Все о коммерческой недвижимости.

Очень много помещений в Мособласти с продуктами-сетевиками, построенные специально под них. Много продуктовых сетевиков рядом друг с другом расположены. Ни у кого не возникает ощущения пузыря? Во всех деревушках съехали местные ИП, и в даже старые дома заехали Пятерочки и Дикси. Возле трассы у приятеля много земли-пробовали многое-все по нулям почти-сейчас спас Мираторг-и стало норм. Но нет ощущения, что эти многие точки сетевые невыгодны? В курсе кто? Просто сети раздувают? Куча торговых центров пустых, где на первом этаже сетевиками, и только это спасает. Если съедет Мираторг у него, например, он останется один на один с кадастровым налогом около 300.000 в год.

 

Кадастровый налог на большое коммерческое помещение 300 тыс в год это очень недорого )

 

это пока не из своего кармана

 

Пока из своего кармана еще никто не платил, насколько мне известно...)

А вот чтобы потом карман не похудел, пришлось предпринимать усилия по снижению кадастровой стоимости по одному объекту втрое, что в итоге и привело к искомой цифре налога в 300, которую считаю подарком )

 

надувают капитализацию
профит от выгодных точек размазывают по убыточным
в среднем получается норм
и с прицелом на снятие санкций и с повышением среднего чека будут пытаться продаться подороже

зайдите сами в магазин или сядьте рядышком на денек, да посчитайте число покупашек
умножьте на средний чек в 400-500 рублей и будет Вам оборот

ну или по разнице чеков сравните, но это сложнее, если касс много

 

- понять график и среднюю продолжительность работы касс
- вычислить наиболее типичную
- сделать на ней недорогую покупку утром сразу после открытия и вечером одним из последних
- по номерам узнать сколько чеков было пробито, умножить на средний чек и количество касс
- перепроверить на разных кассах в разные дни

Вариант 2 - получить инсайд у сотрудников )

 

Наиболее верный. По крайней мере в Москве размер выручки сетевика узнается достаточно не сложно.

 

Первый вариант из теории маркетинга, второй из прозы жизни )

 

У меня когда первый этаж здания покупал сетевик они считали так рядом у продуктового , перед закрытием совершали покупку там номер чека умножали на среднюю покупку и так несколько раз .

 

А если помещение без договора в данный конкретный момент времени, но имеет определенный потенциал? Например, арендатор вчера съехал, нового пока не нашли. Зачем ждать, пока найдется новый и, соответственно, вырастет цена продажи? Ну и выяснили вроде, что никакой договор не помешает арендатору съехать досрочно.

 

Надо еще смотреть где расположен объект.
Если в Ленинградской области 600 метров- то да. Если съедет пятак- то суши весла.
Если же Москва, то всегда можно кого нибудь посадить. На самом деле, что бы избежать рисков шантажа, я два помещения поделил на части. И сдаю двум разным арендаторам. (аптека и 4 лапы)

 

Покупать надо место, а не арендатора. На хорошее место желающий всегда найдётся.

У продуктовых в ближайшие года 3 будет мощная реструктуризация, во всяком случае у магнита точно который упёрся в потолок роста выручки.

 

Ещё как вариант. Это хотя бы может оценить живой магазин или нет. особенно кол-во пустых касс в среднем по неделе.

 

Так я и пишу, что объект в ж...е мира хоть с пятаком, хоть с магнитом на 20 лет при прочих равных будет менее предпочтительным, чем объект с хорошей локацией, но с договором на 11 мес или вообще без договора на момент покупки.

 

Вопрос в том, что хороших мест- исчезающе мало. И с них никто не съезжает как правило.
Сейчас веду переговоры с одной сеткой региональной, у них формат 200-300 метров, первые этажи. И по разговору- очень тяжело идет развитие, ибо помещений практически нет. Либо совсем дрянные, которые висят в рынке более 2-3 лет. Планы были открывать по 4-5 магазинов в месяц, сейчас еле открывают 1.

 

Первое объявление цоколь, тогда понятно. Или ошибаюсь?
Встречал несколько причин съезда, это передислокация, плохой то магазина, жалобы жильцов на магазин м разгрузку и тп..
по штрафу за съезд наверно реально, но не поверю пока не увижу договор. Вполне возможно там арендодатель зажат по другим коммерческим условиям, выполнял сам частично под них ремонт , причин много, надо смотреть.

 

Именно поэтому инвестировать надо в место.

 

Первое объявление- 1 этаж. Собственник его сейчас по кускам сдает. Место мертвое. Там вообще не понятно, зачем магнит туда садился. По сути- один дом. Ибо с другой стороны- большой супермаркет, напротив дикси. Безусловно это просчет с локацией, но походу кто то из развития закрыл глаза и протащил через комитет. )))))))))))))

 

Что-то навеяло "нет отвечают в гостинице мест" Ну и далее по тексту по Мистера Твиттера

 

губа-то не дура, за 100 аренд..

 

Так может в регионы надо податься? В относительно богатые, разумеется.

 

Цены в регионах вас не приятно удивят да и в регионах уже те же проблемы с хорошими местами

 

цены конечно давно конские . да и мест нормальных нет
интересовало меня тут одно помещение 40 м в нашей деревне
сдают его за 20 тр в месяц , на продажу ставят 3,5 млн !!!!!!
предложил 2,5 - даже разговаривать не хотят

 

А какая реструктаризация?

 

Мне предлагали подобные мутные схемы, правда другой сетевик.
С негодованием отверг, мотивируя сложностью в администрировании и невозможностью повлиять на результат )

 

Нее ну не думаю что сетевик обманет по приходу выручки. Z-отчеты не сложно получить
А от смены арендаторов собственник Врят ли выгадает , да и не факт что новый просидит больше привязанный к одной ставке

 

Мой сетевик больше оптовик, поэтому z-отчетов мало.
Придется держать бухгалтера для этих целей, т.к. арендатор не один и в разных местах.
Большое поле для манипуляций со стороны головного офиса бюджетами на рекламу, ассортиментом и количеством товара. А зачем мне вникать в чужой бизнес )