историй... Может есть у кого опыт с WB и Озонами - есть ли смысл покупать чтото готовое, где их поселили уже? Может есть общие рекомендации [/QUOTE]

Не совсем согласен с предыдущим автором, по поводу неликвида и моментов с разделением трафика.
Возможно, в Мск и СПб действительно ПВЗ много занимают не очень приятные помещения, но в остальной России ) достойных помещений с ПВЗ очень много. Более того, по собственному опыту знаю, что они еще и выпендриваются при выборе)))
Но, в любом случае, в Озон и ВБ сидят не дураки и не будут разрешать открытие точек одна рядом с другой! Там всё очень четко считают. Отталкиваются от плотности населения района. И от этого считают, сколько ПВЗ можно открыть, один, или 10.
Если вы новичок, то напишите в поисковике карта ПВЗ Озон и ВБ. Там вся Россия с рекомендованными точками открытия и местами, где открыться уже нельзя! Сразу поймете, что есть охранная зона и трафик бездумно никто делить не будет.
И если у вас район уже с устоявшейся коммерцией, практически занятой, то бегать ВБ от вас в соседнее помещение ради экономии 100 руб/метр/месяц никто не будет, а открыть второй просто не разрешат. Получается, что если у вас норм цены по рынку вашего района и вы не токсичный арендодатель, уважаете своего арендатора, то ПВЗ от вас не переедет и конкурента не появится. Люди же ремонт у вас делали, смысл переходить и опять делать ремонт?

 

Не совсем согласен с предыдущим автором, по поводу неликвида и моментов с разделением трафика.
Возможно, в Мск и СПб действительно ПВЗ много занимают не очень приятные помещения, но в остальной России ) достойных помещений с ПВЗ очень много. Более того, по собственному опыту знаю, что они еще и выпендриваются при выборе)))
Но, в любом случае, в Озон и ВБ сидят не дураки и не будут разрешать открытие точек одна рядом с другой! Там всё очень четко считают. Отталкиваются от плотности населения района. И от этого считают, сколько ПВЗ можно открыть, один, или 10.
Если вы новичок, то напишите в поисковике карта ПВЗ Озон и ВБ. Там вся Россия с рекомендованными точками открытия и местами, где открыться уже нельзя! Сразу поймете, что есть охранная зона и трафик бездумно никто делить не будет.
И если у вас район уже с устоявшейся коммерцией, практически занятой, то бегать ВБ от вас в соседнее помещение ради экономии 100 руб/метр/месяц никто не будет, а открыть второй просто не разрешат. Получается, что если у вас норм цены по рынку вашего района и вы не токсичный арендодатель, уважаете своего арендатора, то ПВЗ от вас не переедет и конкурента не появится. Люди же ремонт у вас делали, смысл переходить и опять делать ремонт?[/QUOTE]

Поддержу.
ПВЗ разные. Есть по франшизе и есть напрямую.
У меня договор напрямую с ООО РВБ, 100 квадратов, первая линия дорого стрита. Платят по рынку - 4к за квдарат. Хотя за углом есть и по 2.

 

