Все о коммерческой недвижимости.

Но дороже

 

Но лучше? ))
10% мне обозначили в разнице. Если гемора значительно меньше, то я готов эти 10% переплатить.
Но, действительно лучше ли?

 

Ищем теплый склад 250-350 м2, обязательно первый этаж или условия постоянных погрузок разгрузок. Компания занимается арендой сценического оборудования. Север, запад, внутри мкад. Желательно в пешей доступности к метро/мцк/мцд.
Может сдаёт кто или куда смотреть?)

 

Я везде сендвич делал, все таки по мембране спецы нужны. Основание под мембрану какое?

 

Хз, не вникал еще детально. В стадии принятия решения по общей концепции.
Если сэндвич, то уклон нужен хороший? Крыша двускатная получается?
Не течет? Всё норм?

 

Почему двускатная, она и плоская бывает.
Главное, чтоб не как в Старой Купавне, где у пятака крышу проломило.

 

Там должен быть уклон, есть минимальный и вроде максимальный. Сендвич течёт со временем, там много нюансов, но цена понятная: швеллера под него, кровельные сендвич + монтаж

 

8 лет стоит, ничего не течет в первый год потекло в одном месте, приехали, поправили и все норм, у одного бокса 60 кв.м. площадь крыши, у другого 380 кв.м., единственное здания высокие 8 метров, снегозадержатели не ставил, зимой снег сдувает весь.

 

В общем, смотрю, сэндвич в этом чате побеждает мембрану!)))

 

Что-то походу у Мосэнергосбыта совсем крыша поехала.
14 марта выставляют документы акт-счет за февраль с оплатой до 19 марта (15-16 марта выходные)
Я уже 15 марта оплачиваю.
17 марта, т.е. на след рабочий день после выставления доков они присылают письмо.

"Просим Вас в ближайшее время произвести оплату потребленной электрической энергии по Договору энергоснабжения (Контракту).
Информируем Вас, что в случае неоплаты счета(-ов) за потребленную электрическую энергию по Договору энергоснабжения (Контракту) АО «Мосэнергосбыт» будет инициировано введение ограничения режима потребления электрической энергии в отношении Ваших энергопринимающих устройств в силу п. 2 «Правил полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии», утв. Постановлением Правительства от 04.05.2012 №442."

Я аж в личный кабинет полез - может что пропустил. А нет все оплачено, согласно их же ЛК.

Вот что у них в голове? Ветер?

 

"Агроторг" тоже чудит. Выписку по оборотам до сих пор не прислал за февраль. По договору - до 10 числа. Это уже второй раз за полгода так. Компенсацию за ЖКХ за январь по отоплению уже месяц не платит... Написал в сервисную службу - типа отклонили документы. Только вот в ЭДО никаких отклонений нет и об отклонении по договору они обязаны сообщать с причиной что не так в течение 10 рабочих дней.

 

Мембрана капризная )

 

У них это автоматическая рассылка, тупой бот, не обращайте внимание.
Главное оплатить до даты ограничения, указанной в уведомлении.

 

Ну едрён-батон! )))
Вы меня совсем запутали)))
Делать то чего, мембрану, или сэндвич?)

 

Вы с татэнергосбытом не сталкивались, они сначала скидывают письмо «оплатите иначе такого то ограничим», а после него уже скидывают закрывающие доки за месяц. Приходится больше авансов там держать

 

Если есть лишение деньги на проект и спецы, кто умеет делать мембрану - делайте ее

 

Реально замороченная штука и не всем мастерам под силу?

 

Ни разу не делал, всегда сендвич или профлист. Если будете делать - выложите разрез и как вышло, и по деньгам что вышло

 

Ок

 

Коллеги, всем доброго дня.
Прошу совета.
Есть помещения на красных линиях, которые уже много лет сдаются в аренду, давно окупилось все вложенное, а есть помещения когда-то были неликвидом, но со временем "причесались" локации и т.п. и вышли на практически рыночные ставки в среднем по городу.
Последнее время прихожу к мысли, что неликвидные помещения, а их примерно треть готов отдать за 10 ГАП и часть ликвида отдать за 12-14 ГАП.
То есть, хочу разгрузить половину портфеля, а на высвободившиеся деньги купить дивидендных акций нормальных и получать ту же вилку 8-10% годовых.

Какие мысли:
- дивидендные акции за несколько последних лет в среднем по портфелю принесли примерно ставку аренды по моей коммерции
- отсутствие вообще какого-либо администрирования
- налог на нерезов 15% на дивиденды, что прямо хорошо для меня, так как периодически появляется риск "выскочить" за 183 дня
- периодически появляющиеся новеллы со стороны государства в части налогообложения почтенных рантье не внушают оптимизма
- разделить портфель в два банка Сбер и ВТБ на новые ИИС3 и дивиденды на отдельный счет.

Если раньше хотел скинуть неликвид в моем понимании только, то сейчас задумываюсь и часть неплохих помещений продать.

Из минусов вижу только:
- недвига более трудна в отжиме со стороны государства и/или заинтересованных лиц
- как-то уже привык чтоли)))) не хочется менять источники дохода.

Мыслей накидайте пожалуйста, кому тема созвучна!

