Все о коммерческой недвижимости.

Никто не отменял Kpi отдела развития) а там уже хоть трава не расти, тем более что затраты у них на ремонт околонулевые.

 

У меня нет, у знакомых есть.

 

У меня знакомые таким занимаются, сейчас не строят, только аукционы, получают Рс на коробку, подписывают предвар и на авито, ещё недавно хорошо разлеталось, сейчас сильно сложнее стало.

 

Не понятно, вы про то, что план надо выполнить? Предвар не идёт в план, только открытые маги.
И про ремонт, что значит околонулевые?

 

Странный бизнес. Я вот например хочу построить, но к таким перекупам никогда не пойду, там расчет на лоха или кто денег не считает.
На аукционе берут в аренду за 1млн и перепродают потом за 20млн. Дичь откровенная

 

Мне сейчас предлагают землю за 17м (11 соток), с РНС, 100квт, уже асфальтированной парковкой, с ПДА на 650к у сетевика, с остатком 150квм площадей, в месте где в радиусе 1 км около 4000 семей и домохозяйств (это 5ти этажки и ИЖС). Готовы за 34 построить с благоустройством. В среднем 35к/квм (23млн), плюс благоустройство, их комиссия за ген подряд.
Рядом 5ка (100метров по этой же стороне) на 30 млн торгует.
Ссыкотно 50млн в неизвестное вкидывать, есть более понятные варианта купи продай в городе, но с сильно меньшим профитом, раза в три с половиной.

 

Да, сейчас сетевики готовы свои магазы друг на друга строить, лишь бы конкуренты не сели.
Значит что если ты в городе покупаешь коммерцию без отделки, та же 5ка за 500-600 квм в 10млн потратит на ремонт под себя. И ей будет дорого съехать, если локацией ошиблись. А если ты строишь магаз, то там затрат на отделку минимум у них, ты под них уже сам начинаешь строить, так как с ними есть ПДА.

 

Желание построить хорошо, но надо найти где и что строить.
Те люди предлагают готовые проекты, дальше уже считаешь свою экономику.
Например из того что реально запомнилось и было интересно: тройку лет назад под истрой предлагали зу с РС, всеми ТУ и предваром с ДА с арендой 1.5 млн в месяц за 1000м2, аренда зу 3.7 в год, за 20.

 

Отличное предложение, судя по вашим словам. От чего ссыкотно?

 

То что они делают можно сделать самому, такая работа не стоит же 16.3 млн

 

Как они на 11 сотках столько построят? Там съезд, парковка, площадка для разгрузки, тут 400м2 с трудом сядет, есть гп? Ну вот 50 млн, год времени, на выходе объект стоимостью 60-62 млн, если торговать будет на %, то хорошо, если не взлетит, то не хорошо

 

Потому что первый раз этим буду заниматься.
И когда есть вариант вкинуть 50м в неизвестность, но с манящей прибылью, или заработать сильно меньше, но со 100% гарантией, я начинаю метания. Вроде всё понятно, цифры проверены, документы даже мой юрист смотрел, все норм, но останавливает боязнь не продать быстро, продать не за те деньги, которые в бизнес плане считал, и прочее.
Просто пока не заработал столько, что мог 50млн Рискнуть

 

Не готовы они на такое. Бюджет на запуск мага 15-20млн у сети. Подтвердить Рто сейчас очень сложно.

 

Ну как не стоит) люди предлагают такой проект, они смогли его выкружить, а каждый уже сам считает стоит или нет

 

Тютля в тютлю влезает 600квм, есть проект, парковка областная (администрации), ей и 5 пользуется. Про Гап выше расписал.

 

Если в городе, где они себе сами ремонт делают, да.
В магазах в области на сколько я знаю, сильно меньше.
Не понимаю откуда у них такие затраты на ремонт если ты под них строишь?

 

Ну не знаю, лично мне всегда претит покупать такое, где уже кто-то наварился капитально. И ладно бы там что-то сложное было, всё то же самое можно и самому проделать за меньшие деньги ведь. Найти-согласовать в конторе-получить рнс, дело нехитрое.
И еще тут тот момент, что предлагают такие варианты, где если не дай бог съедет арендатор - тема сдохнет. Вот и будешь молиться потом, чтоб не съехал

 

Я больше 150 магов отремонтировал в своё время. Там не сильно различается под них или нет. Ремонт 7-10 (сейчас может больше), оборудование заказать, персонал обучить, логистика и тд

 

РНС не так просто получить)

 

По поводу рто можете пояснить? Почему сейчас сложно

 

В мск и мо не разрешили бы такое, у вас должна быть своя парковка, рассчитанная по торговой площади. Рс выдан или есть просто какой то план?

 

Вы хотите сказать, у них есть для этого админ ресурс?

 

Вопрос не в рс, это не сложно. Вопрос в хорошем участке, где его взять?

 

Оборудование дорогое, ремонт дорогой, деньги дорогие, соотвественно открытие мага дорогое, чтоб билась модель должен быть реально большой оборот, большие обороты продажи подтверждают очень неохотно, с них потом спрашивают за него.

 

Рс самое простое, за неё даже заносить не надо. Бывает ту дороже обходится. Стоимость рс фактически изыскания + проект + сбор ту.
Вот вводиться уже сложно, нужно занести. А потом ещё отдельный квест поставить на кадастр + зарегить договор аренды, ещё два конца от ввода.

 

Ещё по части что землю найти сложно: мне предлагали ЗУ, под 5ку, рядом магнит уже работает, показатели магнита не знаю, 5 предлагал 600к мап, так вот, я почитал отзывы про магнит, там половина молило чтобы появилась альтернатива магниту, в котором как в свинарнике. Но было 170 км от меня, далеко, я забил. Так что варианты есть.

 

Выдан. И в нем указано квадратура магазина в соотв с проектом, который тоже есть.

 

Кто то из администрации точно.

 

Вряд ли, сейчас почти все решается на областном уровне, от местной администрации мало что зависит, а туда выше так просто не достучишься. От тех кто строится, слышал, что смысла нет кому-то заносить ради рнс

 

Такой же вопрос задавал, ответили что все включая 5, пользуются парковкой на земле администрации.
Но пока юрист не углублялся в этот вопрос.