Не совсем согласен с предыдущим автором, по поводу неликвида и моментов с разделением трафика.
Возможно, в Мск и СПб действительно ПВЗ много занимают не очень приятные помещения, но в остальной России ) достойных помещений с ПВЗ очень много. Более того, по собственному опыту знаю, что они еще и выпендриваются при выборе)))
Но, в любом случае, в Озон и ВБ сидят не дураки и не будут разрешать открытие точек одна рядом с другой! Там всё очень четко считают. Отталкиваются от плотности населения района. И от этого считают, сколько ПВЗ можно открыть, один, или 10.
Если вы новичок, то напишите в поисковике карта ПВЗ Озон и ВБ. Там вся Россия с рекомендованными точками открытия и местами, где открыться уже нельзя! Сразу поймете, что есть охранная зона и трафик бездумно никто делить не будет.
И если у вас район уже с устоявшейся коммерцией, практически занятой, то бегать ВБ от вас в соседнее помещение ради экономии 100 руб/метр/месяц никто не будет, а открыть второй просто не разрешат. Получается, что если у вас норм цены по рынку вашего района и вы не токсичный арендодатель, уважаете своего арендатора, то ПВЗ от вас не переедет и конкурента не появится. Люди же ремонт у вас делали, смысл переходить и опять делать ремонт?[/QUOTE]
Посмотрите в Серпухове ул. Советскую. Там ВБ сидит в соседних домах или через дом и их там штук 5-6! Озон: Москва, Ореховый бульвар 24 к 2 и к3. На закрытой территории 2 пункта. Сами они рядом может и не откроются и рядом с собой не дадут, а по франшизе похоже есть нюансы))

 

Посмотрите в Серпухове ул. Советскую. Там ВБ сидит в соседних домах или через дом и их там штук 5-6! Озон: Москва, Ореховый бульвар 24 к 2 и к3. На закрытой территории 2 пункта. Сами они рядом может и не откроются и рядом с собой не дадут, а по франшизе похоже есть нюансы))[/QUOTE]

Трудно комментировать точечные ситуации. ХЗ что там на этой локации? Может там 100500 людей живет на квадратный километр! Ведь у ПВЗ какие мысли, с одной стороны надо чтобы ПВЗ каннибализмом не занимались, но и слишком далеко друг от друга в густых районах тоже нельзя ставить, тк будут очереди на выдачу/примерку и как результат - отрицательные отзывы и недовольство у клиентов. ПВЗ есть брендированные и есть партнерские. Вот партнерские могут в одном помещении выдавать и Яндекс и Озон, и ВБ. Возможно, в этой локации много таких партнерских, не брендовых.

Но, давайте подойдем к этой ситуации с другой стороны. Ведь в наших силах, как арендодателя, оценить локацию и понять, если рядом есть уже ВБ и ко мне приходят с еще одним ВБ, решить, будет ли он тут успешным, или свалит через 5 месяцев? Я бы сразу сказал, до свидания ребята, не сдам, смысла нет. А если мы гонимся за любым арендатором, лишь бы сел, то глупо плакать, если люди сваливают через пол года, или ноют, что выручка говно и надо снизить аренду.
Я по такому принципу многих брею сразу на пороге. Беру только того арендатора, в чьей бизнес модели я уверен.

 

во всем, что вы перечислили, отсутствует главное - продаже не подлежит, верно?
посмотрите, что продают обычно в этой категории, а так спору нет, что и в суперликвидных локациях могут быть пвз

Что касается избыточности пунктов в конкретной локации, то тут еще тот момент, что охранные зоны были далеко не всегда. Было время, когда открываться можно было где угодно, хоть в 5 метрах от конкурента. ВБ в частности сравнительно недавно ввели охранку, у озона вроде чуть подольше эта история

 

Трудно комментировать точечные ситуации. ХЗ что там на этой локации? Может там 100500 людей живет на квадратный километр! Ведь у ПВЗ какие мысли, с одной стороны надо чтобы ПВЗ каннибализмом не занимались, но и слишком далеко друг от друга в густых районах тоже нельзя ставить, тк будут очереди на выдачу/примерку и как результат - отрицательные отзывы и недовольство у клиентов. ПВЗ есть брендированные и есть партнерские. Вот партнерские могут в одном помещении выдавать и Яндекс и Озон, и ВБ. Возможно, в этой локации много таких партнерских, не брендовых.