 

Раз в год прочитываю по 50-100 страниц этой темы и ловлю себя на мысли, что я уже не понимаю, о чем большинство здесь говорит ( терки с УК, снижение и оптимизация налогообложения, конкуренты, новые тенденции типа КБ убираем - аптеки и пекарни садим на место), короче, "держать на пульсе руку" не то чтобы лениво, но прямо уже надо вникать и уделять время, что для пассива немного странно для меня.

 

Неликвид 6-7 гап
Ликвид 8-9 гап
Сейчас 120 «грязных» мап / 10 гап =96-100 чистых на счет = 95 в кэш на счете физика. Грубо. Те на 0,8 множим мап и видим чистую доходность, без простоя. остальное - от лукавого ))
Налоги, капремонт, то-сё, комиссии.

Если надо - отожмут

 

Ну и про ндс при сдаче / продаже не забываем )

 

Здесь рыбы нет! (с)

 

Спасибо за комментарий.

У меня такой неликвид, что для других «вполне себе ничего». Интересанты есть за 10 ГАП. Поэтому тему на себя и примериваю.
На арендный НДС не попадаю, так изначального все правильно разделено и маленький я по сравнению с Москвой.

Несколько помещений покупал как физик 10-15 лет назад, потом открывалось ИП и ИП УСН сдавало и сдает в аренду. Если я сейчас закрою ИП, подожду немного и продам как физик, налогообложение возникает?
Понятно что платная консультация будет и тп., но картину видеть есть желание сразу.

Пока все-таки разумею так: неликвид весь скинуть, зайти в что-то дивидендное, подешевевшее сильно. Как отрастем, перераспределить в топы типа Сбера, Газпромнефти и Татнефти.
Сразу скажу, для меня первичен денежный поток ежемесячный, поэтому как будет колебаться «тело капитала» не особо важно, ибо долгосрок.

 

И немного моей статистики, может кому-то будет интересно.

За более чем 15 лет :
1. Доходность жилой недвижимости в среднем по портфелю (с учетом всего) - 6,6% в рубле.
2. Доходность коммерческой недвижимости в среднем по портфелю (с учетом всего) - 8-10% в рубле. При этом есть объекты, которые окупились за 3 года, но и забирались с аукционов на просто «повезло».
3. Доходность по дивидендным акциям (рост стоимости + дивиденды) (с учетом всего) - 14,73% в рубле.

При этом все что прилетает в рубль для расходной статьи хеджится сразу фьючом на рубль/доллар. Так как траты и в рубле и в валюте.

По моим подсчетам каждые 5 лет покупательная стоимость денег падает ровно в 2 раза. Поэтому радоваться тем, кто купил акции Газпрома за 20 центов особо не стоит. В декабре 2024 фактически они бы купили за эту же цену , только в цене 2024 года.

Любые вложения в бизнес сейчас рассматриваю как хобби и венчур, запал пропал что-то прямо развивать и бустить, скорее нравится наблюдать.

 

этот номер не прокатит) ну, или на удачу. в нашем регионе, например, видение ФНС такое: нежилое у ФЛ-автоматом предпринимательская деятельность.
по остальному, кмк правило яиц и корзин) есть у меня друзья с примороженными евробондами и пинками под зад из "тихой швейцарской гавани"

 

Посоветуйте гуру, как поступить.

Сдаю в областном центре в МКД 60м2 магазину экопродуктов, оплата аренды и счетчиков до 10 числа следующего месяца.
По ГК , да и по договору если 2 раза неоплаты аренды, то договор расторгается.

Последние года 2 они постоянно задерживают оплату, платят частями помаленьку – обычно до конца месяца, но могут и до следующего 10 числа затянуть, но потом все гасят. Вобщем на грани балансируют. Мне это надоело, постоянно по 1,5-2 месяца ждать деньги. (За коммуналку/счетчики я плачу из своих в это время, пока жду от оплаты от них).

Последнее время мысли выселить их (по договору можно, односторонний отказ за 30 дней предупредить и всё), но потом же опять мысли «сколько оно будет пустовать?», «эти хоть с задержками, но платят» и т.д. и т.п.

Варианты:
1) выселить, сделать ремонт (уже всё уставшее), поднять цену и искать новых;
2) сперва без ремонта попробовать найти кого-то, не выселяя нынешних (но это сложнее опять же);
3) оставить все как есть.

Вобщем, кто бы как поступил?

 

По опыту я бы расторгся. Обычно эта лояльность и "доброта" приводит потом еще и к долгу. Арендатор начинает этим пользоваться, оплачивая "первостепенные" вещи и свой быт, а потом уже платит Вам за помещение.

 

1 Арендаторам озвучить свои мысли (все равно увидят объявление)
2 Выставить помещение в аренду и общаться с потенциальными арендаторами, обрисовывая ситуацию по сроку съезда старого арендатора
3 Ремонт делать самому не рекомендую, лучше новому арендатору дать каникулы на ремонт

По мне, предупреждение за 30 дней не очень лояльно, я бы предложила 2 мес

Конечно, очень вероятна ситуация, в которой старый все быстро свернет и попытается исчезнуть в закате, не беря трубки. Но нафик такая корова, которая задерживает. Я бы поменяла.
И у вас же есть на руках депозит?