Все о коммерческой недвижимости.

У нас была ситуация, когда помещения техэтажа (высокий этаж, вход через общий подъезд) отошли префектуре по инвестконтракту. Назначение - помещения для отдыха. В суде они отказались от них!

 

Арендодателям да.

 

Спорно. Конкуренты все равно придут. Все сети оценивают кол-во своих магазинов в локации.
И если 500 пятерочек на квадратный километр, а магнита и дикси нет, то это первое за что дадут втык отделу развития и эти сети влезут пусть и втридорого туда

 

Советую рассмотреть ППА , мы продавали несколько объектов стоматологам (им удобно, они примерно могут определить сколько им будут приносить мастера), но там были уже договорные отношения с департаментом, с учетом рассрочки платеж ежемесячный был не намного больше аренды.

 

Сейчас осталось критически мало нормальных ППА-шек. В смысле выкупных. По бОльшей части шлак или за невменяемые деньги.

 

Согласен, что рынок ппа сужается... но варианты попадаются!
Просто до недавнего момента, я вообще не рассматривал варианты, когда аренда не покрывала месячный платёж! Теперь рассматриваю, когда они ровны! Или есть не большой минус.

 

https://www.mos.ru/depr/function/na...utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/
Данный сервис предназначен для поиска объектов недвижимого имущества, включенных в Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости.
Москва сервис онлайн запустила.

Да дело даже не в покрытии выкупных платежей. Дело в том, что объектов на первом этаже, на первой линии, нормальной площади и по цене ДО 80 000 руб м2 за уступку просто единицы.

 

Бизнес процесс тут не так важен, как вопрос доверия и безопасности. Конечно я знаю норму прибыли и сумму, которую приносит каждый филиал. Но дело в том, что не уверен, что кто-то не перекупит потом или не пересдаст, или отменит.
Не знаю вообще какие есть риски? Можете тезисно написать?
Буду я и думаю многие тут очень признательны! Спасибо!

 

https://zen.yandex.ru/media/x5retai...gipermarketom-u-doma-5a55bed148267718467192d2

 

Прочитал.
"..существует профицит качественных площадей для торговли, не все наши договоры адекватны рыночной ситуации.."
Слабо верю. А после того, как пятак выложит в открытый доступ свой ДА, так совсем арендодатели будут удивлены. Ну и с таким развитие они скоро дойдут до ограничения ФАС.

 

предложили одно из помещений магниту и пятерке
главная улица, первая линия

магнит заинтересовался, а пятак нет
что бы это значило?

 

Это значит что помещение не особо проходное. Магнит берет почти все. Пятерочка выбирает.

Ну может еще ограничения ФАС на открытие магазинов в регионе

 

А в один прекрасный день, раз и все, пусто)

 

и снега нет

 

магнит много где съехал, факт.

на его место пятак заходит, часто в соседних домах.

диски вообще по два магазина в одном доме открывает (длинна девятиэтажка)

 

Это зачастую эхо истерики Галицкого. Зачастую закрывают нормально торгующий магазин, где просто управляющий дуб. Но команда дана, повысить эффективность, вот и рубят. Походу с таким "развитием", Магнитик отстал от пятака навсегда.

 

Пятерочка конечно более организованна и грамотней в плане операций по продажам, одними только картами лояльности на шаг впереди Магнита.

 

Угу. Плюс у всех развивальщиков есть (был) планшет, который практически моментально оценивает локацию и потенциал. Из-за этого у них не бывает практически промахов.

 

Тезисно( про Москву, но 159 закон федеральный ), Если компания арендует у государства площадь, она может через н- количество времени ее выкупить, по закону, для этого должны быть соблюдены два условия: у компании не должно быть долгов перед арендодателям(ДГИ ), второе- компания должна состоять в реестре малых предпринимателей. Шанс выкупить только один. Если цена не устраивает, которую предложило гос-во - либо в суд, либо продолжаете арендовать.
С момента подписание ДКП площадь начинает принадлежать фирме. ни кто перекупить передать или отменить ни в праве. Главное преимущество это рассрочка в Москве пять лет(совсем скоро станет 7) под 3 проц. годовх.
Риски конечно присутствуют и их немало, главный и о нем не раз писалась выше, это появление каких то задолженностей у фирмы, о который продавец умолчал при подписании ДКП. По этому вопрос доверия и безопасности очень важен.

 

Спасибо! Это лучше, чем я думал! Но риски есть конечно. Буду изучать! Кстати в процессе поиска нашел отличное помещение! Даже два. одно из них возьму!Какое конкретно определюсь В четверг. После могу скинуть второе, и если кому нужно рассмотрите. Окупаемость каждого меньше 100 месяцев. Цена ниже рынка примерно на 30%

 

Вот он новый гуру коммерческой недвижимости ...
Старые раньте берегитесь...

 

как правило это неспроста

 

Вы лукавите. Самый главный критерий это срок договора.
Вот что пишут в смешном 159.
"...1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.."
Т.е договор аренды должен быть заключен раньше чем 30 июня 2013 года. Если ООО заключило ДА с ДГИ в 2015 году, он НЕ СМОЖЕТ выкупить это помещение в 2017.

Как может быть 2 взаимоисключающих момента?
1) 100 аренд- это рынок сейчас.
2) И ниже на 30%?

 

100 аренд вот так просто с ходу не так и просто найти, чтобы уже с арендатором.

По факту рынок сейчас реальный 120-140.

На 30% это конечно условно.

Есть среднерыночная рыночная цена, но сейчас торг при реальныой покупке весьма высок бывает.

 

Да, два дня качель)))

 

Нее, «раньте» это не про меня, у меня так, пенсионный фонд. Слишком это бизнес скучный для меня

 

Все так сначала говорят)