Но, давайте подойдем к этой ситуации с другой стороны. Ведь в наших силах, как арендодателя, оценить локацию и понять, если рядом есть уже ВБ и ко мне приходят с еще одним ВБ, решить, будет ли он тут успешным, или свалит через 5 месяцев? Я бы сразу сказал, до свидания ребята, не сдам, смысла нет. А если мы гонимся за любым арендатором, лишь бы сел, то глупо плакать, если люди сваливают через пол года, или ноют, что выручка говно и надо снизить аренду.
Я по такому принципу многих брею сразу на пороге. Беру только того арендатора, в чьей бизнес модели я уверен.[/QUOTE]
Одна из главных улиц, но там трехэтажные дома и пеший трафик отсутствует. Просто есть пустые помещения (переведенные квартиры в нежилой фонд) их и снимают под ВБ. До сих пор! В соседних домах или через дом. Трафик такой, что аптекам не интересен! Вообще мало кому интересен

 

Господа, помогите резюмировать, я вот тут ковырялся в 522 и 523 страницах по поводу продажи, но у меня не получилось мультиплицировать ваши сообщения...

Вот значит если ИП на патенте и хочет продать свое помещение (покупал как физ лицо) то тут варианты:

1) продать как Физик - заплатить 13% (кстати, а если продал за те же деньги, что и купил (подтверждается аккредитивом) - должен платить налог ? )

2) перейти с патента на УСН, получить деньги за продажу помещения на счет ИП - заплатить 6%, но тогда слетаешь с патента и другое помещение так же переходит на УСН

3) перейти на УСН (доходы - расходы), получить средства на ИП. И в том же году купить что то у города, оплатив со своего счета ИП. Тогда это будет как доход - расход? А если покупка нового помещения состоится не сразу, а в следующем году после продажи старого... ?
Но тут опять же влетаешь на то что другое помещение будет по 15%, т.к. расходов особо нет


как то выходит не правильно что ли, это про купил - продал как физик...
То есть Вася купил например помещение за 20 млн. Поигрался с ним год, оплатил налоги с аренды и продал так же за 20 млн. Выходит что он ничего не заработал с продажи, но должен оплатить 13% , что равно 2.6 млн

 

вот нагуглил
или это шляпа ?

Физические лица после продажи любой недвижимости должны уплатить НДФЛ (ст. 224 НК РФ) 1. Обычная ставка составит 13%, кроме ситуаций, когда недвижимость продаёт нерезидент (нужно будет платить 30%) или сумма сделки больше пяти миллионов рублей (нужно будет оплатить 13% от пяти миллионов и 15% от оставшейся суммы) 1. Физические лица освобождаются от уплаты налога после того, как владели недвижимостью более минимального срока по ст. 217.1 НК РФ, то есть больше трёх или пяти лет — в зависимости от того, как было получено право собственности


Хотя нет
Вот с сайта налоговой
Облом в общем. Не считается там ни три ни пять лет

https://www.nalog.gov.ru/rn11/news/activities_fts/14831084/

 

Для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют - по ссылке там написано.

 

только налог платите с разницы купли\продажи. Если купили за 20 млн а продали за 21, то 13% заплатите с 1 млн.

 

Помещение использовали в предпринимательской деятельности?
Патент - отдельный спецрежим, основная система налогообложения у вас ОСНО или одна из УСН. Если вы с продажей и обычными доходами укладываетесь по году в 60, то продажу проводите по УСН6 и патенту это не помешает.
По УСН15 - продажа и покупка должны быть в одном периоде. Причем расходы будут браться поквартально до конца года.

 

Дружище, если есть свободные 5000 рублей, сходи на консультацию к бухгалтеру грамотному. Тебе за 1 час всё расскажут на эту тему намного компетентнее, чем тут. Времени сэкономишь уйму.

 

Парни, помню давно тут пробегал вопрос про виды крыши на здании из металлоконструкций с сендвич-панелями.
Напомните кратко, что предпочтительнее по "цена/качество" в дальнейшей эксплуатации, МЕМБРАННАЯ, или Сэндвич 150 мм?

Спасибо!

 

из опыта эксплуатации, в моем регионе, на малых уклонах, мембрана -беспроблемней